A tese firmada pela 2ª Seção de Direito Privado do STJ, em dois recursos (Resp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP) julgados em 11/03/2015, desobrigando o pagamento das taxas de manutenção criadas e arrecadadas por associações de moradores aos “não associados ou os que a elas não anuíram”, causou dúvidas em moradores. A tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos, cabendo recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses recursos repetitivos.
No entendimento da Segunda Seção de Direito Privado, o STJ deixou claro que inexiste a possibilidade de aceitação tácita às cobranças pela Associação de Proprietários de Lotes, posto que, tal obrigatoriedade deve ser resultante do exercício da autonomia da vontade manifestada pelo proprietário / adquirente, no sentido de aderir à obrigação de contribuir para o custeio das referidas despesas de manutenção, preferencialmente desde o momento da aquisição da propriedade e de modo explícito.
Contraponto fundamental à liberdade de associação corresponde ao disposto no art. 884 do Código Civil que afasta o enriquecimento sem causa, daqueles que se beneficiam do serviço sem a devida contribuição, dispositivo esse amparado nos (arts. 3º, I, e 5º, XXII, da CF) que primam por critérios de isonomia e garantia do direito de propriedade que devem amparar o bem comum de todos os proprietários / adquirentes, nesse aspecto a manifestação majoritária tanto da doutrina quanto da jurisprudência é da predominância da condenação do citado enriquecimento sem causa. Com efeito, o proprietário em loteamento fechado faz parte de uma comunidade que na sua essência carrega natureza associativa, e que, ainda que de forma indireta, obtém vantagens dos serviços prestados pela Associação de Proprietários de Lotes, com a valorização de sua propriedade imobiliária que no mais das vezes, se destaca por segurança, limpeza e demais serviços diferenciados.
O debate segue vivo na jurisprudência do STF, como se vê da ementa reproduzida:
Ementa: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS. PRELIMINAR FORMAL DE REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 543-A, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL C.C. ART. 327, § 1º, DO RISTF. (…) 5. In casu, o acórdão originariamente recorrido assentou: “CONDOMÍNIO DE FATO – Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores – Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam, e valorizam todos os imóveis – Dever em tese de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou não – Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa – Réus, no caso concreto, que são associados fundadores e participaram de assembleias recentes, o que reforça o dever de pagar as despesas de manutenção com fundamento no vínculo convencional – Sentença de improcedência – Recurso da associação provido”. 6. Agravo regimental DESPROVIDO. (ARE 692413 AgR, Relator(a): Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, julgado em 12/11/2013, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-232 DIVULG 25-11-2013 PUBLIC 26-11-2013).
Nessas condições, quando alguns proprietários/adquirentes recusam-se a participar do rateio das despesas para custeio de manutenção de equipamentos e serviços que atendem à comunidade, deixando que o restante daquele grupo social responda pela parcela devida pelo proprietário / adquirente que não participa do rateio, consequentemente, haverá enriquecimento sem causa por parte destes proprietários/adquirentes que não participam do rateio, pois gozam dos mesmos serviços destinados a todos indistintamente. Além disso seu próprio bem imóvel, no mais das vezes é valorizado pela simples oferta desses mesmos serviços, os quais, inclusive, se apresentam como fator determinante para escolha e aquisição do imóvel em questão.
Há que se refletir ainda, sobre eventual abusividade da alegação do direito à livre associação por parte daqueles que visam eximir-se da obrigação do custeio de manutenção e serviços sob argumento da infração de tal preceito, pois que via de regra, desde a aquisição do imóvel o proprietário/ adquirente esteve ciente de referido ônus e dos bônus dele decorrentes.
Assim ressalta-se, a fundamental importância de que os contratos de compra e venda do imóvel e demais instrumentos de regência da convivência em comum entre proprietários/adquirentes nos loteamentos introduzam expressamente cláusulas mencionando as obrigações dos adquirentes de participarem do rateio mensal para manutenção e conservação do empreendimento, a fim de afastar controvérsias sobre tal obrigação.