Incorporadoras podem usar os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) como forma alternativa e segura de obter recursos à produção. A essa conclusão chegaram os mais de 200 participantes do painel da Convenção Secovi, do dia 29/8, que promoveu amplo debate sobre o tema entre Rodrigo Luna, diretor da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Rodrigo Machado, sócio-diretor da empresa XP Investimento, José Manoel Lopez, sócio-diretor da Mauá Sekular e Victor Moscoso, diretor executivo do BTG Pactual.
De acordo com os especialistas, o incorporador deve ter conhecimento comprovado do mercado que está sendo oferecido ao FII e o projeto deve apresentar oportunidade ao investidor. “Dá confiança ao gestor do Fundo a experiência do incorporador. Nesse caso, o projeto é mais importante do que o track record”, opinou José Manoel Lopez.
Esse serviço de apoio à decisão de empresários e investidores, o track record, é necessário, na visão de Rodrigo Machado, pois não basta ter forte conhecimento na incorporação comercial para querer atuar na residencial. Já Victor Moscoso disse que cada um deve trabalhar no seu ramo de conhecimento. “O incorporador traz a experiência da incorporação. Nós, temos a do investimento.”
Quanto aos riscos da operação, os especialistas concordaram que eles devem ser compartilhados. “Em tese, o funding é infinito no mercado de capitais. Logo, o empresário tem de estar preparado para aceitar as exigências do Fundo”, disse Rodrigo Machado.
Antes de apresentar seu projeto para uma securitizadora, o incorporador deve analisar alguns conceitos, como a coerência do projeto com o bairro e o padrão de renda do público-alvo, o tamanho do empreendimento com os existentes no entorno, a localização, a compatibilidade do preço proposto com os praticados pela concorrência, a qualidade entre oferta e demanda local. Para ingressar no mundo de private equit, o incorporador tem de ser compatível com o tamanho do projeto. “Temos de mostrar aos investidores que fomos diligentes, e a parceria tem de ser boa para os dois lados”, concluiu Machado.
O futuro do FII, na perspectiva de Manoel Lopez, é de um cenário mais favorável para voltar a crescer. “Incorporador e investidor têm a mesma insegurança.”
De acordo com Machado, o setor passa por um período de intranquilidade, que exige cautela e, por isso, atrasa o processo decisório. “Vamos esperar a definição dos rumos do País a partir de novembro.”
Para Moscoso, cuja empresa faturou R$ 1,8 bilhão nos últimos 12 meses, o investidor internacional tem confiança no produto residencial. “Mas teremos de aguardar as definições políticas.”