Confira artigo do diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, publicado no jornal Diário da Região, de São José do Rio Preto
Jaques Bushatsky – diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP e pró-reitor da Universidade Corporativa Secovi-SP
Com o passar dos anos, uma pergunta se tornou repetitiva: qual a melhor garantia locatícia? Todas as garantias são boas, o objetivo é que se entenda qual a melhor para cada caso.
A sociedade antigamente respondia majoritária e favoravelmente ao fiador, tendendo, nos últimos anos, a abandonar essa modalidade de garantia, segundo apontam as estatísticas.
Há várias razões do abandono da fiança: o locador temer a interpretação restrita do alcance da fiança; a possibilidade de o fiador se desobrigar numa série de situações; a desobrigação facultada ao fiador ao término do período contratado; a eventualidade de, quando demandado, não ter patrimônio penhorável; e, por fim, as oscilações legislativa e jurisprudencial.
Talvez antevendo uma tendência, a Lei nº 11.197/2005 incluiu no rol de garantias (art. 37) a “cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento”. Essa opção foi aguardada por diversos agentes, até que surgissem as janelas de mercado para seu uso e se criassem condições operacionais para sua implantação.
Afinal, como funciona essa modalidade? Primeiro, é necessário criar um Fundo de Investimentos, nomear sua gestão e administração, estabelecendo-se um Regulamento que discipline a sua operação. Ao aderirem a esse Fundo, os interessados deverão ser rigorosamente informados sobre política de investimentos, riscos, tributação, liquidez e, especialmente, o funcionamento.
Tendo adquirido quotas desse Fundo, o locatário (ou um terceiro) as cederá fiduciariamente ao locador, sendo novamente celebrado um contrato “de cessão fiduciária”. Basicamente, deve constar neste contrato que, caso ocorra inadimplemento de aluguel não curado em prazo estabelecido, será habilitado o Administrador do Fundo a transferir ao credor as quotas na importância devida.
O locatário comparecerá na qualidade de cedente fiduciante. Poderá existir um terceiro fiduciante (se outra pessoa realizar esse investimento, isto é, se um terceiro comparecer com o dinheiro para garantir a locação – tanto faz); o locador será o credor fiduciário. Não existe piso ou teto para esse investimento, o valor da garantia será negociado entre locador e locatário.
Quando finda a locação, o locatário poderá levantar o saldo, com o acréscimo da renda incidente no período, exatamente como faria em qualquer Fundo de Investimentos.
A prática tem mostrado que empresas sem tradição no País, porém capitalizadas, vêm utilizado a “cessão fiduciária” porque independe de cadastro e é rentável. Igrejas, que nem sempre contam com líderes que possuam patrimônio que os qualifique como fiadores, podem utilizar essa modalidade, até porque, é facilmente resgatável ao fim da locação. Empresas com rápidas movimentações em seu quadro social encontraram aí um modo de operar contabilizável, resgatável, de fácil avaliação.
Deveriam ser abandonadas as outras modalidades de garantia? Jamais! Mas essa nova opção agrada a um sem-número de perfis, está prevista na lei e, posta em funcionamento, tem atributos interessantes e vantajosos.
A modernização das garantias locatícias e as novidades que vêm alterando os contratos de locação serão temas de conversa que teremos no Encontro Secovi-SP em São José do Rio Preto, dia 8 de abril, no Ipê Center Hotel. Te espero lá.