O esgotamento gradual da caderneta de poupança como principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário e a necessária transição para o mercado de capitais ditaram o tom de um debate entre especialistas do setor, ocorrido no segundo dia do ENIC 2026, em 20 de maio. Realizado na “Trilha: Negócios”, o painel intitulado “Funding Imobiliário e o Novo SFH: Regras, recursos e execução” propôs uma visão integrada do financiamento imobiliário no Brasil, conectando o cenário de mercado às mudanças do novo SBPE/SFH e seus impactos sobre crédito, produção, vendas e risco. O painel abordou as recentes mudanças nas regras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o aumento do custo de captação para as incorporadoras e os entraves burocráticos e regulatórios que ainda seguram o pleno desenvolvimento da construção civil no país.
A moderação do encontro ficou a cargo de Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP, vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII). Ele abriu as discussões destacando o esforço conjunto de entidades como Secovi-SP, Abrainc e CBIC junto ao Banco Central e ao governo federal para modernizar o sistema.
“A gente entende a dificuldade da caderneta de poupança. Entendemos que é um ativo que hoje em dia, especialmente para os jovens, tem os dias contados. Mas também não temos a visão de que nós estamos na UTI do funding imobiliário. A gente acha que ela ainda funciona por um tempo, algo como 20 anos”, pontuou Wertheim. Ele celebrou o fim da retenção de 20% do compulsório da poupança, recurso que agora é integralmente direcionado ao financiamento imobiliário. “É muito dinheiro, e é isso que dá longevidade para o nosso funding. A gente não pode abrir mão desse ativo”, afirmou.
Com a escassez de captação líquida na poupança, os bancos precisaram redirecionar suas estratégias. Felipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), apresentou dados que ilustram essa mudança. Segundo ele, o funding livre para o setor produtivo apresentou um salto expressivo de 66% no primeiro trimestre.
“Os bancos fizeram uma decisão estratégica normal: usam o funding da poupança para financiar a pessoa física, num financiamento de longo prazo de 25 a 30 anos, e usam para financiar a incorporação o dinheiro livre de tesouraria, que é mais caro, mas é de curto prazo”, explicou Pontual. Ele reforçou que o mercado já se assemelha aos modelos internacionais: “A poupança, que representava 33% do funding em abril de 2024, hoje representa apenas 28%. O FGTS se mantém na casa dos 26%, e houve um crescimento importante de LCI, fundos imobiliários e CRI. É um mercado sendo composto por funding bancário e mercado de capitais.”
Carolina Avancini, sócia do BTG Pactual, trouxe a perspectiva dos grandes fundos e investidores institucionais. Ela destacou como as incorporadoras, sentindo a escassez dos recursos tradicionais, têm buscado alternativas no mercado financeiro.
“Ao longo dos últimos anos, observamos as incorporadoras acessarem cada vez mais esse mercado via CRI, Fundos Imobiliários ou participação em equity. A LCI e o CRI combinados com os recursos de poupança têm sido o sistema híbrido que soluciona no longo prazo”, afirmou Carolina. No entanto, ela fez um alerta sobre as barreiras regionais: “O grande desafio fora de São Paulo é que essas incorporadoras encontram pouca disposição dos grandes fundos para financiá-las. A transparência, a governança e o balanço auditado das empresas de São Paulo dão um conforto que falta em outras praças”, disse.
Questionada sobre o interesse dos fundos em financiar o comprador final da base da pirâmide, como no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), Carolina foi cautelosa. “No financiamento para a pessoa física eu acho muito difícil, porque o governo sempre vai dar algum incentivo. Mas onde a gente pode entrar nesse segmento é na carteira de pró-soluto; a gente pode fazer a captação e esse adiantamento de compra de terreno”, salientou.
Ely Wertheim, no entanto, alertou os colegas de incorporação sobre o risco de mudar o consolidado modelo de permutas por aquisições de terrenos em dinheiro, o que poderia inflacionar e prejudicar a viabilidade dos negócios nas grandes praças.
Outro ponto no painel foi a questão regulatória. Celso Petrucci, diretor de economia do Secovi-SP, relembrou as crises superadas pelo setor e defendeu a responsabilidade no acompanhamento das novas regras. “É um mercado maduro, mas que precisou passar por toda uma adaptação. Precisamos ser muito rigorosos para ver se [o novo modelo] está funcionando do jeito que o Banco Central se comprometeu”, declarou.
A falta de pessoal no órgão regulador foi apontada como o principal entrave atual para a evolução sistêmica, como no caso do “block” de securitização imobiliária, um sistema integrado entre registradoras (B3, Núclea, entre outras) que promete dar mais agilidade aos CRIs.
Felipe Pontual lamentou o gargalo: “Os sistemas existem, as registradoras estão prontas. Só falta o Banco Central dar o amém. Só que eles estão com falta de pessoal, não está dando conta de olhar tudo o que ele tem que olhar”. Celso Petrucci endossou a crítica, lembrando de declarações recentes do presidente do BC: “O Galípolo foi ao Senado pedir para dar independência para o Banco Central para ele poder contratar pessoal. Ele está perdendo 150, 200 funcionários por ano que se aposentam. Aí não dá para fazer o block, não dá para fazer um monte de coisa.”
Na reta final do debate, o cenário macroeconômico tomou a cena. Para Felipe, o problema atual não é a falta de dinheiro, mas o preço dele. “A gente não tem problema de funding. Tem problema de preço. Funding tem abundante, tem muito investimento no país, a pessoa física descobriu o mercado de capitais. Bastaria algum tipo de horizonte de confiança mínima [nas contas públicas]”, avaliou.
Carolina Avancini destacou a entrada massiva de jovens investidores nos fundos imobiliários, pulverizando o risco e diversificando as carteiras. Contudo, ela ressaltou que a inflação de custos é a grande vilã de curto prazo para as construtoras. “A inflação, com o concreto subindo 10%, 12%… Quem não tem uma margem muito folgada vai se preocupar, porque não sabe como vai conseguir acabar as obras e entregar um resultado positivo”, diagnosticou a executiva do BTG.
O evento foi encerrado com um desabafo incisivo de Ely Wertheim sobre a burocracia enfrentada na ponta da produção, que asfixia o cronograma das empresas independentemente da engenharia financeira. “Não é fácil comprar terreno, aprovar projeto. Hoje está mais fácil fazer o prédio do que tirar o Habite-se. Está cheio de prédio pronto sem bombeiro, cheio de prédio em São Paulo sem a ligação de luz da Enel”, disparou o presidente do Secovi-SP. “Eu fico imaginando um país com 8%, 9% de taxa de juros, o quanto a gente poderia se desenvolver, com aprovações mais rápidas e Habite-se mais automático”, sentenciou.
Confira as fotos do evento (Créditos: CBIC)