O segundo dia de palestras do Conami – Congresso Nacional do Mercado Imobiliário 2013, terça-feira, 15/10, teve início com palestras e mesa de debates sobre um assunto atual e de relevante interesse do público-alvo do evento. Em pauta, o tema Gestão dos Novos Empreendimentos Imobiliários, trazendo a experiência da Cushman & Wakefield, apresentada pela presidente para a América do Sul da empresa, Celina Albuquerque Antunes, e o case Parque da Cidade, com Saulo Nunes, diretor de Incorporação da Odebrecht Realizações Imobiliárias.
“Este é um painel de extremo valor. Quando falamos em novos empreendimentos imobiliários, temos de encarar a realidade que nosso mercado viveu nos últimos seis ou sete anos, com o surgimento de megacondomínios e condomínios multiuso – verdadeiros bairros, que exigem atitudes diferentes e novas maneiras de gestão”, afirmou o vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Flávio Prando, coordenador dos trabalhos. São novos produtos, novas tipologias, envolvendo tecnologias avançadas, para atender consumidores mais exigentes. “Como administradores, temos de enxergar de um novo modo esses complexos, o que poderemos aprender com os palestrantes.”
Mercado novo e desafiador
Celina Antunes falou sobre a atuação da Cushman no Brasil, que teve início em 1994, com foco em prédios comerciais, centros logísticos e shopping centers. “Entramos no residencial levados por empreendimentos multiuso”, justificou, traçando em seguida um breve histórico sobre o mercado nacional de imóveis comerciais e corporativos. Disse, por exemplo, que São Paulo é o maior polo de edifícios comerciais no País: a cidade saltou de menos de 4 milhões de m2 em 1995 para os atuais 11 milhões de m2. Na década de 1990, surgiram os primeiros edifícios classe A, com protótipo similar aos encontrados nos Estados Unidos e na Europa.
Na década de 2000, os prédios se sofisticaram. Ganharam equipamentos modernos e foram se atualizando ao longo do tempo. As certificações Green Building (2007) trouxeram nova tendência de operação sustentável, com gerenciamento remoto de vários itens dos prédios, incluindo a energia. Celina elencou, como algumas das principais transformações desde 1950 (quando surgiram as primeiras lajes corporativas): customização predial, atualização de sistemas de ar-condicionado, de segurança, elevadores inteligentes, geradores, serviços de alta qualidade, entre outras.
Já os complexos de uso misto integram diferentes tipologias no mesmo condomínio. Como vantagens para o incorporador, ela citou o fato de permitir que o potencial de construção do terreno seja maximizado e de proporcionar melhor uso da infraestrutura, diluição do custo da obra, mobilidade interna, além de contar com espaço âncora para impulsioná-lo.
A primeira experiência da Cushman em uso misto no Brasil foi o Centro Empresarial do Aço (1996). Depois, veio o American Business Park (2001), que teve como principal desafio equacionar os interesses de proprietários e usuários. No mesmo ano, a empresa assumiu o Rio Office Park, que hoje tem quatro torres corporativas, seis edifícios office, um prédio hospitalar, um classe A (em construção) e área para produção de cinema. O E-Business Park (antiga fábrica da Siemens, em São Paulo), de 2008, tem como facilidade, segundo Celina, o fato de pertencer a um só proprietário. No Central Park Rio Grande do Sul, o mais recente, a responsabilidade de gestão é compartilhada com a prefeitura, já que o empreendimento possui áreas públicas.
Para Celina, complexos de uso misto são propícios à implantação de grandes áreas em locais ainda não desenvolvidas e oferecem às cidades espaços mais bem cuidados.
Parque da Cidade
Saulo Nunes destacou a importância de dividir com o público a experiência de desenvolver um empreendimento do porte do Parque da Cidade. Ele traçou um perfil do desenvolvimento da capital paulista em termos de lajes comerciais e corporativas, que começou pelo Centro em 1960, migrou para a Avenida Paulista na década seguinte, chegou à Faria Lima em 1980 e à região da Berrini por volta de 1990.
Sobre o Parque da Cidade, o primeiro grande desafio foi a aquisição do terreno, que ocorreu quando o braço imobiliário da empresa ainda nascia. “Para criar o empreendimento mais sustentável da América Latina, percorremos o mundo em busca de empresas especializadas e também para aprender sobre o conceito de cidades compactas, que contemplam, em um mesmo local, espaços multiuso, com corredores verdes, incentivo ao transporte alternativo, dentre outros aspectos”, explicou.
Reforçando as declarações de Celina Antunes, Nunes destacou a importância de estes espaços contarem com âncoras, sem confrontar com similares do entorno. “No caso, o shopping foi âncora do Parque da Cidade, que conta ainda com hotel categoria luxo, torres corporativas, torres office (para abrigar consultórios de dentistas, médicos, clínicas etc.) e edifícios residenciais”, contou, afirmando que os residenciais têm papel fundamental nesse tipo de empreendimento, pois dão vida ao local nos finais de semana.
O conceito aplicado foi o de parque linear ao longo do espaço, conectando o empreendimento com as áreas verdes de outros empreendimentos do entorno, além de permitir a interligação dos prédios corporativos e comerciais. São 62 mil m2 de área aberta à população e 22 mil m2 de área verde. Apenas o residencial é fechado. Também proporcionam vida e movimento ao local os restaurantes (seis, no total), quiosques temáticos e cafés. Há, ainda, ciclovia (com infraestrutura para ciclistas), espaço cultural, parque infantil (serve aos residenciais), parques seco e molhado, feira de orgânicos, equipamentos para a terceira idade e espaços de contemplação. O lago artificial e os espelhos d’água permitem represar toda a água da chuva ao longo do Parque da Cidade, além de serem um importante elemento do paisagismo, aliando funcionalidade e estética.
As metas de sustentabilidade atingem aspectos como a otimização do uso do solo, saúde, integração social, transporte e acessos sustentáveis (prioridade ao pedestre), mobilidade urbana (interligação de ciclovias com ciclofaixas), e outros. “Acreditamos muito no condomínio completamente aberto.”
Estrutura administrativa – Nessa pequena cidade, para que a interação possa acontecer, nenhum produto pode viver isoladamente. Segundo o diretor, no processo de aprovação, o complexo foi dividido em quatro setores, sendo que o condomínio master administra todo o nível térreo. No subcondomínio setor A, estão o hotel, o shopping e as lajes corporativas. Três torres corporativas e restaurantes ficam no subcondomínio setor B. No setor C também há torres corporativas, office (comerciais e salas autônomas), e o setor D abriga os residenciais.
Nunes explicou que o condomínio master possui convenção e regimento interno. Cada subcondomínio, apesar de não haver obrigatoriedade, também dispõe de convenções e regimentos internos próprios. No residencial, há o estímulo para que moradores assumam funções de subsíndico, até por conhecerem melhor as particularidades de cada prédio. As assembleias envolvem representantes do condomínio master e os subsíndicos de cada um dos setores.
A contratação da administradora está a cargo da Odebrecht, que faz concorrência e firma contrato por dois anos, com cláusula de rescisão no prazo de 60 dias, para o caso de não haver adaptação por parte do condomínio. “Outra recomendação é de que seja contratada apenas uma empresa para administrar o condomínio, com exceção do shopping e do hotel, que têm características próprias de gestão”, esclareceu.
Debates e provocações
Será que, em uma década, mesmo os prédios corporativos não vão integrar essas funcionalidades? Como vamos nos adequar e tirar o melhor proveito desses empreendimentos? Os questionamentos, feitos pelo coordenador Flavio Prando, abriram a sessão de debates, a cargo do diretor do Secovi-SP, Carlos Alberto Campilongo Camargo.
“Esta é uma visão de futuro de algo que vem para ficar em todo o Brasil, um país de dimensões continentais e com nível elevado de urbanização”, disse Campilongo, reforçando que as administradoras devem estar atentas na questão de união da vizinhança, de integração do entorno. Afirmando que as grandes empresas “terão obrigação de aprender com essas experiências e repassar a outros portes”, perguntou como é possível aplicar esses conceitos aos pequenos e médios condomínios.
Celina Antunes esclareceu que os residenciais são extremamente problemáticos em complexos multiuso. “A gestão está sob a responsabilidade dos moradores e nós não nos envolvemos. A associação fica com o gerenciamento das torres corporativas e dos offices”, disse.
Com desejos e aspirações completamente diferentes, o residencial possui vida própria, o que é indispensável para evitar problemas. “Tem de ser independente, pois, caso contrário, não dá certo. É impossível misturar as gestões. Mas o geral tem de ser integrado.” A associação faz com que, no primeiro momento, ocorra essa interação, para que possa se obter conquistas por meio da força do conjunto, concluiu ela.
Confira a apresentação de Celia Antunes