O promissor cenário do mercado imobiliário em 2020 e seus desafios

O desempenho do setor imobiliário na cidade de São Paulo, em 201
Emilio Kallas*
9, surpreendeu. A Pesquisa Secovi-SP revela que no acumulado de 12 meses (novembro de 2018 a outubro de 2019), em comparação a igual período de 2017/2018, a venda de unidades novas cresceu 44,7% e os lançamentos 37%.


Fatores que contribuíram: cinco anos de recessão, que levaram o mercado a se adaptar (imóveis menores, ajustados ao bolso dos compradores); demanda reprimida; melhora no índice de confiança; inflação sob controle; taxa de juros no menor patamar já registrado (direcionando aplicações financeiras para ativos reais); ligeira elevação do PIB; e indícios de redução do desemprego.

É provável que o setor mantenha seu ritmo de recuperação em 2020. Entretanto, muitos são os desafios, tal como o Programa Minha Casa, Minha Vida, voltado às famílias de baixa renda, onde se concentra o déficit habitacional e grande parte dos lançamentos e das vendas de unidades em 2019.

Além disso, a Capital sofre hoje com a ausência de legislações urbanísticas que permitam ao mercado oferecer aos cidadãos unidades com diferentes tipologias, em todas as regiões da cidade e a preços acessíveis.

Os novos marcos regulatórios reduziram a capacidade do uso do solo. Antes, era possível aproveitar até duas vezes a área do terreno sem nada pagar. Hoje, apenas uma vez. Para se construir 2 a 4 vezes a área, paga-se uma outorga onerosa caríssima, o que eleva o preço final da moradia em até 10%.

Tais limites não combinam com as necessidades de nossa metrópole, especialmente em áreas dotadas de infraestrutura. Em outros países, o índice de aproveitamento chega a dezenas de vezes. Resta à população que deseja viver em áreas centrais pagar mais por espaços minúsculos, onde é mais difícil famílias se acomodarem.

Houvesse equilíbrio, o aproveitamento dos terrenos seria maior. Com um índice de 10 vezes a área, por exemplo, o custo do terreno de um apartamento de 50 m² corresponderia a R$ 50 mil, contra R$ 250 mil aplicando-se o limite de 2 vezes. Uma unidade de R$ 800 mil seria vendida por R$ 600 mil, com o que centenas de famílias teriam residências maiores, mais baratas e confortáveis.

Sem as mudanças que a população precisa – sim, pois é para ela que o mercado trabalha –, o percentual de superfície do município disponível para novas moradias continuará limitado às áreas dos eixos de estruturação urbana. Ou seja, somente 3% do território. Nas demais áreas, teremos edifícios com poucas unidades, resultando em altas taxas de condomínio.

Também não faz sentido, respeitados os coeficientes de uso, haver gabarito que limite a altura de prédios em miolos de bairro, onde já existem empreendimentos de 20 ou mais andares. A escassez de terrenos viáveis fará com que morar em São Paulo seja um luxo.

Temos dialogado incansavelmente com o poder público sobre a imprescindível calibragem da Lei de Zoneamento. Em 2020, esse diálogo continuará. O objetivo é permitir que famílias possam morar em regiões centrais da cidade.

São Paulo merece legislação urbanística alinhada à realidade. Sem isso, o mercado não terá mais como atender à população e poderá, a exemplo do que já ocorreu, passar a operar em cidades vizinhas. Confiamos que as medidas necessárias serão adotadas. A meta é clara: oferecer moradia digna à coletividade.

*Vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP

8 de janeiro de 2020

 

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