Na avaliação de Riad Elia Said, diretor regional do Secovi em Bauru, “a cidade será, em um futuro próximo, uma grande metrópole. É necessário pensar em soluções adequadas para que a população possa viver com qualidade”. Quando o debate é o futuro das cidades, é inescapável falar de adensamento, verticalização, malha viária e eixos de transporte público. E foi justamente esse o mote do Encontro do Mercado Imobiliário de Bauru e região, que a regional do Sindicato da Habitação promoveu em 10/10. O evento contou a presença de Claudio Bernardes, presidente da entidade; e Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.
Bernardes destacou o cenário da região Metropolitana de São Paulo, onde, de janeiro de 2004 a junho de 2013, houve um crescimento populacional da ordem de 1,3 milhão de habitantes e de 491 mil moradias. Nesse mesmo período, foram criadas 1 milhão de vagas de garagens e lacrados 1,46 milhão de veículos. Segundo projeção apresentada pelo presidente do Secovi-SP, serão necessárias 22 milhões de novas unidades residenciais até 2022, cerca de 1,9 milhão por ano.
“Como adaptar o crescimento das cidades à demanda de mercado, a um modelo de desenvolvimento que proporcione qualidade de vida à população?”, provocou Claudio Bernardes, lembrando que o grande desafio que emerge desse cenário é a mobilidade urbana. De acordo com a Fundação Getúlio Vargas, os congestionamentos impingem à capital paulista um prejuízo de R$ 50 bilhões por ano. “São 38 milhões de viagens realizadas por dia em São Paulo. Nos picos de congestionamento, 270 mil toneladas de CO2 na atmosfera”, emendou.
As alternativas que despontam para mitigar os efeitos desses crescimentos são, muitas vezes, nocivas. Uma delas são os Nimbs – Not in my backyard (não no meu quintal, em tradução livre) –, cuja filosofia prega o fim da ocupação das cidades e a construção de novas moradias longe de lugares já habitados. Consequência imediata: aumento dos deslocamentos para chegar ao trabalho, à escola e aos equipamentos sociais. “Se fizermos isso, vai acontecer aqui o que houve em Londres, onde os preços dos imóveis explodiram graças aos nimbs”, disse Bernardes.
Bauru – Embora oneroso, o transporte sobre trilhos é uma saída para o deslocamento nas cidades. O problema é adequar a densidade populacional à quantidade de quilômetros de trens e metrôs. Em Paris, cidade modelo, há 10 mil habitantes para cada quilômetro de metrô. Em São Paulo, a proporção passa para 153 mil habitantes/km. “Para Bauru ter, proporcionalmente, um metrô igual ao de Paris, seria necessário construir 36 quilômetros de linha”, estimou o presidente do Sindicato. Mais: “Como e onde acomodar cerca de 2 mil novas unidades habitacionais por ano aqui em Bauru?”, provocou Bernardes.
Para o dirigente do Secovi-SP, um meio inteligente de equacionar esses fatores é o adensamento racional e a mescla de usos do solo, que, combinados, otimizam os deslocamentos na cidade. O coeficiente de aproveitamento é um instrumento que pode ajudar tanto empreendedores como governantes a maximizar o desempenho do uso do solo. Em Bauru, esse índice vai de 1,5 a 5,0.
Um equívoco que muitos cometem é achar que verticalização implica, por conseguinte, adensamento. Uma simples equiparação matemática põe essa tese abaixo. Paris, que é uma cidade verticalizada, possui 21.216 habitantes por quilômetro quadrado. “No bairro de Sapopemba, numa zona periférica de São Paulo, a densidade é de 21.076 habitantes por quilômetro quadrado. E sabem quantos prédios há em Sapopemba? Nenhum!”, comparou Bernardes. A realidade bauruense é de 5.246 habitantes/km².
Para o presidente do Secovi-SP, quanto maior o coeficiente de aproveitamento do terreno (mais adensado, consequentemente), mais barata é a moradia. “O preço do metro quadrado do terreno pode sofrer redução de até 83% em casos de coeficiente 6”, explicou. Mais: se o coeficiente é alto, as prefeituras também aumentam a arrecadação com IPTU, podendo reverter esse dinheiro em investimentos em equipamentos sociais. “Cidades mais densas geram mais recursos”, comentou Bernardes. Soma-se a isso o fato de o adensamento inteligente, aproximando a moradia do emprego, também reduzir a emissão de CO2, reduzir o consumo de energia per capita e até mesmo o número de divórcios. “Em países onde as pessoas levam mais de 45 minutos para chegar ao trabalho, o índice de divórcio é de 15%. Onde se leva menos tempo, é de 10%”, salientou.
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