Começou nesta quarta-feira, 18/9, a 10ª edição da Convenção Secovi, com o mote “Entre em Campo para Ganhar – Estratégias e Ideias para Novas Conquistas no Setor Imobiliário”.
O evento teve mediação do jornalista Mauro Beting, que comandou uma mesa-redonda, nos moldes dos programas futebolísticos de televisão. Participaram o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes; o prefeito de São Paulo, Fernando Haddad; o presidente do Itaú, Roberto Setúbal; e o economista Eduardo Gianetti da Fonseca.
Em debate, foram colocados três temas: as dificuldades para aprovar empreendimentos; a escassez de terrenos; e a insegurança jurídica. Em um telão, lances inesquecíveis do mundo da bola, como o gol que Pelé “quase” marcou na Copa do Mundo de 1976 – o craque driblou, fez bonito, chutou… mas a bola não entrou! –, serviram de metáforas para os assuntos que os quatro especialistas discutiram.
Logo no começo do bate-papo, Gianetti comentou sobre a pesquisa Doing Business, do Banco Mundial, que coloca o Brasil na 130ª posição entre 185 economias pesquisadas. “Em São Paulo, a demora para aprovar um empreendimento é de 450 dias, contra 70 em Copenhague ou na Cidade do México”, observou o economista, para em seguida questionar o grau de exigência, ou a “altura da régua”, que aparentemente seriam maiores na capital paulista que em outras cidades mais desenvolvidas. Ele também ressaltou que, nem sempre, a obtenção da licença é garantia de tranquilidade para o empreendedor, que estaria sujeito a ser autuado por “coisas que ele sequer imagina”.
Claudio Bernardes reforçou as palavras de Gianetti, lembrando que essa ineficiência prejudica a sociedade como um todo. Porém, segundo Fernando Haddad, está havendo um esforço para, até 2014, reduzir pela metade a demora atual. “E, até 2016, pretendemos que o prazo não ultrapasse os 90 dias”, garantiu. Ele citou a criação da Secretaria de Licenciamento e seu envolvimento pessoal na elaboração de um marco regulatório para as habitações de interesse social como iniciativas exemplares do empenho da Prefeitura em dar mais celeridade aos processos e combater a corrupção. Destacou, ainda, que um novo Código de Obras está em discussão.
Na visão de Roberto Setúbal, os entraves ao empreendedorismo sempre acarretam aumento de custos – por isso, é bom, inclusive para as políticas de financiamento, que certos gargalos sejam removidos. “Como empresário, sugiro ao prefeito que coloque esse prazo máximo de 90 dias como meta, e que crie e acompanhe indicadores. Todo mundo é a favor do bem, das coisas certas e benfeitas. Mas, sem indicadores, não se chega lá”, ponderou.
Claudio Bernardes disse considerar que a Prefeitura está no caminho certo: “Regras claras evitam que haja dubiedade e discricionariedade do funcionário público”, salientou, citando o Graprohab como uma experiência exitosa, que permite, em âmbito estadual, a obtenção de uma aprovação em 60 dias, com a participação de todos os órgãos envolvidos.
Escassez de terra
A dificuldade em obter terrenos para a construção civil foi o segundo tema trazido à baila. Bernardes observou que este é o insumo mais caro da atividade de incorporação – por isso, quanto menor o potencial de aproveitamento , mais caro é o preço final do empreendimento. O presidente do Secovi-SP lembrou que a cidade de São Paulo tem agora uma oportunidade valiosa, com a revisão do Plano Diretor, de repensar essa questão, no que foi apoiado por Fernando Haddad. “Aqui, ninguém ganha dinheiro com terreno, ninguém é especulador”, disse o prefeito. “Aqui se ganha produzindo, por isso é fundamental regular o estoque de terra na cidade. Não vejo falta de terra, só acho que a cidade é mal regulada”, concluiu.
Setúbal lembrou as vantagens do retrofit, e Bernardes aproveitou para falar da importância de contemplar o assunto no Plano Diretor. “Hoje, não existe regulamento para reaproveitamento de edifícios. Só que a legislação faz exigências incompatíveis com uma edificação de cinco anos atrás”, pontuou.
Ainda sobre Plano Diretor, Gianetti da Fonseca enfatizou que deve haver sintonia entre setor imobiliário e poder público. “Não basta que as empresas cumpram as exigências legais. Tem que haver bom senso, integração, comprometimento com o bem da cidade”, considerou. Claudio Bernardes fez coro: “Podemos estruturar um novo modelo de ocupação. São Paulo é adensada, mas não na comparação com outras metrópoles, como Paris, que tem 20 mil habitantes/km2, mesmo coeficiente de Sapopemba, mas muito maior que a média paulistana, que é de 14 mil habitantes/km2”.
Tanto o presidente do Secovi-SP como o prefeito de São Paulo defenderam um modelo de cidade adensada em torno dos eixos com melhor infraestrutura em transporte público. “Mas precisamos encontrar meios de financiar essa infraestrutura”, reconheceu Bernardes. “São Paulo gera R$ 200 bilhões em tributos, e só 10% disso são repassados pelo governo federal. O prefeito tem o desafio de buscar um retorno melhor.”
Já Gianetti da Fonseca chamou atenção para o fato de o adensamento ser um conceito relativo, não absoluto. “Vinte mil em Paris não é o mesmo que 20 mil em Sapopemba”, observou, acrescentando que o pedágio urbano pode vir a ser “inevitável” – opinião não compartilhada pelos demais, que consideram a medida arbitrária demais. “Nós, da Frente Nacional de Prefeitos, defendemos a municipalização da Cide (Contribuição de Intervenção no Domínio Econômico)”, informou Haddad. “Esta é a melhor forma de obter recursos para investir em transporte público. Se nós mantivermos as tarifas congeladas, toda a capacidade de investimento vai se exaurir, pois será deslocado para o financiamento. São Paulo, aliás, deve sozinha 20% de todos os precatórios do País”, finalizou.
Justiça incerta
No terceiro tema abordado, insegurança jurídica, Claudio Bernardes fez questão de destacar que não é só o empresário que sofre com esse problema – é o cidadão brasileiro! E exemplificou com um caso de Campinas: naquela cidade, uma lei que estava em vigor por mais de dez anos teve sua validade questionada na Justiça por uma questão meramente formal – o chamado “vício de origem”, em que um PL (projeto de lei) deveria ter sido apresentado por uma instância de Poder (no caso, o Legislativo), mas foi proposto por outra (o Executivo) –, e a conclusão do juiz responsável pelo caso foi a de que as edificações erguidas com base nos ditames dessa lei deveriam ser simplesmente demolidas. O caso segue tramitando por instâncias superiores e tudo indica que chegará ao STF. “Não existe ambiente favorável para empreender”, inferiu.
Roberto Setúbal destacou que a segurança jurídica é fator preponderante para a própria existência de crédito imobiliário. “Foi destruído o sistema de financiamento imobiliário do Brasil. Passamos anos e anos sem ele, e tivemos de reconstruí-lo. A insegurança jurídica acarreta ônus enormes”, disse o banqueiro. “O excesso de possibilidades, de recursos legais, traz uma certa vontade de fazer justiça com as próprias mãos. É por isso que alguns juízes tomam decisões em desacordo com a lei. Eles acham que, de outra forma, aquilo nunca irá se resolver.”
Já Fernando Haddad apontou a excessiva judicialização e declarou que as regras dos processos civis deveriam ser repensadas. “Neste sentido, há PLs tramitando no Congresso Nacional, mas com a mesma morosidade da Justiça”.
Gianetti da Fonseca trouxe alguns dados surpreendentes – por exemplo, o País tem nada menos que 3 milhões de litígios trabalhistas em curso. “O cipoal de leis é tão confuso que criamos o tal dispositivo do ‘revoguem-se todas as disposições em contrário’ – justamente porque não seriamos capazes de diferenciar e detalhar cada ponto”, informou. “As empresas brasileiras gastam em média 2.600 horas por ano para cumprir os ritos burocráticos necessários ao recolhimento de impostos!”. Ainda para Gianetti, um bom caminho para o Brasil seria amadurecer em mediações e acordos voluntários – embora existam entraves ao reconhecimento efetivo, pela Justiça, de muitos desses acordos. “Aliás, no campo trabalhista, a impossibilidade de fazer acordos alimenta a indústria das ações judiciais”, lastimou Setúbal.
Ao final do evento, Gianetti disse que sua principal mensagem seria no sentido de convidar todo mundo a agir com sensatez, espírito cívico e disposição para contribuir. Fernando Haddad, por sua vez, fez um elogio público a Claudio Bernardes e ao Secovi-SP, destacando a ativa participação da entidade na discussão do Plano Diretor. E foi retribuído: “Nunca tivemos um diálogo tão franco e aberto na busca do melhor para esta cidade quanto na presente gestão”, assegurou o Presidente do Sindicato da Habitação.