As peculiaridades do contrato built to suit (BTS) e o impacto da Lei nº. 12.744/12 foram abordados no primeiro Encontro PQE de 2015, realizado na sede do Secovi-SP, em 3/3.
O BTS é um contrato pelo qual futuro locador se compromete a adquirir um imóvel interessante a seu locatário, realizar intervenções segundo suas necessidades e, por fim, entregar-lhe a edificação pronta e acabada. Popularmente, é a encomenda de um imóvel sob medida.
Em geral, as empresas locatárias que optam por esse esquema não querem desviar seu foco de atuação (tocar uma empreitada é complexo) nem imobilizar capital nesse tipo de operação.
Para Carolina Ferreira, advogada especialista em Direito Imobiliário e uma das palestrantes do evento, o assunto ainda não possui muita jurisprudência. “A doutrina jurídica sobre a matéria também é escassa”, adicionou, frisando a importância de o contrato entre as partes em um negócio de built to suit ser bem estruturado, com as obrigações e objetivos de cada um nitidamente expressos.
“Por não haver regramento específico, caso vá parar no Judiciário, é mais fácil discutir as cláusulas, e fica caracterizado que é um contrato completamente distinto da finalidade de locação”, afirmou, ao ressaltar que, assim, afasta-se a possibilidade de o juiz aplicar a Lei de Locação.
Como benefícios ao locador, Carolina destacou o fato de a locação ser garantida e a possibilidade de securitizar os recebíveis; o locatário, por sua vez, goza de benefícios tributários, inicia os pagamentos do contrato apenas quando o imóvel fica pronto e o investimento de capital fica focado apenas em sua atividade principal, não sendo necessário desviar sua atenção a projetos construtivos.
A Lei nº 12.744/12 – “Essa lei reforçou a atipificação do contrato”, disse a advogada. Além disso, autorizou expressamente a renúncia ao direito revisional e à multa até o limite do contrato e distinguiu as operações de built to suit da locação de imóvel urbano.
O advogado Luis Augusto Haddad Figueiredo, também palestrante, destacou que, antes da lei, usava-se como argumento para a revisão do contrato a teoria da imprevisão (artigos 317, 479 e 480 do Código Civil); depois, criou-se a possibilidade de renúncia durante o prazo de vigência do contrato (Art. 54-a).