Hudson Yards: as lições do maior projetoimobiliário da história dos EUA

Hudson Yards (HY), o mais novo bairro de Nova York, é o centro
Daniel Citron*

do mutante West Side. Entre Chelsea e Hell’s Kitchen, HY se transformou em um novo destino extraordinário na cidade para amantes da gastronomia, fashionistas, apreciadores de arte, de parques e turistas, além das empresas mais inovadoras.

Quando o HY for completado, 125 mil pessoas irão viver, trabalhar, comer, comprar, estudar ou passear diariamente nessa área de 120.000 m², 65.000 m² dos quais de espaços públicos abertos, entre inúmeros edifícios comerciais e residenciais.

HY ostenta uma coleção estelar de restaurantes e lojas, um fantástico Centro Cultural, o primeiro Hotel Equinox e belos jardins. E, no meio disso tudo, ancorando a grande praça central, o novo landmark da cidade – um monumento público, interativo e escalável como nada jamais feito no mundo (The Vessel).

Servido pela estação HY do metrô, que se conecta com toda a rede de transportes da cidade, quando totalmente concluído, o maior projeto imobiliário desde o Rockefeller Center contribuirá com U$ 19 bilhões anuais ao Produto Interno Bruto de Nova York. E este é apenas um dos imensos impactos econômicos que o empreendimento terá na cidade, no Estado e em toda a região.

O desenvolvimento do projeto personifica a Parceria Público-Privada (PPP). O conceito nasceu em 2002, na administração Bloomberg, que objetivava a criação de novos espaços comerciais e de escritórios em Nova York, pré-requisito para a continuidade de seu crescimento e de uma economia saudável.

Trata-se de uma locação de 99 anos dos direitos de construção sobre os pátios de manobra e plataformas da MTA (equivalente à nossa EMTU) a um grupo empreendedor, liderado pela Related, que criou um master plan para desenvolver 1,1 milhão de metros quadrados de área útil em uma laje construída sobre os pátios, ao custo de U$ 1 bilhão.

A Related trabalhou com a Prefeitura, a MTA e o departamento de Meio Ambiente do Estado no rezoneamento da região Oeste de Manhatan e para viabilizar novos túneis de metrô que acessariam o HY. Finalmente, com a aquisição de lotes adjacentes, o projeto acabou sendo ampliado para 1,7 milhão de metros quadrados – um verdadeiro bairro planejado.

Investimentos públicos diretos, da ordem de U$ 5,5 bilhões, incluíram a extensão da linha 7 do metrô para a entrada do shopping center do empreendimento, a construção da primeira fase de um novo complexo de parques e o pagamento de U$ 200 milhões à MTA para transferir o potencial construtivo de seus pátios, além da reforma de estações e do Javits Center.

Os recursos foram captados por meio de um veículo de financiamento, o HY Infrastructure Corp, que levantou os primeiros U$ 3,5 bilhões em títulos de longo prazo. Um plano de incentivo fiscal para estimular os primeiros inquilinos também foi implementado, com vantagens tributárias de 25% a 40% por 20 anos.

Antes de sua conclusão, o HY contribui com U$ 10 bilhões de acréscimo ao PIB da cidade. Os custos das obras públicas vêm sendo amortizados rapidamente e as receitas de impostos diretos estão estimadas em U$ 100 milhões ao ano, devendo alcançar U$ 1 bilhão/ano na estabilização. Serão criados 57 mil novos empregos e, o mais importante, uma inestimável criação de valor numa área degradada e sem perspectivas.

Os enormes investimentos privados nas áreas adjacentes ao HY demonstram o sucesso dessa PPP. Um verdadeiro ‘case study’ para São Paulo e outras metrópoles.

*Managing partner da Related Brasil, associada ao Secovi-SP

23 de outubro de 2019

 

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