A Convenção Secovi começou na manhã de sábado, 26/8, com painéis gratuitos para a área de condomínios. Os advogados Karina Negreli e Rafael Lima falaram sobre a Reforma Trabalhista e a nova Lei de Terceirização, bem como seus impactos na administração de condomínios, em painel coordenado pelo engenheiro Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Reforma trabalhista – Gerente do Departamento Jurídico do Sindicato da Habitação, Karina Negreli abordou os principais aspectos da Lei 13.467/2017, que entrará em vigor no dia 12 de novembro. A advogada mostrou as principais alterações trazidas pela nova legislação, destacando jornada de trabalho, tempo de deslocamento, contrato a tempo parcial, compensação de horas, banco de horas, contratação de autônomo, trabalho intermitente, rescisão de contrato, entre outras.
Para ela, a Reforma Trabalhista ao valorizar o negociado sobre o legislado, amplia a autonomia da vontade das partes (empregador e empregado), diminuindo a presença do Estado em relações privadas. “O princípio que vai dar segurança à aplicação desses dispositivos é o da boa-fé objetiva com a manifestação da vontade livre sem coação e sem dolo, de maneira clara e direta, sem a necessidade da intervenção do Estado”, afirmou. “A mensagem é de equilíbrio. A legislação oferece mecanismos e eles precisam ser aplicados de maneira responsável e livre.”
Tercerização – O advogado Rafael Lima disse que, até março deste ano, não havia nenhuma lei específica sobre terceirização. Segundo ele, o tema era regulado pela Súmula 331 do TST (Tribunal Superior do Trabalho) até que, em 31 de março deste ano, foi publicada a Lei 13.429/2017. No entanto, disse ele, o processo legislativo no Brasil é tão peculiar que essa lei foi criada em março e vai viger até o dia 11 de novembro, quando entrará em vigor a Reforma Trabalhista, que abarcou as questões relativas à terceirização.
Até lá, devem sem observadas as alterações trazidas pela Lei da Terceirização, como, por exemplo, a consagração da responsabilidade subsidiária e não a solidária. Para o advogado, ter na legislação a responsabilidade subsidiária traz mais segurança ao tomador de serviços. “Porque, na subsidiária, primeiro é cobrado do devedor principal e, depois, direciona a cobrança ao subsidiário. Na solidária, cobra de quem quiser. Ou seja, poderia ser cobrado direto do condomínio. Agora, é possível cobrar primeiro da terceirizada”, explicou.
Lima elencou as responsabilidades do contratante e os direitos do terceirizado, destacando a falta de clareza com relação ao vínculo empregatício e fez um recorte para falar da insalubridade pela limpeza do banheiro. “A convenção dos trabalhadores em asseio e conservação prevê que a limpeza de banheiros públicos ou privados de grande circulação pode incidir até 40% de adicional de insalubridade sobre o salário mínimo”, disse, indagando se os banheiros das áreas comuns em condomínios são de grande circulação e aconselhando os síndicos a discutirem o assunto com a empresa prestadora deste serviço e ter atenção ao contrato vigente.
Retrofit – O engenheiro Carlos Borges e o arquiteto Roberto Candusso abordaram o tema retrofit, destacando os benefícios da atualização e modernização dos empreendimentos.
Borges explicou as diferenças entre manutenção, restauração, reforma e retrofit. “A manutenção está ligada à conservação do empreendimento. Existe manutenção corretiva e preventiva”, explicou, citando que no Brasil não temos a cultura da manutenção preventiva. “Sabemos da dificuldade que o síndico tem para realizar a manutenção”, salientou.
A restauração está associada a um bem tombado, realizada para manter a identidade arquitetônica. A reforma está associada à reposição de um sistema ou material, implementando melhorias e reparos. Já o retrofit é uma atualização mais abrangente e com objetivo claro e determinado. “Hoje, o retrofit é uma necessidade, uma tendência”, afirmou Borges, que elencou os tipos de retrofit: fachada, elétrico/eletrônico, térmico, segurança, acessibilidade e sustentável.
O engenheiro citou as principais vantagens do retrofit: valorização estética e história, aplicação de tecnologias eficientes e valor agregado. “Só faz sentido fazer o retrofit se tiver benefícios na valorização do imóvel, no valor de locação e no conforto do usuário”, destacou, acrescentando que a lógica financeira do retrofit está associada ao planejamento. Se bem planejado, o retorno é garantido.
Em seguida, o renomado arquiteto Roberto Candusso contou que o seu envolvimento com reforma começou muito cedo. Prestes a se casar, alugou uma casa de 22m² no bairro do Tremembé, na zona Norte da capital paulista. “Minha futura esposa disse que só moraria lá se fosse reformado o telhado. Arregacei as mangas, tirei telha por telha e dei um trato”, contou. Candusso lembrou que, com o nascimento da primeira filha, fez mais dois cômodos, com a anuência do proprietário, que deu um desconto no aluguel nos 10 anos seguintes.
Ele disse ainda que reformou um casarão para família no mesmo bairro e depois mudou-se para o quinto andar do Edifício Marambaia, no bairro dos Jardins, na zona Sul. “Eu sentia falta de uma varanda”, revelou Candusso, que fez um projeto que previa a recuperação da fachada e acréscimo de um terraço de estrutura metálica em cada apartamento, além de um sistema informatizado de controle predial.
Projeto no papel, o próximo passo foi convencer os condôminos de que as varandas dariam novo fôlego ao prédio. “Tínhamos de ter 100% de aprovação (dos 20 donos dos imóveis)”, comentou o arquiteto, dizendo que esta obrigação inviabiliza muita obra de retrofit. Aprovada pelos condôminos, a obra foi executada em três anos e as varandas aumentaram em 40m² a área total dos apartamentos, que já era de 400m².
“O terraço deu uma vida nova ao prédio”, destacou o arquiteto, informando que o custo foi de R$ 170 mil para cada proprietário. O apartamento, que valia R$ 550 mil na época, recentemente foi vendido por quase R$ 2 milhões. O retrofit do Marambaia rendeu dividendos profissionais a Candusso, que passou a se dedicar à modernização de antigos empreendimentos.
Visitas técnicas – Também no sábado ocorreram visitas técnicas a dois empreendimentos (edifícios Miss Silvia Morizono e Corujas), coordenadas pelo grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP. confira a programação completa da Convenção Secovi 2017, clicando aqui.