Direito Civil

LEGISLAÇÃO APLICADA AOS CONDOMÍNIOS E CONVENÇÃO

1 – A Lei nº 4.591/64 ainda está em vigor?

O Código Civil (Lei n° 10.406/02) passou a vigorar em 11/01/2003, derrogando parcialmente a Lei 4.591/64 (arts. 1º a 27º), no que diz respeito aos Condomínios, permanecendo em vigor apenas os artigos que trata da incorporação imobiliária. Portanto, é o Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.358, que dispõe sobre os Condomínios Edilícios.

2. A Lei prevalece sobre a Convenção?

Sim. Podemos resumir a hierarquia das normas na seguinte ordem (da maior para a menor): Constituição Federal, Código Civil, Convenção, Regimento Interno (ou Regulamento Interno como também é chamado) e as Atas das Assembleias. As normas inferiores não podem contrariar às superiores, prevalecendo essas sobre àquelas. Assim, não terá validade a Convenção que violar texto expresso da Constituição Federal, por exemplo, no que se refere, ao direito de propriedade (art. 5º, inciso XXII).

3 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A Convenção difere do Regimento pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do Condomínio e os direitos fundamentais do Condômino. Já o Regimento tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre Convenção e o Regimento, prevalecerá o primeiro. Nesse sentido: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento. (TJ-SP. Apelação nº 281.174-4/9-00-SP. Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani. j. 15/4/2003)”.

4 - O Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Não. As regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim. Isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas na nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

5 – Qual é a natureza jurídica da Convenção do Condomínio?

A Convenção do Condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato, alcançando não só os seus signatários, mas todos àqueles que ingressarem no Condomínio (art. 1.333, caput, do Código Civil). O registro da convenção no Cartório de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros estranhos ao Condomínio (efeitos erga omnes), já que a convenção de Condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos (Súmula n° 260 do STJ).

COBRANÇA E INADIMPLÊNCIA

6 – Pode o Condomínio implantar o desconto pontualidade ou a cláusula de bonificação?

Não é recomendável. Tal medida poderá caracterizar burla à lei, pois o desconto estaria mascarado de multa. Nesse sentido: “Adoção do desconto pontualidade, abono de pontualidade ou prêmio por pontualidade caracteriza verdadeira imposição dissimulada de multa moratória, uma vez que, em realidade, consiste na cominação de penalidade ao devedor pelo adimplemento de sua prestação fora do prazo - Procedimento que, no caso, possibilita o acréscimo de aproximadamente 30% no valor da despesa condominial mensal. Redução para 2% nos termos do art. 1336, § 1º do Código Civil de 2002. Inacumulabilidade, porém, da aplicação do abono de pontualidade com a multa moratória, sob pena de bis in idem (...) (TJ-SP. Apelação nº 9243930-53.2008.8.26.0000. Rel. Claudio Hamilton; j: 20/03/12)”.

7 – Quanto posso aplicar de multa pelo atraso no pagamento da quota condominial?

O Código Civil/2002 reduziu a multa moratória que era de 20% para 2% (dois por cento) - art. 1.336, § 1º, devendo ser acatada por todos os Condomínios, ainda que constituídos antes de 11/01/2003 e que ainda possuam convenções com percentuais maiores. A propósito, não é necessário alterar a convenção para adequá-la à nova lei. Nesse sentido: “(...) a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, de novas regras para os condomínios. 2 - Assim, por tratar-se de obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em observância ao art. 2º, § 1º, da LICC, porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, §3º, da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor. 3 - Recurso conhecido e provido para determinar a redução do percentual da multa moratória de 20% para 2% para as parcelas vencidas após a entrada em vigor do novo estatuto civil. (STJ. REsp 665.470/SP, Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 16/02/2006)”.

8 – É possível aplicar juros moratórios acima de 1% ao mês? E a taxa SELIC?

Segundo o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino devedor ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês. Há o entendimento que com a entrada em vigor do Código Civil/02, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa de 1% ao mês, com a interpretação conjugada com os artigos 406 do Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Logo, não havendo previsão na Convenção, o Condomínio só pode cobrar até 1% ao mês. A taxa Selic é composta por juros moratórios e remuneratórios, o que caracterizaria bis in idem, além de ser fator de atualização monetária. Nesse sentido: “Aplica-se o índice de 6% ao ano (CC/1916, art. 1.062), da data do ato lesivo até a entrada em vigor do CC/2002; a partir dessa data, incide a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional (CC/2002, art. 406). A interpretação do art. 406 do CC/2002, c/c o 161, § 1º, do CTN, recomenda a aplicação de juros moratórios de 12% ao ano, a partir da vigência do CC/2002 (11.1.2003). “(...) a taxa SELIC tem aplicação específica a casos previstos em Lei, tais como restituição ou compensação de tributos federais. Não é a ela que se refere o Art. 406 do novo Código Civil, mas ao percentual previsto no Art. 161, § 1º, do CTN. (STJ - REsp 970.586/PB, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/08/2007).

9 – Qual é o índice de correção monetária das quotas condominiais? É devida a cobrança de honorários advocatícios ao condômino em atraso?

A correção monetária serve para recompor o valor da moeda. O índice que deve ser aplicado é aquele previsto na Convenção. Na sua falta, poderá ser aplicado, por exemplo, o índice do Judiciário Estadual (vide tabela no site: www.tjsp.jus.br). Os honorários advocatícios contratados poderão ser cobrados juntamente com a cota condominial quando há atuação de advogado constituído pelo Condomínio, inclusive, para cobranças extrajudiciais, uma vez que referida despesa se refere às perdas e danos causados ao Condomínio. (Art. 395 do Código Civil: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado).

10 – Com o advento da Lei Estadual nº 13.160/08, o boleto de Condomínio pode ser protestado?

A Lei Estadual Paulista nº 13.160/2008 que autorizava o protesto foi declarada inconstitucional pelo TJ-SP em junho de 2011 (Ação de Inconstitucionalidade nº 0209782-04.2010.8.26.0000), podendo ser o Condomínio condenado em danos morais pelo protesto das cotas condominiais. Nesse sentido: “Os boletos bancários relativos à cobrança de despesas condominiais, não são considerados títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 585, I/VII do CPC, na medida em que não representam dívida líquida e certa, e, sim, dívida que pode ser contestada pelo devedor, e, portanto, não são suscetíveis de protesto” (TJ-SP. Apelação nº 9061852-96.2005.8.26.000. Rel. Zélia Maria Antunes Alves. j. 8.02.2012).

11 – O Novo Código de Processo Civil permite o protesto do boleto condominial?

Em 17/03/2016, entrou em vigor do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), sendo que uma das alterações foi a do artigo 784, X, incluindo no rol dos títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Assim, com o Novo CPC a despesa condominial será elevada a título executivo extrajudicial, possibilitando o protesto e a promoção de ação de execução judicial, o que irá facilitar em muito as cobranças do Condomínio.

12 - É possível negativar os inadimplentes do Condomínio no SCPC/SERASA?

Com a entrada em vigor do Novo CPC (17/03/2016), a dívida condominial passou a ter status de título executivos extrajudicial, com atributos de certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, do CPC), de modo que será possível os apontamentos restritivos nos bancos de dados gerido por entidades particulares. Nesse sentido: “RECURSO – APELAÇÃO – DESPESAS CONDOMINIAIS – REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autor que teve seu nome levado a protesto, em virtude de parcelas condominiais inadimplidas. Dano moral. Inocorrência. Dívida do autor incontroversa, comprovada em sentença judicial que, inclusive, foi ratificada em segunda instância. Negativação do nome do autor que refletiu exercício legal de direito do condomínio credor. Ação de parcial procedência. Sentença reformada, para julgar improcedente a demanda. Recurso de apelação do requerido provido, prejudicado o do demandante. (Apelação nº 0006669-45.2009.8.26.0587. Relator: Marcondes D'Angelo; São Sebastião; 25ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 07/05/2015)”.

13 - É possível que o nome ou o número do apartamento do condômino inadimplente seja informado no demonstrativo financeiro do Condomínio?

Em que pese a informação sobre a inadimplência ser um direito de prestação de contas dos condôminos, a divulgação indiscriminada da situação dos condôminos inadimplentes em locais de circulação de pessoas estranhas ao Condomínio (ex. elevador, quadro de avisos, hall social, etc.), poderá gerar situações vexatórias, o que não é permitido pelo art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, acarretando ações indenizatórias contra o Condomínio. Por outro lado, a mera informação dos devedores no boleto de cobrança, enviado apenas ao condômino, não acarretará prejuízo ao condômino inadimplente, como já decidido: “Indenização – Dano Moral – Condomínio – Demonstrativo mensal – Circular enviada pela administração aos proprietários das unidades condominiais fornecendo relação de apartamentos em débito com o condomínio com destaque individualizado. Divulgação feita com função meramente administrativa e restrita ao círculo de moradores do Edifício. Possibilidade já que a ré na condição de Administradora tem a obrigação de prestar contas e informações aos condôminos – Inexistência de exagero ou de ilícito a acolher o pedido indenizatório reclamado na exordial. Inaplicabilidade de normas contidas no CDC (Lei n° 8.078/90) face ao disposto na Lei n° 4.591/64. Recurso desprovido” (TJSP – 7ª Câm. Dir. Priv. - Apelação n° 148.166.4/1 – Osasco – Rel. Des. Júlio Vidal - v.u. – j. 29.03.00).

14 - É possível aplicar automaticamente a multa de 5 (cinco) cotas ao condômino que descumpre reiteradamente com seus deveres?

Não. É necessária a realização de assembleia prévia, mediante a votação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes (exceto o condômino infrator), para a aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da cota condominial, ao condômino que reiteradamente descumpre seus deveres perante o Condomínio, conforme a gravidade das suas faltas, além dos prejuízos que causar (perdas e danos) - Art. 1.337, caput, do Código Civil.

CONDÔMINO ANTISSOCIAL

15 – O condômino que reiteradamente atrasa o pagamento da cota condominial pode ser considerado antissocial? É possível majorar a multa nesses casos?

Segundo precedente do STJ (REsp nº 1.247.020-DF, de 11/11/2015), é possível acumular a multa pecuniária de 2% (art. 1.336, §2º do Código Civil), com a multa sancionatória (art. 1.337), comportamento antissocial, podendo ser elevada ao décuplo (10x) do valor das cotas condominiais. Mas para que isso seja possível, o Condomínio deve fazer constar de sua Convenção tal exação aos inadimplentes contumazes, devendo ainda ser previamente deliberado em Assembleia sobre o comportamento reiterado e a gravidade da falta, possibilitando ao condômino infrator que justifique o motivo do atraso, relembrando que essa medida deve ser adotada com prudência pelos Condomínios diante das similitudes de cada caso e, ainda, considerando que a decisão do STJ é um precedente jurisprudencial (não é lei) que poderá ou não ser seguido pelos demais Tribunais Estaduais.

16 - O antissocial pode ser expulso do Condomínio?

A legislação brasileira não autoriza a perda da propriedade diante de problemas de convivência entre os condôminos, sendo que o artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, apenas autoriza a aplicação de multa em até o décuplo (10x) do valor das cotas condominiais para os condôminos ou possuidores que, devido ao seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. Frise-se que a multa de 10x poderá ser imediatamente aplicada pelo síndico, mas dependerá de ulterior deliberação da Assembleia, confirmando ou não a penalidade.

17 – Como deve proceder o síndico com relação aos condôminos ou possuidores com problemas psicológicos ou agressivos?

O condômino antissocial, muitas vezes, é uma pessoa em perfeitas condições intelectuais, o seu comportamento é o que torna insuportável a sua convivência com os demais condôminos. Cita-se o exemplo do condômino que realiza festas todos os dias, sem se preocupar com o barulho. Nesse caso, o Condomínio poderá agravar as multas pecuniárias como visto acima. Mas há outras situações em que o condômino ou possuidor não pode ser considerado antissocial, pois não possui qualquer tipo de discernimento (não sabe o que está fazendo). São exemplos os casos de abandono de idosos, incapazes ou pessoas com algum tipo de necessidade física ou psicológica. O síndico não é o responsável por essas pessoas. Segundo o artigo 932, do Código Civil: “São também responsáveis pela reparação civil: I - os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia; II - o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições”. Logo, havendo indícios de maus tratos ou abandono de incapazes, o síndico não deve aplicar multa, mas denunciar às autoridades públicas para que tomem providências contra os responsáveis legais daquelas pessoas que necessitam de maiores cuidados.

DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E FUNDOS

18 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário. As extraordinárias são de responsabilidade do locador, conforme arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91).

19 - Qual é a finalidade do fundo de reserva? Outros fundos podem ser criados?

A finalidade do fundo de reserva é atender as despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. O Condomínio pode criar outros fundos ou provisões (fundo de obras, fundo para o 13º salário e férias, fundo de inadimplência, etc.). O importante é que não seja desvirtuada a destinação do fundo. Ou ainda, arrecado por prazo indeterminado. Até mesmo o percentual destinado ao fundo poderá ser majorado ou minorado, dependendo das reais necessidades do Condomínio. Recomenda-se a realização de Assembleia para aprovação sobre a criação do fundo.

20 - O locatário deve contribuir para o fundo de reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o Condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo locador.

21 - O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo Condomínio?

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: “Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".

22 - O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela Assembleia Geral de Condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre "a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos" (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos Condomínios Edilícios.

PRAZOS PRESCRICIONAIS E FORMAS DE COBRANÇA

23 - O síndico pode impor alguma medida de restritiva aos condôminos inadimplentes?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo Condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Como por exemplo: cortar a água, luz, gás. Proibir o uso do salão de festas, churrasqueira, piscina, academia, elevadores, recebimento de correspondências. Ademais, a imposição de restrições pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

24 - É possível efetuar o pagamento da quota condominial por meio de depósito na conta do Condomínio?

Alguns condôminos inadimplentes, por discordância, tentam realizar o depósito da quota condominial (vencida) sem computar os encargos decorrentes da sua mora, o que acarreta graves problemas às finanças do Condomínio. Por força da Convenção do Condomínio e da Ata da Assembleia de Previsão Orçamentária, todos os condôminos são obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (caso não seja identificado) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação, nos termos do art. 1.336, § 1°, do Código Civil.

25 - O condômino pode solicitar o envio do boleto da quota condominial por meio eletrônico (e-mail)?

A tecnologia veio somar, simplificando e agilizando sistemas arcaicos de cobranças. Todas estas facilidades tecnológicas ajudam em muito os síndicos e administradoras, possibilitando o pagamento por outros meios digitais, tudo on-line e com segurança. Logo, não há qualquer impedimento para que a cobrança possa ser realizada por meios eletrônicos (ex. pela internet, pelo celular, pelo tablet, etc.). Recomenda-se apenas que a assembleia delibere sobre o assunto, autorizando o síndico tal procedimento. Arremate-se que na impossibilidade de ser enviado o boleto via eletrônica, ou nos casos de extravio, o síndico sempre deverá possibilitar ao condômino o pagamento pela via impressa, mediante a emissão da segunda via do boleto.

26 - Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de quotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o Condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial).

27 – Em quanto tempo prescreve a cobrança da quota condominial?

Segundo o STJ, com a entrada em vigor do Código Civil/2002, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02”. (REsp 1139030/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2011, DJe 24/08/2011). Cumpre lembrar que o síndico poderá ser responsabilizado civilmente caso não providencie, tempestivamente, a cobrança judicial da dívida condominial.

28 - O Condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? Deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembleia geral (art. 1.348, VIII, do Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial. Segundo J. Nascimento Franco “as contas devem ser prestadas de forma minuciosa e documentada, embora não se exija forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados, dos recebimentos feitos, saldo do fundo de reserva, contas bancárias, valores a receber de condôminos em atraso e demais verbas que existirem”. (Condomínios. 5ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 84).

ASSEMBLEIA

29 - Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?

O síndico está obrigado a realizar pelo menos 1 (uma) assembleia geral ordinária por ano, segundo o art. 1.350 do Código Civil, para discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de contas; - previsão orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias.

30 – Quem poderá convocar às Assembleias?

Por força do art. 1.348, I, do Código Civil, compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos. Contudo, o art. 1.350, §1º, do mesmo Código, também possibilita a convocação da assembleia, por 1/4 (um quarto) dos condôminos quites com o condomínio, se o síndico não o fizer.

31 - Tem validade a realização de assembleia virtual?

O Código Civil nada fala sobre a realização das assembleias virtuais, ficando a cargo da Convenção a competência, forma de convocação e o quórum exigido para deliberações, o que dependerá da vontade democrática da massa condominial (Art. 1.334 e 1.332, III, Código Civil). As principais vantagens das assembleias virtuais são: - evitar discussões e ofensas pessoais entre os condôminos; - aumento da participação (quórum) dos condôminos nos assuntos do Condomínio; - maior flexibilidade de horários para a participação dos condôminos, podendo ser realizada a votação on-line em qualquer computador. Já as desvantagens são: - risco de anulação de resultados obtidos sem observância dos requisitos legais; - fragilidade na segurança e conferencia dos votos e das representações; - impossibilidade dos condôminos que não tem domínio em informática de opinarem; - custos com a implantação do sistema.

32 – Terá validade a assembleia, caso algum condômino não consiga ser convocado a tempo?

Não. Nos termos do art. 1.354 do Código Civil, é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato. Recomenda-se aos proprietários ou locadores que não residam no Condomínio o envio de convocação, com antecedência e por meio de carta registrada com aviso de recebimento.

33 – Qual é o prazo mínimo para convocação das assembleias? E qual é o prazo para o envio das atas?

A Convenção geralmente traz o prazo de antecedência das convocações, variando de um Condomínio para outro. Não havendo um prazo, a praxe é que a convocação seja realizada com antecedência razoável (geralmente 8 dias) para que o condômino tenha tempo de conhecer os assuntos da pauta se preparar para a assembleia, evitando surpresas. Assim como a convocação da assembleia, é a Convenção que dirá qual é o prazo de envio das atas, recomendando-se que seja realizado em prazo razoável.

34 - As atas das assembleias precisam ser registradas?

O Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrar, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

PROCURAÇÃO

35 - É obrigatório o reconhecimento de firma nas procurações, outorgadas para participação em assembleia?

O art. 654, § 2°, do Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do Condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

36 -  Tem validade o envio de procuração por fax, e-mail ou outro meio de comunicação?

O Presidente da Assembleia é quem irá analisar as procurações enviadas por outros meios, colocando em votação antes das deliberações da pauta a aceitação ou não dos documentos, caso não exista previsão sobre o assunto na Convenção.

37 - O síndico, subsíndico ou membros do conselho podem receber procurações de outros condôminos para votarem em assembleia? Há limite quanto ao número de procurações?

Em princípio não há impedimento legal para que o síndico, subsíndico ou membros do conselho recebam procurações de outros condôminos que não desejam comparecer pessoalmente à assembleia. Esta é a finalidade da procuração. Contudo, há Convenções que proíbem aos representantes do Condomínio o uso de procurações, seja com relação ao assunto que possuem interesse ou ainda limitando uma quantidade de representados por pessoa. Assim, havendo algum tipo de limitação pela Convenção, não terá validade a representação realizada, podendo ser impugnada e anulada a decisão assemblear.

38 - Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do Código Civil), como diz o art. 654, caput, do Código Civil: "Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante". Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do Código Civil.

39 -  O locatário, o parente ou amigo do locador ou proprietário podem receber procurações para representar a unidade?

Sendo pessoas capazes para os atos da vida civil (maior de 18 anos), não há impedimento. A única ressalva é quanto aos poderes outorgados. Há procurações com poderes de representação genéricos (para todos os assuntos que serão deliberados) ou específicos (para determinados assuntos), o que deve ser observado pelo presidente da assembleia.

40 -  É possível que uma pessoa apenas represente a maioria das quotas condominiais ou das unidades (50% + 1)?

Da mesma forma como ocorre nas sociedades comerciais, com seus acionistas ou quotistas, impera a vontade daquele que representa a maioria. Ainda que referida maioria esteja concentrada nas mãos de um único condômino.

41 - Pelo simples decurso do tempo a procuração perde sua validade?

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está o decurso de prazo (inciso IV): "Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".

DIREITO DE PARTICIPAR E VOTAR

42 - Pode haver votação secreta, na assembleia de Condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a - Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

43 - O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembleias?

O art. 1.335, III, do Código Civil expressamente veda a participação e o voto do condômino que não estiver quite com as obrigações condominiais. A única exceção é com relação às deliberações que tratem sobre o direito de propriedade (ex. sorteio de vaga de garagem, alteração de fachada). Nesse sentido: Não parece que, a despeito da inadimplência, tenha a Assembleia Geral do Condomínio poderes para restringir o direito de propriedade do condômino impondo, como sanção, a proibição de uso das áreas sociais (piscina, saunas, quadra de tênis etc.), estando, desse modo, presentes os requisitos que autorizam a concessão da liminar pleiteada” (TJSP – Apel. Cív. n° 208.509.4/4 – São Paulo – Rel. Des. Ruiter Oliva – v.u. – j. 07.08.01).

44 – Condômino que firmou acordo com o Condomínio, parcelando a dívida, é considerado inadimplente? Pode votar nas Assembleias?

Há o entendimento que o condômino que parcelou judicial ou extrajudicialmente seu débito para com o Condomínio, através de acordo, permanece na situação de inadimplência até que ocorra o pagamento da derradeira parcela, quando então obterá a quitação integral da dívida. Acordo que parcela débito condominial nada mais é do que confirmação da obrigação original − a de contribuir com o rateio−, que continua a existir até o momento em que se concretize o seu completo pagamento. Nesse sentido: “Novação - Acordo para pagamento parcelado e descumprido – Inexistência - Obrigação de dar subsistente - Acordo para pagamento parcelado de despesas condominiais não significa novação, não autorizando conclusão de que o devedor contraiu com credor nova dívida, para extinguir e substituir a anterior, mas apenas que ambos transacionaram para que a mesma obrigação fosse adimplida em parcela” (Extinto 2º TACivilSP – Ap. s/ Rev. 560.933-00/9 – 8ª Câm. Rel. Juiz Kioitsi Chicuta – J. 18.11.1999).

45 - Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de Condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

LOCAÇÃO

O que pode fazer um Locador ou locatário que deseja rever o valor do aluguel que se encontra fora da realidade, mas não entra em acordo com a outra parte?

Quando a locação com o passar do tempo entra em desacordo com a realidade, seja por alteração das condições sociais e econômicas ou por falta/excesso de reajustes contratuais e as partes não conseguem entrar em acordo sobre o valor justo existe uma alternativa jurídica. É a Ação Revisional, prevista no art. 19 da Lei 8.245/91 (Lei de locação). Ela pode ser ajuizada a cada 3 (três) anos por qualquer das partes (locador ou locatário) que quiserem rever o valor do aluguel para mais ou para menos. Logo que ingressar com a ação o juiz fixará um valor provisório de aluguel considerado justo por ele e então será realizada audiência de conciliação para tentativa de ajuste amigável. Havendo acordo entre as partes fica definido o novo valor de aluguel bem como sua forma de reajuste e, não havendo o acordo o juiz o fará através do auxílio de um perito. O valor definido em sentença deverá ser respeitado.

LOCATÁRIO

46 - O locatário é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

47 - O locatário pode participar e votar na assembleia?

O art. 1.335 do Código Civil diz que o direito de participar e votar nas assembleias condominiais é do condômino que estiver quite com o Condomínio e o locatário não é considerado condômino. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, embora não sejam proprietários, tenham direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários). Via de consequência, o locatário somente poderá participar e votar como mandatário (representante) do locador (condômino), mediante apresentação de procuração.

48 - O locatário pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

49 - O locatário pode ser eleito síndico?

Salvo expressa disposição em contrário da Convenção do Condomínio, o síndico poderá ser qualquer pessoa, física ou jurídica, mesmo estranha. É o que diz o art. 1.347 do Código Civil. Portanto, se a Convenção não estabelecer expressa proibição a respeito, até mesmo o locatário poderá ser eleito síndico. Importante observar que o locatário pode ser eleito síndico pelos condôminos, ainda que o locatário não porte procuração do locador, nesta hipótese.

50 – O Condomínio pode cobrar judicialmente do condômino, titular da unidade, a multa aplicada ao seu inquino?

Sim. Apesar do locatário ser o infrator, responde pelo débito o titular da unidade (locador), por se tratar de uma dívida da unidade. Há que ressaltar que não há relação jurídica entre o Condomínio e Locatário, visto não participar do contrato de locação.

CONSELHO

51 - Os membros do conselho poderão ser remunerados?

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

52 - Como se dá a destituição dos conselheiros?

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do Código Civil).

53 - O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

54 - Qual o prazo do mandato dos conselheiros? E quais são suas atribuições?

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição. O art. 1.356 do Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo), que ainda consta de muitas Convenções, celebradas na vigência da legislação anterior.

SÍNDICO E SUBSÍNDICO

55 - Para eleição de síndico e demais componentes da administração do Condomínio pode ser exigido a formação de chapa?

A eleição dos diferentes cargos existentes no Condomínio se dá de maneira independente, posto que independentes são os cargos. Salvo disposição em contrário da Convenção do Condomínio, a eleição do síndico e dos demais cargos diretivos do Condomínio, não demanda de formação de chapa ou quorum especial, de modo que os mesmos serão eleitos pela votação de praxe, nos termos do art. 1.353 do Código Civil (maioria simples dos votos, em segunda chamada).

56 – Qual a forma de destituição do síndico?

A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes na assembleia vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: - prática de irregularidades; - falta de prestação de contas; - atos de má gestão (não administrar convenientemente o Condomínio).

57 - Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio.

58 - O síndico pode renunciar ao cargo para o qual foi eleito?

A renúncia é ato voluntário e unilateral que independe, para seu aperfeiçoamento, da aceitação dos condôminos ou conselheiros. A partir do momento em que a renúncia é apresentada, seja por meio verbal ou escrito, o renunciante automaticamente deixa de ocupar o cargo, de forma irretratável.

59 - A pessoa eleita para exercer o cargo de síndico tem direito à remuneração ou isenção da quota condominial?

A legislação aplicável ao assunto (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) nada diz sobre tal ponto, razão pela qual a possibilidade de remuneração ou isenção do síndico dependerá do que estiver previsto na Convenção Condominial. Acaso a Convenção nada diga sobre o assunto, existirá a presunção de que o cargo será exercido gratuitamente. Contudo, o usual é que a Convenção deixe a decisão a cargo da assembleia que eleger o síndico, sendo praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias como forma de remuneração.

60 - O síndico é obrigado movimentar a conta bancária do Condomínio em conjunto com o subsíndico ou conselheiro?

O síndico exerce a representação legal do Condomínio (que não é pessoa jurídica, mas sim ente despersonalizado), obtida por meio de eleição democrática (art. 1.348, II, do Código Civil, art. 12, IX do Código de Processo Civil), dentre suas atribuições exclusivas consta justamente, o poder de gerir e movimentar eventuais contas bancárias existentes em nome deste, pelo que se obriga a prestar contas no mínimo uma vez por ano (art. 1.348, VIII, do Código Civil). Portanto, exigir que a conta bancária do Condomínio seja movimentada conjuntamente, pelo síndico e por mais alguém (ex.: conselheiro), só terá base normativa se previsto por expresso na Convenção do Condomínio.

61 - A sindicância pode ser exercida por um órgão colegiado?

Por força do que dispõe o art. 1.347 do Código Civil, cumulado com o art. 12, IX, do Código de Processo Civil, a representação do Condomínio incumbe a um síndico, apenas. A doutrina menciona até a existência de um princípio aplicável ao assunto, o da “unidade sindical”. É comum surgir nas assembleias a ideia de se eleger um colegiado para exercer a sindicância, em lugar de um único indivíduo. Algumas comunidades condominiais optam pela escolha de dois ou três membros, formando um órgão coletivo que seria incumbido das funções de síndico. Tal solução, contudo, não encontra respaldo na lei, carecendo totalmente de fundamento legal e, por isso, deve ser abolida dos planos da assembleia e qualquer alteração na Convenção, que venha contrariar o previsto em lei é passível de questionamento e anulação via Poder Judiciário, pois a Convenção e o Regimento devem total acatamento às disposições do Código Civil, as quais não podem ser contrariadas.

62 - A lei permite que o síndico seja reeleito por quantos mandatos?

A lei em vigor sobre o tema (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil/02) não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico no Condomínio edilício, ou mesmo dos demais cargos diretivos (subsíndico e conselheiros). Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições, salvo se o contrário dispuser expressamente a Convenção do Condomínio.

63 - O síndico é obrigado a dar ciência aos condôminos de procedimentos judicial ou administrativo de interesse do Condomínio?

O síndico exerce a representação legal do Condomínio, obtida por meio de eleição democrática (cf. art. 1.348, II, do Código Civil e art. 12, IX do Código de Processo Civil). Dentre suas atribuições exclusivas consta a de representar o Condomínio em Juízo, como autor ou réu. Assim, tudo que ocorra de relevante, judicial ou extrajudicial, em relação, aos interesses do condomínio, deve ser levado ao conhecimento da assembleia, extraordinária, para que se deliberem as providencias cabíveis ao interesse comum.

64 - O síndico depende da anuência da assembleia para administrar os recursos humanos do Condomínio?

Por força do previsto no art. 1.348, II, do Código Civil, é atribuição do síndico administrar os recursos humanos do Condomínio, sem a necessidade de, em cada uma das ocorrências (contratação, demissão, feitura de acordos, etc.), ter o aval da assembleia geral de condôminos. Por óbvio, o síndico deverá guiar suas ações neste setor no bom senso, considerando por exemplo a necessidade de consultar os condôminos quando da demissão do funcionário envolver quantias vultuosas, para pagamento das verbas rescisórias, posto que terá o dever de prestar contas à assembleia (art. 1.348, VIII, do Código Civil) relativamente à gestão praticada.

65 - O síndico pode conceder descontos, anistias ou abonos aos condôminos inadimplentes?

A decisão de conceder descontos, abonos ou anistias aos inadimplentes compete à assembleia geral de condôminos. Não pode ser esquecido que os créditos do Condomínio consubstanciam patrimônio comum dos condôminos, cabendo à assembleia decidir a respeito, levando em conta as condições excepcionais que justificam a medida. É de todo conveniente deixar afirmado que sob hipótese alguma a concessão de anistia caracterizará formação de precedente que possa ser aproveitado para casos futuros de inadimplência. De forma isolada, sem prévia autorização da assembleia geral de condôminos, o síndico pode somente parcelar o valor devido, aplicando os três itens que o art. 1.336, § 1°, do Código Civil, a saber, multa moratória (2%), juros (1% ao mês) e atualização monetária.

66 - O síndico pode ser contratado com zelador do Condomínio?

Sabe-se que o síndico é o representante legal do Condomínio (art. 1.348, II, do Código Civil e art. 12, IX, do Código de Processo Civil), e um dos exemplos de tal representação é que ao síndico cabe a gestão do pessoal do Condomínio, ou seja, é o síndico que assina a contratação ou a dispensa de um empregado do Condomínio e dá as orientações pertinentes ao bom desempenho do contrato de trabalho. Assim, ainda que tal acontecimento não seja vedado expressamente pela lei e pela Convenção do Condomínio, trata-se de flagrante caso de incompatibilidade. Entende-se que uma mesma pessoa não pode ser, simultaneamente, empregada do Condomínio e representante legal deste.

67 - O síndico é obrigado a fornecer cópia da Convenção e Regimento Interno do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção e Regimento Interno a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

68 – Em quais situações o subsíndico assume o Condomínio?

Só existe um representante legal do Condomínio: o síndico eleito pela Assembleia. O subsíndico irá atuar como representante do Condomínio apenas nos casos de ausência “temporária ou transitória” do síndico. Ou seja, quando o síndico sair de férias ou quando estiver impossibilitado de representar o Condomínio por motivo de doença. Retornando o síndico ao Condomínio, o subsíndico também retornar à sua função. Cada qual poderá ser responsabilizado pelos seus atos praticados perante a Assembleia. Nas Convenções em que não há previsão de subsíndico, é possível que um dos conselheiros assuma temporariamente a sindicância.

69 -  E caso ocorra o afastamento definitivo do síndico (ex. morte, renúncia, abandono ou destituição), o subsíndico torna-se automaticamente eleito síndico?

Não. O subsíndico deve designar Assembleia imediatamente para a eleição de outro síndico, por novo e integral mandato.

FACHADA

70 - A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos.

  • a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica.
  • b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada.
  • c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembleia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o Condomínio, por meio da assembleia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

 

71 - O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

ÁREA COMUM

72 - Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

73 - A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

A pintura ou lavagem da fachada se justifica quando sua vida útil expira, o que geralmente ocorre no período de 3 (três) a 5 (cinco) anos. No ensejo, deve o síndico capitanear a conservação da fachada, de modo a preservar a estética e o valor econômico do empreendimento. Aliás, alguns Municípios chegam a reger o tema, como é exemplo a Lei Municipal de São Paulo n° 10.518/88 (regulamentada pelos Decretos n°s. 33.008/93 e 39.536/00) que obriga a limpeza periódica das fachadas a cada 5 (cinco) anos.

VAZAMENTO

74 - Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Todo o regime jurídico que tutela o ora chamado Condomínio Edilício (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) se presta a reger os interesses, a convivência, as áreas e as coisas comuns. Em outras palavras, o síndico do Condomínio é o responsável pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, como evidenciam os arts. 1331, § 2°, e 1.348, V, ambos do Código Civil. Com efeito, são de responsabilidade do Condomínio os vazamentos oriundos das áreas comuns, mormente os canos denominados prumadas ou colunas, que são de uso indistinto e coletivo. Por sua vez, o condômino é responsável pelos vazamentos que tiverem origem na parte interna da sua unidade, a saber, os canos ramais, de seu uso exclusivo e individualizado.

75 - Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o Condomínio.

RESPONSABILIDADE

76 - O Condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o Condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos seguintes parâmetros : Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do Condomínio); Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do Condomínio (empregados); Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do Condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no Condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo Condomínio.

77 - De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do Condomínio?

A responsabilidade recai sobre o Condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

78 - O Condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O Condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

79 - Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do Código Civil, "aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido". Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do Condomínio.

80 - O Condomínio responde por dano causado ao veículo de condômino que acionou indevidamente o controle de acesso da garagem?

Se o prejuízo causado ao condômino, nenhuma correlação apresenta com o mau funcionamento do portão, mas sim, se explica pela negligencia deste em não usar adequadamente o controle de acesso a garagem, nenhuma responsabilidade terá o Condomínio.

81 - O Condomínio responde pela queda de condômino, decorrente de piso escorregadio?

Um dos deveres do Condomínio é zelar pela boa conservação das coisas e áreas comuns (art. 1.348, V, do Código Civil). Tem o Condomínio a obrigação de conservar as áreas comuns, bem como as condições de segurança e incolumidade das pessoas. No caso de piso escorregadio, há que se lembrar que no município de São Paulo, existe a obrigatoriedade de colocação de placas indicativas, por força da Lei Municipal n° 13.669/03 e respectivo Decreto Regulamentador n° 44.531/04. Se porventura os funcionários negligenciaram, responderá o Condomínio pela falha cometida.

82 - A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio Condomínio?

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

83 - Quem responde por eventual indenização no caso de colisão de veículos na garagem?

O condômino causador do dano é quem será o responsável pelo ressarcimento dos danos causados ao veículo do vizinho. Caso não seja possível a identificação do causador do dano, a própria vítima arcará com o conserto do seu automóvel. Logo, o Condomínio não responde civilmente pelos danos causados aos veículos dos condôminos, ainda que os fatos tenham ocorridos na garagem do Condomínio. Tal responsabilidade recairia sobre o Condomínio caso fosse constatada a culpa exclusiva dos seus funcionários ou prepostos. Por exemplo, na hipótese do Condomínio possuir manobristas, havendo colisão dos veículos, o condômino prejudicado poderia reclamar indenização do Condomínio.

VAGA DE GARAGEM

84 - O Condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

Compete a Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

85 - Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?

O art. 1.338 do Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

86 - Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?

A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do Condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos, obedecendo sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

87 - Quando o condômino deixa o carro na garagem do Condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causar danos ao automóvel, o Condomínio fica responsável pelo prejuízo?

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

FRAÇÕES IDEIAIS

88 - Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como Condomínio Edilício?

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

89 - Pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. O art. 1.339, § 1°, do Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

90 - As frações ideais no Condomínio Edilício podem sofrer modificação?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do Condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há Condomínio Edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do Condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do Condomínio". Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

91 - Pode ser construído um novo andar num Condomínio Edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do Condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembleia geral, com a consequente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do Código Civil: "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos".

92 - Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um Condomínio?

Segundo a Lei nº 13.541/2009, regulamentada pelo Decreto nº 8.262/2014, em seu artigo 3º: “É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilé ou outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado”. Ou seja, dentro do apartamento a Lei não é aplicada e condômino pode consumir qualquer produto fumígenos (exceto substâncias ilícitas que devem ser denunciadas às autoridades), pois está exercendo o seu direito de propriedade. Vale reparar que nas áreas comuns do condômino que forem “recintos coletivos fechados” (ex. elevadores, escadarias, salão de festas, hall social), é proibido o consumo de produtos fumígenos, excetuando às áreas comum “abertas” (ex. jardim, quadra poliesportiva, piscina). O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito às penalidades prevista na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do Código Civil. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

DÚVIDAS DIVERSAS

93 - O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um Condomínio comercial?

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos Condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: "O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício - Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei n° 4.592/64) - Improvimento" (TJSP - Ac. n° 101.781- 4/4 - Capital - Des. Rel. Ênio Zuliani - j. 25/07/00).

94 - O Condomínio pode reter documento de identidade de visitante que adentra nos seus limites?

Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei n° 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido "reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro" (art. 1°). Porém, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no Condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2°, § 2°).

95 - Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de Condomínios?

Não. O assunto "honorários da empresa administradora de Condomínios" depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.

96 - A aquisição de gerador de energia elétrica por um Condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, "a", da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

97 - Como os Condomínios devem receber os oficiais de justiça?

O Condomínio não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o Condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no art. 143 do mesmo diploma. Assim, desde que o oficial de justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o Condomínio, o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial (documento este que contém todas informações relevantes ao ato em curso), não deverá ser apresentada qualquer resistência à entrada do referido profissional, independentemente do condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma.

98 - Para os Condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

O Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembleia geral, para que se decida por sua instalação ou não. Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (art. 96, § 2°, do Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinquenta por cento) mais um da totalidade dos votos do Condomínio (art. 1.341, II, do Código Civil).

99 - É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos Condomínios Edilícios?

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos Condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade dos Condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

100 - Os condomínios antigos devem ter o AVCB?

Todas as edificações com múltiplas unidades, residenciais ou não, antigas ou recentes, devem atender certas condições de segurança contra incêndio. No âmbito estadual, há o Decreto Estadual n° 56.819/11, que instituiu o “regulamento de segurança contra incêndio das edificações e áreas de risco” por força da Lei nº 684/75. Dentre outras disposições, o mencionado decreto versa sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB. Nesse sentido, conforme a tecnologia de segurança contra incêndio desenvolve-se, também altera-se o nível de exigência constante na lei sobre o assunto, que deve ser seguido por todas as edificações, indistintamente. Isso quer dizer que mesmo uma edificação construída há cinquenta anos atrás está obrigada a apresentar as condições mínimas de segurança impostas pela lei, sob pena de controle administrativo (denegação de alvarás de segurança, aplicação de multas e em casos críticos, lacre da edificação). O requerimento de expedição do AVCB depende, dentre outras coisas, de apresentação de um “projeto de segurança contra incêndio”, que deverá ser elaborado e executado por profissionais ou empresas habilitadas.

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