permanecerão estáveis por algum tempo,
passando em seguida a sofrer elevação”
Rodrigo Cury Bicalho*
Após longa crise que impactou fortemente a economia e o setor imobiliário, a venda de imóveis vinha desde 2019 em franca recuperação. Os pressupostos econômicos eram muito favoráveis, com ampla oferta de crédito, queda expressiva dos juros, início de reformas e ajustes nas contas públicas e recuperação de empregos. Somando-se a tais aspectos, havia – e continua havendo – forte demanda reprimida na aquisição de imóveis.
Com tais ventos favoráveis, a oferta de moradias na cidade de São Paulo em 2019 foi recorde, chegando 65.000 unidades verticais lançadas. Nas demais regiões do Estado e em outras áreas do País a recuperação era menos acelerada, mas também presente. No meio desse caminho veio o inesperado coronavírus, com seus terríveis impactos na saúde das pessoas e, por consequência, a quase paralisação da atividade econômica, desemprego, perda da confiança no futuro.
Como não poderia deixar de ser, as vendas de imóveis foram enormemente afetadas. Ainda que o interesse dos adquirentes seja grande, os negócios não são fechados pelo receio de uma crise mais alongada, ou de perda de renda, ou mesmo desemprego. Além disso, o fechamento dos estandes, por medidas sanitárias, obviamente contribuiu para a redução das vendas, pois a maioria dos adquirentes de imóveis na planta gostam de visitar o local, em especial o apartamento decorado.
Nesse cenário, há quem considere que o preço dos imóveis irá baixar, em decorrência da retração de vendas e da necessidade de as empresas de fazer caixa. Isso, entretanto, não deve acontecer. Há diversos fatores que indicam que os preços permanecerão estáveis por algum tempo, passando em seguida a sofrer elevação. Diferentemente do que ocorreu em outras crises, grande parte das incorporadoras está com nível de endividamento baixo, de forma que não têm necessidade de se desfazer de seus estoques a qualquer preço.
Mesmo tais estoques não são expressivos, pois o mercado vinha em um processo de recuperação, em que a forte demanda fez com que os estoques antigos e novos lançamentos fossem absorvidos. E esse estoque não será alimentado de forma relevante por unidades que retornem para as empresas, pois a pandemia não tem praticamente acarretado desistências nas aquisições feitas. Isso é extremamente importante, tanto para as empresas quanto para os compradores, inclusive porque, diferentemente do que houve no passado, não haverá oportunidade de nova compra por preços menores.
Do ponto de vista urbanístico, há severas restrições de zoneamento. A verticalização maior só pode ocorrer em poucas áreas, como nos chamados eixos de estruturação urbana (ZEU) – que ocupam menos de 5% da cidade –, assim mesmo com um alto custo de outorga onerosa, que é o valor a ser pago à prefeitura para se obter o aumento do potencial construtivo.
Na maior parte da cidade, os prédios estão restritos a oito andares, também pagando outorga onerosa, o que praticamente inviabiliza os lançamentos em tais regiões. Por consequência, os empreendedores acabam competindo pelos terrenos disponíveis em áreas muito restritas, o que eleva o preço de sua aquisição. Por fim, o custo de construção aumenta com o incremento das regras de segurança, exigências de normas de desempenho e demandas do próprio consumidor.
Como resultado, o preço dos imóveis dificilmente cairá. Ao contrário, há uma tendência de aumento paulatino, o que acompanha a resultante histórica de valorização do patrimônio imobiliário ao longo do tempo.
*Advogado e integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP
15 de julho de 2020