O encontro da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, realizado para debater o impacto e os desafios das Fachadas Ativas, da Habitação de Interesse Social (HIS) e da Habitação de Mercado Popular (HMP), reuniu importantes lideranças do setor imobiliário. A condução da abertura ficou a cargo de Stephany Matsuda, diretora da VPGPL e de Real Estate na Alvarez & Marsal, que assumiu a apresentação inicial na ausência inicial do vice-presidente, Adriano Sartori.
Stephany destacou que o objetivo central das fachadas ativas é estimular o comércio local, trazer segurança e promover a mobilidade nas calçadas. No entanto, ela alertou para a necessidade de adequação mercadológica dos projetos, afirmando: “O conceito é válido, é útil, todo mundo sabe que é bom, que funciona, é bom para todo mundo, mas como é que a gente adapta isso à realidade do nosso mercado”.
Para embasar a discussão com dados concretos do atual ciclo, Fabrício Pereira, membro da equipe de Economia do Secovi-SP, apresentou os números recentes de aprovações e lançamentos. Ele demonstrou que a grande maioria das unidades residenciais lançadas concentra-se nas categorias sociais (HIS e HMP) do programa Minha Casa Minha Vida. Avaliando o ritmo de absorção desses imóveis, Pereira tranquilizou o mercado ao declarar: “O estoque está bom, o Minha Casa Minha Vida não tem nenhum tipo de gargalo assim em termos de lançamentos e vendas, ele lança bastante, vende bastante”, afirmou.
O painel aprofundou-se nos aspectos jurídicos e nos potenciais riscos para investidores e locadores. José Vicente Amaral Filho, advogado e sócio-fundador do escritório Amaral e Nicolau Advogados, detalhou as severas restrições legais para quem adquire essas unidades focando em rentabilidade. Ele alertou que muitos investidores compram imóveis sociais sem atentar para as limitações da lei, enfatizando a regra de proporcionalidade nos aluguéis: “A locação deve ser, também, para os enquadrados, ou seja, aquelas faixas salariais, que vão respeitar o limite máximo de 30% da renda prevista para o enquadramento”, disse.
Complementando a visão jurídica do debate, Jaques Bushatsky, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP e reitor da UniSecovi, trouxe à tona a complexa relação entre as incorporadoras e os proprietários de terrenos (terrenistas) nos contratos de permuta. Ele questionou até que ponto o permutante tem ciência prévia das limitações do projeto que será erguido. Bushatsky argumentou que o nível de envolvimento do terrenista define sua responsabilidade futura no negócio: “Eu acho que, se ele participou dessa decisão, ele também é responsável por todo o entendimento, o que significa que ele não vai poder brigar se, de repente, recebeu uma fachada ativa, porque estava contratado”.
A transição das leis para a prática construtiva e comercial foi feita pelos desenvolvedores imobiliários presentes. Renan Falcão Vaz, sócio-diretor da Incorporadora Nova SP Inc., compartilhou a experiência de sua empresa na concepção de projetos que mesclam de forma eficiente HIS, HMP e espaços comerciais no térreo. Avaliando a trajetória de seus empreendimentos para reduzir a vacância, Vaz resumiu: “A gente já testou um pouco de tudo. A gente viu que loja perto do metrô, se bem concebida, e com uma boa frente mesmo, com uma boa testada, isso costuma ter bastante procura dos investidores”, afirmou.
Por outro lado, Rodrigo Abrahão, vice-presidente de Empreendedorismo e Inovação do Secovi-SP e sócio-diretor do Grupo Maximus, expôs as dificuldades operacionais impostas pelas fachadas ativas a operações varejistas mais robustas. Trazendo exemplos de projetos formatados sob medida (modelo Built to Suit), Abrahão mostrou que o varejo frequentemente demanda infraestruturas e flexibilidades que as fachadas ativas acopladas a condomínios residenciais muitas vezes não comportam. Defendendo projetos autônomos para o comércio de rua, ele concluiu: “É a liberdade que o varejo precisa que a fachada ativa não dá. É isso que eu quero trazer um pouquinho para vocês”.
Refletindo sobre o momento da absorção de espaços corporativos e comerciais na capital, Adriano Sartori reforça a necessidade de entregar produtos que dialoguem com a demanda real da cidade, ressaltando que “o mercado está mais aquecido, mas é, acima de tudo, seletivo”, concluiu.