Na noite de 10/11, e com o auditório repleto de advogados, incorporadores e profissionais do mercado imobiliário e das áreas de cartorário e seguros, aconteceu a primeira parte do Seminário Jurídico sobre Permuta Imobiliária, com a apresentação de dois dos quatro painéis programados.
O advogado Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP, abriu o painel falando dos aspectos registrários, a viabilidade do registro da promessa de permuta e o concomitante registro de escritura de permuta com reserva de fração ideal.
“No meu entendimento, é perfeitamente possível registrar os contrato definitivo de permuta do terreno por área construída no local e o contrato preliminar. Também, há a possibilidade de registrá-los independentemente do concomitante registro da incorporação imobiliária, assim como é possível que o objeto negocial seja o terreno inteiro por unidades autônomas ou a fração ideal de terreno com retenção de outra fração remanescente por futuras unidades autônomas”, afirmou Marcelo Terra.
Registros – O advogado lembrou que, em 1989, o mercado não tinha recursos financeiros para comprar terrenos e destacou a importância da Instrução Normativa 107, de 1988, criada para regrar e disciplinar a permuta com efeitos saudáveis aos olhos do contribuinte. “O mercado imobiliário voltou-se à operação de permuta e, à época, nós do Secovi-SP nos debruçamos para estudar como registrar a permuta. Desde então defendo que o registro do contrato de permuta seja independente do registro da incorporação”, disse.
“Na permuta, o incorporador adquire o terreno e dá em troca futuras unidades e o contrato de aquisição do terreno precisa ser registrado antes da incorporação”, afirmou Terra, dizendo que há os que defendem a tese de que a promessa de permuta só tem validade no âmbito da Lei de Incorporação, razão pela qual só é possível com o concomitante registro do memorial. Contudo, no entendimento do advogado, juridicamente, não há diferença entre o lapso temporal de um segundo e de um mês. Terra citou ainda decisões favoráveis à admissibilidade da obtenção deste registro imobiliário sem o concomitante memorial de incorporação.
Precedentes – Marcelo Terra falou brevemente da retenção, ou não, da fração. Segundo ele, essa possibilidade não é um fenômeno brasileiro. “Eu encontrei uma referência expressa em uma monografia sobre este tema no direito francês, em que o autor dedica algumas páginas à figura da troca da fração ideal por futuras unidades. Modalidade bastante praticada e aceita no Brasil.”
Em seguida, os advogados Alexandre Clápis e Mario Sergio Tognollo participaram dos debates acerca do tema apresentado por Terra. Clápis focalizou algumas decisões do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, salientando que alguns registradores, principalmente no interior paulista, ainda têm dúvidas sobre fazer ou não o registro da promessa de permuta.
“O relator concluiu que a promessa de permuta tem como objeto a celebração de um contrato de permuta. No desenvolver da fundamentação, afirma que a permuta é um negócio jurídico similar à compra e venda e também deve ser admitida como preliminar ao registro imobiliário”, disse Clápis, mencionando uma decisão de 1987, que foi repetida em 2003, 2013 e, mais recentemente, em agosto deste ano. “A promessa de permuta encontra precedentes que autorizam seu ingresso no registro de imóveis”, destacou.
Fase negocial – O advogado Mario Sergio Tognollo afirmou que não há solidariedade do terrenista com relação ao inadimplemento do incorporador e apresentou algumas decisões judiciais do Superior Tribunal de Justiça que mostram isso. “O dono da unidade só difere dos outros proprietários porque pagou sua unidade com o próprio terreno”, mencionou. Outra decisão, segundo Tognollo, diz que a Lei de Incorporação equipara o terrenista ao incorporador, desde que ele pratique alguma atividade relacionada à atividade.
Ele também chamou a atenção para o cadastro do proprietário do terreno. “O sonho de consumo do incorporador é comprar um terreno de um aposentado – pessoa física – com cadastro limpo. Como isso não existe, temos que trabalhar com o que temos”, brincou Tognollo, que encerrou sua apresentação falando da fase pós-chaves. “O terrenista não tem dívida com financiamento. Então, ele quer a quitação da hipoteca assim que sai o Habite-se e isso acaba gerando estresse entre incorporado e terrenista.”
Fraude de execução – O tema foi apresentado no segundo painel pelo advogado Rodrigo Bicalho, integrante do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP. “Na compra de imóvel, é preciso vasto estudo da documentação para saber se não estamos adquirindo o imóvel de quem não pode vender em decorrência de dívidas perante terceiros, e se ao fazer essa venda estaria esvaziando seu patrimônio ficando, assim, impedido de alienar sob pena de cometer uma fraude de execução, conforme determina o artigo 5.193 do Código de Defesa do Consumidor”, afirmou Bicalho, destacando que “quem tem dívidas pode sim alienar, desde que mantenha quantidade suficiente de bens para fazer frente aos credores. Nem toda alienação é fraude de execução”.
Bicalho destacou algumas dificuldades com relação à permuta por unidades futuras e chamou a atenção para permuta feita por meio de escritura de venda e compra. Neste caso, o advogado recomendou cautela, como avaliação dos imóveis envolvidos para demonstrar a equivalência patrimonial, regrar a permanência dos bens e, no caso de permuta financeira, reter os valores depositados.
Com relação ao direito de preferência do locatário na permuta, Bicalho disse: “Ele pode alegar permuta simulada, mas terá de apresentar provas”, afirmou, acrescentando que o “direito de preferência é personalíssimo e não pode ser cedido por um locatário a uma incorporadora”.
Outro caso é quando a incorporadora propõe ao dono de terreno a transferência de um percentual das vendas das unidades daquele empreendimento. “Isto não é tecnicamente uma permuta. É venda e compra com preço a ser determinado depois do lançamento do empreendimento”, concluiu Bicalho.
Garantias – Para o advogado Olivar Vitale, instrutor da Universidade Secovi, a quantidade e a forma de aquisições que passam pelos escritórios de advocacia mostram a importância da permuta imobiliária. “Vivemos muitos anos na compra e venda e, agora, voltamos à aquisição por permuta”, contextualizou, afirmando que as negociações são cada vez mais complexas, tendo em vista as questões ambientais, a outorga onerosa e a eventual responsabilização do dono do terreno em uma eventual escritura de permuta.
“Hoje, muitos terrenistas preferem que seja celebrada uma garantia, caso o incorporador não aja da forma esperada”, disse, questionando qual seria a melhor garantia.
O advogado afirmou não saber. “Isso depende do que o terrenista quer: recebimento do valor ora tratado, outro imóvel ou ser parceiro no negócio?”. Entre as opções estão a fiança bancária, o seguro de performance e o seguro de execução da obra. “Tudo isso tem um custo.”
A aplicação do prazo de carência na hipótese da permuta e a regra da venda conjunta das unidades foram os assuntos abordados pelo advogado Fernando Maximiamo, que também fez a coordenação do evento. “Se conseguirmos colocar no contrato o prazo de carência, está fácil”, afirmou, adicionando que “é impossível para o incorporador explicar para o permutante que o projeto imobiliário mudou e a carência também”.
Maximiamo alertou ainda para as vendas das unidades no estande. “Hoje, os permutantes estão buscando mais informações. Até então, ele confiava na marca da incorporadora.”
Na próxima segunda-feira, 17/11, serão tratados os Aspectos Fiscais no Seminário Jurídico, com palestras sobre Lucro Presumido e Permuta na Incorporação Imobiliária sob o ponto de vista do incorporador, a cargo do advogado José Roberto Pirajá Ramos Novaes; e A Lei 12.973/14 e o valor justo das unidades permutadas, com apresentação de Flavio Rubinstein. Como debatedores: Luiz Haddad, Rodrigo Antonio Dias, Roberto Ribeiro e Renato Coelho.
Informações e reservas no call center: (11) 5591-1303.