Durante o painel “Loteamentos saem fortalecidos da última crise?”, no segundo dia da Convenção Secovi-SP 2020, os empresários de desenvolvimento urbano Arthur Matarazzo Braga, da Lote 5 Desenvolvimento Urbano, Caio Portugal, presidente da Aelo e vice-presidente do Secovi-SP, Elias Zitune, da Zitune Empreendimentos, e Silvio Bezerra, da Ecocil Incorporações e do Sinduscon-RN, reuniram-se para debater o comportamento atual do mercado e as perspectivas para o setor.
Caio Portugal disse que a pandemia despertou a capacidade de desenvolver produtos inovadores, atendendo as novas necessidades do comprador, também evidenciadas durante a quarentena. “Uma das novas necessidades é a oferta de Internet de qualidade, que se tornou infraestrutura básica. E nos grandes centros, principalmente, as operadoras ainda não participam da instalação com as loteadoras. Temos de considerar no desenvolvimento do produto o trabalho semipresencial (home office), que ganhou espaço nesse momento”, disse o presidente da Aelo.
Zeladoria também foi destacada por Portugal como um aspecto importante para se criar um novo sistema de gestão. O dirigente destacou, junto aos outros participantes, a questão do novo relacionamento entre loteadora e incorporadora despertado nesse período de pandemia, principalmente pelo incentivo da Caixa Econômica Federal em financiar a compra do terreno e da construção da casa.
Como será o amanhã – Arthur Matarazzo Braga frisou a necessidade de pensar onde o setor de loteamentos estará daqui a 10 ou 15 anos. Ele lembrou que quando o programa Minha Casa, Minha Vida foi lançado, os empreendedores de loteamentos chegaram a pensar que a atividade acabaria. “Isso não aconteceu e as vendas de lotes continuaram acontecendo. Nós sabemos aprovar lotes e ainda não fizemos a amarração do sistema de loteamentos com a construção da casa, para oferecer um pacote fechado ao comprador”, ressaltou.
Braga acredita que começarão a surgir players com esse perfil. “A engenharia de se construir uma casa é mais simples depois da entrega do lote. Os loteamentos serão híbridos em determinado momento e vamos chegar a vender a casa pronta, mobiliada, como é feito nos Estados Unidos. Contudo, se não tivermos financiamento para isso, não será possível. E ainda temos de inserir a Caixa no nosso mercado”, completou.
Para Elias Zitune, o caminho apresentado pelo colega Braga está correto. “Antes, a gente entregava o lote e estava com a missão cumprida. Em outros momentos, passamos a pensar no padrão de ocupação ordenada do lote, com projetos da casa regular. Isso evoluiu por meio da parceria com startups ou, tradicionalmente, com arquitetos”, explicou.
Na zeladoria, Zitune considera fundamental fortalecer as associações nos loteamentos fechados e abertos. “Temos de pensar na segurança por monitoramento eletrônico. O loteamento fechado tem aceitação no mercado, mas uma faixa de consumidores não se enquadra nesse tipo de empreendimento. Para os que compram em loteamentos abertos, há soluções de monitoramento eletrônico, por imagens. Há exemplos satisfatórios desse tipo de segurança no mercado.”
Para ele, a relação com a Caixa vai acelerar a venda de lotes em estoque. “Esse programa Casa Verde e Amarela vai absorver unidades de lotes prontos, facilitando a abertura para novos lançamentos”, disse.
Silvio Bezerra detalhou o projeto do “super condomínio” de condomínios Harmonia, em Natal (RN). “Fizemos estudo de vento e insolação e queremos construir espaços para as pessoas, oferendo serviços próximos, para que seja possível resolver tudo no mesmo lugar. O Harmonia faz reúso da água e usa energia eólica nas áreas comuns. Fizemos um bairro sustentado, com cara de cidade. Faremos casas horizontais e há diversas glebas para incorporadores desenvolverem seus projetos verticais e dar cara de cidade ao empreendimento”, explicou.
A zeladoria será aplicada em todo o “super condomínio” de condomínios. “Cada gleba é ‘condômina’ e vai pagar para o super condomínio. Pretendemos demandar menos a prefeitura e resolver tudo internamente. Tomaremos as decisões, sem interferência do poder público. Vamos misturar classes sociais, e o projeto prevê uma fatia de gleba para construção de unidades do Minha Casa, Minha Vida [novo programa Casa Verde e Amarela]. Tão logo os primeiros projetos para as classes A e B sejam desenvolvidos, voltaremos a atenção para a classe econômica”, disse.
Bezerra contou, ainda, que um VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) passa à margem do empreendimento, dando mais acessibilidade para os moradores. “Temos a intenção de fazer uma cidade inteligente. O ministro Rogério Marinho [Desenvolvimento Regional] criou o Instituto Metrópole Digital, em Natal, onde doutorandos desenvolvem projetos de Smart Cities. Fizemos um convênio com eles para o desenvolvimento do Harmonia. O condomínio é fechado, com livre acesso, mas com controle interno de identificação de acesso. Teremos um projeto diferenciado, que levará inovação para o Brasil”, enfatizou.
Os empresários também falaram da necessidade de simplificar e desburocratizar a aprovação de projetos, assim como o licenciamento de lotes urbanizados, fazendo uso da autodeclaração. Destacaram a importância de dar segurança ao servidor público, que se sente ameaçado com ações do Ministério Público, falaram de experiências de sucesso, como o Graprohab, e da falta de digitalização dos processos de tramitação, procedimento que diminuiria a necessidade de análises de projetos físicos pelos técnicos, dentre outros aspectos da atividade de loteamento.
Encerramento – Caio Portugal ressaltou que o sistema brasileiro é legalista e que as entidades representativas do setor trabalham há muito tempo para tornar a aplicação das normas mais objetivas e menos subjetivas. “O empreendedor é muito questionado pelos mais variados órgãos. Não nos enxergam como geradores de riqueza. A única forma de conseguir avançar é quando os governos entenderem a importância da desburocratização. Nos cabem ser combativos e contribuir para o desenvolvimento dos municípios, com o aparato do Estado. O mercado de loteamentos é perseverante e resiliente”, concluiu.
Arthur Matarazzo Braga disse que os loteadores sãos “construtores de cidades”, completando que o poder público tem de ser parceiro dos empreendedores, profissionais que merecem respeito no lugar de desconfiança.
Elias Zitune deixou uma mensagem otimista. “Como os lançamentos são mais intensos no segundo semestre, acreditamos que esse comportamento vai salvar o ano, abrindo frente para 2021.”
Para Silvio Bezerra, as pessoas precisam trabalhar e saber diferenciar as empresas sérias daquelas que não são.
A Convenção Secovi 2020 é uma realização do Secovi-SP e da Fiabci-Brasil, e conta com o apoio institucional da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Patrocínio: Atlas Schindler, Grupo Souza Lima, Porto Seguro, SegImob, Abrainc, Caixa, Cashme, Crowe, Gerdau, Kzas, Locomotiva, Mapfre, OLX, Realogy e Senior Mega. Agente social apoiado: Ampliar.