Há dois anos, os fundos de investimento imobiliários (FIIs) já se estabeleciam como uma importante fonte de recursos para o setor de imóveis em geral, congregando aproximadamente R$ 45 bilhões de investimentos (a valor de mercado) em 154 fundos listados em bolsa, que detinham a propriedade de diversos tipos de ativos (lajes de escritórios, shopping centers, hotéis e galpões de logística), além de papéis financeiro-imobiliários, como certificados de recebíveis imobiliários.
No entanto, o mercado de FIIs ainda sofria com uma base relativamente pequena de investidores (162 mil ao final do 1º semestre de 2018) e liquidez ainda reduzida (média de R$ 46 milhões por dia) em comparação com a de outros produtos fi nanceiros, tais como fundos de renda fixa e de ações.
Desde então, o mercado experimentou um grande crescimento, impulsionado por uma maior popularização do instrumento e pela queda do CDI, chegando a dobrar seu valor de mercado (para aproximadamente R$ 90 bilhões) em 231 fundos listados e, principalmente, mostrando um crescimento exponencial de sua base de investidores, que saltou para pouco mais de 800 mil ao fi nal do 1º semestre de 2020 (um crescimento de quase 400% em 2 anos).
O maior número de investidores (composto em quase 80% por pessoas físicas) teve um impacto favorável na liquidez destes fundos, que saltou de uma média de R$ 46 milhões/ dia de negociações (1º semestre de 2018) para uma média de R$ 129 milhões/dia em 2019.
Além da já mencionada queda do CDI, as razões para o grande crescimento do volume investido e do número de investidores neste mercado nos últimos anos incluem: a) o acesso indireto de pessoas físicas a imóveis de grande porte e qualidade com valores pequenos de investimento; b) a possibilidade de ter liquidez parcial nesses ativos (vendendo apenas parte das cotas adquiridas) em bolsa de valores, de forma rápida e barata (muitas corretoras hoje sequer cobram taxa de corretagem); c(a isenção de imposto de renda sobre rendimentos distribuídos (em caso de fundos listados em bolsa com pelo menos 50 cotistas); e d) a gestão profi ssional do portfólio de imóveis pelos gestores e administradores dos FIIs, isentando investidores pessoas físicas de ter de lidar diretamente com problemas de vacância dos imóveis, busca de inquilinos, problemas de manutenção etc.
O significativo aumento verificado na base de investidores gerou grandes desafios de comunicação e de aprimoramento regulatório a gestores de fundos imobiliários e ao mercado em geral, além dos novos desafios impostos pela pandemia do coronavírus.
Atento a tais desafios e às oportunidades geradas pelo crescimento do mercado de fundos de investimento imobiliário, o Secovi-SP acaba de criar a Diretoria de Fundos e Securitização Imobiliária, com o objetivo de congregar esforços e estabelecer fóruns de comunicação entre os participantes do setor, promovendo uma bem-vinda interação e integração entre administradores e gestores de FIIs, assessores jurídicos e imobiliários, proprietários de imóveis, incorporadoras e construtoras, e entidades regulatórias e legislativas.
Em breve, divulgaremos um cronograma de eventos relacionados a essa nova diretoria, incluindo a formação de comissões, grupos de trabalho, eventos e fóruns de discussão. Confi amos que essa conexão será decisiva para fortalecer o setor e oferecer uma sólida opção de investimentos à coletividade.
*Diretor de Fundos e Securitização Imobiliária do Secovi-SP
19 de agosto de 2020