Os debates acerca da capacidade dos fundings tradicionais – FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) – financiarem por longo período a produção imobiliária são de longa data, bem como a necessidade de integrar o mercado imobiliário com o de capitais.
Após as inúmeras fases pelas quais o setor imobiliário atravessou nos últimos dez anos, tudo indica que, agora, fontes alternativas de recursos ganharão espaço no crédito imobiliário. Atenta a esse movimento, a vice-presidência de In corporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) realizou no dia 16/4, das 8h30 às 14h30, o Seminário Mercado Imobiliário & Mercado de Capitais – Alternativas Modernas para Financiar a Atividade Imobiliária.
A importância da qualidade na originação dos créditos e da governança corporativa das empresas, a emissão de debêntures, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a abertura de capital nas bolsas de valores foram tratados no evento, que teve a participação do economista Ricardo Amorim, apresentador do programa Manhattan Connection, da Globo News; de Rossano Nonino, sócio-diretor da Gávea Investimentos; Rodrigo Machado, sócio-diretor da XP Investimentos; do economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, e de Carlos Augusto Lopes, sócio-fundador da Uqbar Educação & Informação Financeira.
“Há alguns anos, criamos no Sindicato uma Comissão Consultiva que trata dos assuntos do mercado de capitais e conta com a participação de importantes profissionais desse segmento. Não há mais o que esperar para que o setor produtivo da construção civil entre com tudo nesse novo mundo, porque a tendência é de crescimento e precisaremos alternar as formas de financiamento”, opinou Petrucci.
Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, falou da importância do evento, principalmente para conter a burocracia e garantir segurança jurídica ao setor. “Somos forte econômica e socialmente, e ainda não conhecemos o tamanho da nossa indústria, que representa 4,9% do PIB (Produto Interno Bruto)”, alertou o dirigente.
Celso Petrucci explicou o ciclo de produção imobiliária e ressaltou que o mercado de capitais não é só para as grandes empresas. O economista-chefe do Sindicato alertou para o crescente volume de destratos registrados nos últimos tempos. De acordo com ele, os motivos podem ser vários, como as obras em atraso, uma possível perda da capacidade financeira do comprador, a pouca qualidade na originação do crédito imobiliário.
Bolha – Rossano Nonino, sócio-diretor da Gávea Investimentos, afirmou que não acredita em qualquer risco de formação de bolha imobiliária no Brasil e completou: “Daqui a sete anos, o mercado vai voltar a atuar como há três anos. O ano de 2015, ainda será difícil”.
Conforme o executivo, alguns conceitos devem ser muito bem analisados pelo incorporador, tais como: a coerência do projeto com o bairro e padrão de renda do público-alvo, o tamanho do empreendimento com os existentes no entorno, a localização, a compatibilidade do preço proposta com os praticados pela concorrência, a qualidade entre oferta e demanda local. Para ingressar no mundo de private equit, o incorporador tem de ser compatível com o tamanho do projeto. “Os investidores querem saber quantos dólares voltam por cada dólar investido”, avisou.
Educação financeira – De acordo com Carlos Augusto Lopes, sócio-fundador da Uqbar Educação & Informação Financeira, em outros países, a securitização é modalidade interessante para financiar. “Com o seu uso, o banco assume outra função. As empresas de service que fazem a administração da securitização e, para isso, tem de ter bons profissionais. Não há risco de crédito do originador”, assegurou.
Rodrigo Machado, sócio-diretor da XP Investimentos, alertou que o mercado de crédito é fundamental, mas a sua estrutura é complexa para o mercado de capitais retroalimentar o financeiro. “A alta captação da poupança desaquece a securitização”, enfatizou.
Na avaliação de Machado, o mercado imobiliário ainda é muito fragmentado, com baixa regulação, pouco arbitrado, com grandes oportunidades de lucro, mas com poucos mecanismos de mitigação de riscos. O mercado de capitais, por sua vez, é organizado, desenvolvido, regulado, líquido, transparente, profissional, com riscos controlados e instrumentos de proteção.
Para acessar o mercado de capitais, Machado disse que a empresa deve ter o seu balanço auditado, controle e processos internos mapeados, governança, corpo diretivo profissional, capacidade financeira, histórico e experiência relevante no mercado, gerar informações periódicas e de qualidade para os investidores, ter estrutura jurídica contratual em linha com o mercado, Alienação Fiduciária, entre outros. “Isso é o mínimo para acessar o mercado”, concluiu.