O Código Civil de 2002 trouxe uma série de novas responsabilidades aos corretores de imóveis. “Devido ao alto grau de informação que precisam ter, passam a ser consultores imobiliários”, disse a advogada Moira Toledo, convidada a palestrar em evento do PQE promovido em parceria com o grupo NE (Novos Empreendedores) do Sindicato, em 15/8. O tema foi responsabilidade civil nos negócios imobiliários.
Moira iniciou sua apresentação pontuando quais são os pressupostos do contrato de corretagem. Ele é oneroso, pois gera remuneração; bilateral, ao firmar compromisso entre duas partes, e aleatório, por estar vinculado a algo incerto – não presume a obrigação do fechamento do negócio, mas sim que o corretor faça seu melhor para realiza-lo.
A advogada alertou que o intermediador é obrigado a prestar todas as informações sobre os riscos inerentes à operação – seja de compra, de venda ou de locação. “Não é o cliente que tem que pedir informações, o corretor é quem deve, proativamente, esclarecer todos os pontos”, disse, ao fazer referência ao que está expresso no Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 6º, cujo texto preconiza que é direito do cliente a “informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.
Alertou, ainda, que em caso de dano – moral ou material – ocasionado em virtude de omissão de informação por parte do corretor, a imobiliária torna-se responsável solidária.
“Todo negócio tem uma margem de risco. Pra saber quais são, é necessário pesquisar a vida do dono do imóvel à venda”, recomendou, exemplificando com casos como terrenos contaminados e propriedades cujos donos possuíam dívidas trabalhistas – estas podem ser usadas para quitar os débitos com empregados, mesmo depois de o imóvel ter sido vendido.
Moira adicionou que a resolução 326 do Cofeci, cuja redação dá os contornos da atuação dos profissionais da intermediação imobiliária, também já vem sendo amplamente utilizada por juízes em ações movidas contra corretores.
O advogado Daniel Bushatsky, outro palestrante convidado, focalizou, por sua vez, a diligência – conceito “subjetivo demais” em sua avaliação – com que os sócios e administradores de uma empresa devem se portar. Citou os limites do que pode ser considerado conflito de interesses quando um sócio possui participação societária em mais de uma empresa e elencou a série de responsabilidades da figura do administrador. “Em 95% das empresas brasileiras, o sócio é também seu administrador”, emendou.