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Adriano Sartori* “As grandes empresas mostraram-se mais resilientes e |
O mercado de imóveis comerciais, notadamente o de escritórios e logístico, foi afetado de diferentes formas pela covid-19. Enquanto a demanda do primeiro recuou em decorrência da crise econômica gerada pela pandemia, a procura por galpões logísticos aumentou consideravelmente de março do ano passado para cá, em função do crescimento do e-commerce.
Logo nos primeiros meses de pandemia, e à medida que as empresas começaram a se adaptar ao trabalho remoto, muitos sociólogos e urbanistas apressaram-se em preconizar o fim dos escritórios mediante o suposto sucesso do modelo de trabalho remoto. Mas o que realmente aconteceu?
De fato, o impacto da crise foi grande no mercado de escritórios de São Paulo, que encerrou 2020 com uma desaceleração no ritmo de novas locações em torno de 31% em relação a 2019. Ainda assim, aproximadamente 578 mil m2 foram locados no ano. Ao mesmo tempo, sem perspectivas de retornar às suas sedes no curto prazo, mais de 1.200 empresas devolveram áreas de escritórios, resultando num volume de devolução 36% superior à média dos últimos cinco anos.
Entretanto, ao contrário do que se especulou, 90% das empresas que devolveram espaços ocupavam áreas inferiores a 1.000 m2 e 75% delas ocupavam edifícios Classe B ou C. As grandes empresas mostraram-se mais resilientes e não embarcaram na miragem de um “home office” eterno, mantendo suas sedes. Exceção foi o setor financeiro, o qual, antes da pandemia, já vinha reduzindo a ocupação (foi o segmento que mais devolveu escritórios/lajes nos últimos 12 meses).
Os edifícios de melhor qualidade, os Classes AAA/A+, foram menos atingidos, fechando o ano com vacância equilibrada de 13,7%. Já o volume de edifícios entregues na cidade continua bastante controlado e, com menos oferta, os preços de locação se mantiveram estáveis. Ao contrário da recessão do período 2014/2016, quando os preços caíram entre 35% e 50%, desta vez os valores se mantiveram ou verificou-se pequena queda, de até 15% nas regiões mais ofertadas.
Já o mercado de condomínios logísticos, num raio de 120 km de São Paulo, vive um momento ímpar. No início da pandemia, era difícil imaginar que a perda de renda da população não afetaria o comércio. Entretanto, com o auxílio emergencial e a mudança de hábitos da população, o e-commerce cresceu em relação a 2019, resultando num volume recorde de 2.3 milhões de m2 em novas locações, 20% acima do ano anterior.
Tal fato estimulou investimentos para a construção de novos centros de logística, elevando o novo estoque entregue em 2020 para 800.000 m2, 60% superior a 2019. Mesmo assim, a taxa de vacância recuou 4,1% no ano.
Destaca-se nesse período a movimentação de empresas varejistas e de e-commerce interessadas na construção ou conversão de imóveis existentes para unidades de grande porte no perímetro do Rodoanel ou em operações urbanas de “last mile” (o momento em que a encomenda sai do centro de distribuição e vai até o cliente) para acelerar as entregas de seus produtos. Para 2021, a expectativa é de manutenção do crescimento, haja vista a mudança nos padrões de consumo.
Os próximos meses serão ainda muito desafiadores para os segmentos de escritórios e de logística, e aqueles que conseguirem compreender o que de fato tem afetado o mercado poderão prever com maior assertividade as tendências de cada setor.
*Vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP