do Secovi-SP.
O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) sofreu impacto significativo da atual pandemia. Com efeito, o índice IFIX (que acompanha o mercado de FIIs no Brasil) recuou de 3.198 pontos (ao final de 2019) para 2.477 pontos ao final de março de 2020 (uma queda de 23%).
A despeito das dificuldades enfrentadas no 1º semestre, o balanço do ano promete ser favorável ao mercado de FIIs, com uma recuperação (até novembro) de 13% do Índice IFIX sobre o valor de março 2020, uma distribuição média de rendimentos em torno de 7,0% ao ano (mais de 300% do CDI); um significativo aumento do número de investidores – de 645 mil para 1,1 milhão (+70%); e mais de R$ 20 bilhões em novas ofertas, sinalizando um valor de total de mercado de fundos listados superior a R$ 120 bilhões.
Em 2021, os desafios deste mercado passam pela incerteza sobre: 1) os impactos da prática de home office na ocupação de escritórios, 2) o impacto do comércio eletrônico (que se popularizou muito durante a pandemia) no fluxo de pagantes e receitas dos shopping centers e 3) o desafio de administradores e gestores de FIIs se comunicarem de forma constante, eficiente e transparente com o grande contingente de novos investidores que entraram neste mercado, desde o início de 2019.
No caso dos escritórios corporativos, os desafios acima podem ser amenizados pela tendência de a maioria das empresas alternar o trabalho presencial com o home office (o que não elimina posições físicas de trabalho); a tendência de adotar maior espaçamento entre estações de trabalho (o que aumenta a necessidade de espaços) e a possibilidade de volume de entregas de novos escritórios, em São Paulo e Rio de Janeiro, ser significativamente menor nos próximos 5 anos.
No caso dos shopping centers, um importante atenuante ao desafio da competição com o comércio eletrônico é o fato de que, no Brasil, eles já funcionam como grandes centros de entretenimento e gastronomia, e não só de compras.
Ressalvado, é claro, o efeito que a segunda onda da pandemia possa trazer ao mercado, parece razoável supor que 2021 poderá ser um ano de gradual recuperação do nível de rendimentos e valor de mercado dos FIIs, com potencial atingimento, em algum momento do ano, do mesmo nível pré-pandemia do IFIX.
Em particular, o mercado residencial merece especial atenção, com o surgimento de diversos fundos imobiliários, que terão por objetivo investir nesses imóveis para locação ou estadia long stay, um tipo de FII já tradicional em países desenvolvidos.
Atento aos desafios de comunicação entre o mercado de FIIs, o mercado imobiliário e os investidores, o Secovi-SP acaba de criar uma comissão nesse sentido, que deverá ter seu primeiro evento em dezembro deste ano. Os objetivos dessa comissão são: a) atualizar o mercado imobiliário sobre a evolução do mercado de FIIs e CRIs, b) convidar gestoras e securitizadoras a se apresentarem ao mercado imobiliário, e c) discutir eventuais sugestões de melhorias e mudanças regulatórias que possam ser levadas à comissão de imobiliários da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).
*Rossano Nonino, diretor de Fundos e Securitização Imobiliária do Secovi-SP