Custa caro não fazer manutenção

Carlos Borges*

A obsolescência funcional e tecnológica dos produtos é programada para ser cada vez mais rápida nos dias de hoje, o que cria na sociedade uma cultura de descarte e substituição em detrimento da prática de conservação e manutenção. Este comportamento não é necessariamente um problema para bens de curta duração, pois estimula o giro da economia.

Entretanto, esta lógica não se aplica ao setor imobiliário, que produz bens de alto valor agregado, que precisam ser mantidos. Uma das razões básicas é que, ao longo dos 50 anos de vida útil de um edifício, 20% dos custos referem- se a construção e 80% aos custos de uso, operação e manutenção.

Há duas dimensões para esta visão de maior prazo. Primeiramente, a otimização do custo global da durabilidade de um empreendimento precisa ser resolvida na fase de concepção do projeto, o que está na governabilidade dos incorporadores, construtores e projetistas. Nesse aspecto, a publicação da Norma Brasileira de Desempenho (NBR 15.575) representa importante avanço, uma vez que obriga o setor a conceber produtos sob essa ótica.

A segunda dimensão é a elaboração e a implantação de programas de manutenção corretiva e preventiva, os quais são de responsabilidade dos gestores dos imóveis no pós-obra e têm sido negligenciados, o que é preocupante por várias razões:

1. O desempenho previsto em projeto só será obtido ao longo do tempo se as manutenções forem planejadas e realizadas.

2. A conservação garante a segurança do usuário e evita acidentes como rachaduras em viadutos de São Paulo, incêndios decorrentes de curto-circuito etc.

3. O custo global aumenta. É mais caro consertar do que do que investir continuamente em prevenção. Num país onde mais de 70% dos fi nanciamentos imobiliários são feitos com dinheiro público (programa Minha Casa, Minha Vida), conservar signifi ca bem gerir esses recursos.

4. O conforto do usuário fi ca prejudicado, pois, ainda que sistemas e equipamentos funcionem por bastante tempo sem nenhuma intervenção preventiva ou corretiva, não atenderão às exigências dos usuários de forma adequada.

5. Sustentabilidade também depende da manutenção. Quanto maior a duração de um imóvel, menor a necessidade de retirar novos recursos da natureza. Daí faz todo sentido projetarmos edifícios para uma vida útil de pelo menos 50 anos.

Mas, se a manutenção é tão importante, por que ela é tão pouco valorizada no Brasil? Uma das principais razões é a inexistência de legislação que obrigue os empreendimentos a alocarem verbas para essa fi nalidade, como ocorre em outros países. A crise econômica, a visão imediatista e a falta de informações levam o consumidor a confundir garantia com manutenção e a adiar qualquer desembolso que não seja para reparo.

Por acreditar que a implantação de uma política nacional de manutenção para o setor da construção civil e imobiliária será muito útil para a sociedade, o Secovi-SP tem trabalhado no fomento de legislações que estimulem as práticas de manter, corrigir e prevenir.

Inúmeros projetos têm sido aprovados para instituir inspeções periódicas obrigatórias nos empreendimentos. Isso pode ajudar, mas entendemos que inspeções são instrumentos gerenciais de programas de manutenção, cuja cultura de implantação, esta sim, precisa ser desenvolvida no Brasil. E este é o nosso maior objetivo.

 

*Vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP

22 de maio de 2019

 

Voltar


  • Ampliar
  • Câmara de Mediação Secovi-SP
  • Certificação Digital
  • Geosecovi
  • Milenium
  • PQE - Programa Qualificação Essencial
  • Rede Imobiliária Secovi
  • Revista Secovi
  • Secovi Novos Empreendedores
  • Universidade Secovi-SP
  • Gentilezas Urbanas
  • Núcleo de Altos Temas