Novas opções de garantias locatícias foram tema do Encontro de Mercado de São José do Rio Preto, realizado no dia 8/4, que reuniu no Ipê Center Hotel uma centena de empresários e profissionais de construtoras, incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, entre outros interessados. O palestrante foi o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato e membro do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP, que iniciou sua apresentação, mostrando os números das ações judiciais relacionadas ao mercado de locação no Estado de São Paulo.
De acordo com os dados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), entre setembro de 2023 e outubro de 2024, ingressaram 11.119 ações locatícias, sendo 9.563 processos judiciais por falta de pagamento; 804 ações ordinárias/despejo, 667 renovatórias e 85 consignatórias. A capital paulista foi responsável por 987 do total destas ações.
Em seguida, o advogado falou sobre as modalidades de garantia previstas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), detalhando os aspectos práticos e jurídicos da caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, além de abordar os desdobramentos judiciais e mudanças na jurisprudência sobre o tema.
Segundo ele, ainda há a predominância da fiança como modalidade de garantia nas locações residenciais na cidade de São Paulo. Ele orientou sobre os cuidados que devem ser tomados na contratação de garantias, a importância da interpretação restritiva da fiança e a responsabilidade dos fiadores em casos de prorrogação contratual. Ele lembrou jurisprudências recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Supremo Tribunal Federal (STF), especialmente quanto à controvérsia em torno da penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos comerciais e residenciais. A evolução da legislação e as possibilidades de exoneração do fiador, bem como os limites da responsabilidade patrimonial, foram analisadas sob a ótica prática e doutrinária, concluindo com os problemas enfrentados pelos locadores e os vivenciados pelos fiadores.
O advogado chamou a atenção para a caução, salientando que essa modalidade vincula a responsabilidade ao bem e não à pessoa, podendo ser constituída em dinheiro ou títulos de capitalização, bens móveis ou ainda em imóveis, modalidade que gera duvidas sobre a proteção do bem de família, quando caucionada a residência.
Já o seguro fiança locatícia, regulamentado pela Circular nº 587/2019 da SUSEP, foi analisado quanto às suas diversas coberturas possíveis, que podem incluir desde inadimplência de aluguel até danos acidentais ao imóvel.
As alternativas contemporâneas de garantias foram destacadas pelo advogado, que destacou o uso da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como ferramenta eficaz para mitigação de riscos. Segundo Bushatsky, essa modalidade apresenta vantagens significativas como a dispensa de análise cadastral do locatário, geração de rentabilidade durante o período da locação, aplicabilidade para diversos perfis incluindo empresas estrangeiras, igrejas e organizações com alterações societárias frequentes, além da possibilidade de resgate ao final do contrato, configurando-se como uma alternativa moderna e eficiente no mercado de locação. Por fim, apresentou novidade que surpreendeu o mercado, o projeto da Senadora Soraya Tronike que cria uma qui9nta garantia, consistente no credito consignado com empresas privadas.
Ao final, o palestrante focalizou as medidas preventivas recomendáveis aos locadores, como vistorias periódicas e acompanhamento de pagamentos de tributos e despesas condominiais, além da necessidade de análise desenvolvida do crédito aos inquilinos e estimativa adequada do valor das garantias, considerando o tempo e custo dos processos judiciais. Insistiu na atenção à validade das garantias ao longo do tempo: “o que é bom hoje pode perder o valor com o tempo”.