Em evento promovido pelo Programa Qualificação Essencial (PQE) do Secovi-SP, no dia 25 de abril, o consultor tributário Leandro Teixeira Cossalter apresentou a empresários e colaboradores de empresas associadas os “Principais aspectos tributários do setor imobiliário”.
Profissional com passagem pela KPMG, EY e Crowe Horwath, Cossalter iniciou sua palestra lembrando aos participantes que estava aberto a perguntas a qualquer tempo, a fim de que o encontro pudesse ter uma dinâmica mais interativa.
Sobre as formas de constituição das empresas, ele explicou as características bem como as diferenças entre cada uma delas. Na Sociedade Limitada, uma das mais comumente usadas no Brasil, disse que cada sócio tem responsabilidade restrita ao valor de suas cotas. Não há limite máximo para cotas nem para sócios (sendo o limite mínimo exigido de dois).
A Sociedade em Conta de Participação (SCP), que é uma das mais antigas maneiras de trabalho no mercado (remonta à Idade Média), foi legalmente tratada no Código Comercial de 1850, quando já se caracterizava pela falta de personalidade jurídica (o sócio oculto, chamado comendador, não tinha a imagem vinculada à pratica comercial). Foi regulamentada no Código Civil de 2002 (arts. 991 a 996), quando o sócio oculto passou a ser denominado sócio participante e a responsabilidade continuou a recair sobre o sócio ostensivo. Conforme determinado na Instrução Normativa nº 31/2001, a SCP pode adotar regime de tributação diferenciado da sócia ostensiva.
Como o próprio nome diz, a Sociedade com Propósito Especifico (SPE) é constituída para uma finalidade específica, podendo ser limitada ou S/A, mas com prazo de existência já determinado. Bastante utilizada no setor da construção, a SPE é extinta ao final do negócio, e a forma de distribuição do lucro segue as regras de sua constituição (ltda ou S/A). É uma empresa normal, com contabilidade específica, e cujos direitos e obrigações recaem sobre a SPE.
Formas de tributação – Cossalter disse que o Lucro Real é pouco utilizado por empresas de incorporação e construção, as quais adotam com mais frequência o Lucro Presumido ou o RET (Regime Especial Tributário). A grande discussão em relação ao Lucro Real reside no entendimento das autoridades quanto ao enquadramento de grupo econômico. “Hoje, uma construtora ou incorporadora acaba se tornando uma holding de várias SPEs”, afirmou.
Para SPE e SCP, a opção pelo Lucro Real também deve considerar, segundo ele, entre outros aspectos, a questão do prejuízo fiscal, que não pode ser compensado com lucros que não sejam das próprias empresas conforme a modalidade escolhida.
Empresas de incorporação e construção não têm restrição para a opção pelo regime Lucro Presumido, desde que atendam alguns critérios, dentre os quais o limite de faturamento em R$ 78 milhões no ano anterior.
Cossalter disse que, apesar de a apuração ser relativamente simples no Lucro Presumido, existem alguns aspectos polêmicos, como o percentual aplicado sobre a receita bruta para determinar a base de cálculo do Imposto de Renda mensal (8% quando houver emprego de materiais, em qualquer quantidade, e 32% quando empregar unicamente mão-de-obra). Alertou ainda que Soluções de Consulta têm sido utilizadas como parâmetro para todos e não só ao consulente. “Daí a necessidade de estar informado sobre essas soluções de consulta, pois a Receita pode utilizá-las a favor ou não do contribuinte. Nesse caso, vale verificar a Cosit 55/2013.”
Patrimônio de Afetação – Instituída pela Lei nº 10.931/04, a medida objetiva fomentar o mercado imobiliário viabilizando uma estrutura legal que proporcione mais proteção aos credores e facilite a obtenção de financiamento para os empreendimentos. A opção deve ser feita no momento de registro da incorporação e, para SPE, a legislação exige balanço apartado.
Com o Patrimônio de Afetação, surgiu a possibilidade de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET), uma sistemática tributária facultativa, porém, irretratável.
O consultor falou ainda sobre a desoneração da folha para empresas da construção, que tem prazo de vigência até 31/12/2014 e é aplicada para empresas enquadradas na seguinte Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE): 412 – Construção de Edifícios; 432 – Instalações Elétricas, Hidráulicas e outras; 433 – Obras de Acabamento; 439 – Outros Serviços Especializados para Construção. “Empresas enquadradas nesses códigos que possuem receita de incorporação (código 411) devem estar atentas.”
Também estiveram em pauta no encontro questões relacionadas ao Habite-se. É importante se preocupar com os controles de ISS e INSS, o que inclui o devido arquivo de notas fiscais dos serviços prestados, documentando a composição de valores; e o controle de terceiros.
A permuta de terrenos, modalidade bastante utilizada por empresas do setor, é outra questão que suscita dúvidas, principalmente sobre quando efetuar a tributação. Cossalter explicou que, do ponto de vista tributário, o melhor momento é na celebração do contrato de permuta. Já no aspecto contábil, o recebimento do terreno em permuta ocorre em conta do passivo, e a receita será reconhecida de acordo com a evolução da obra. “Ou seja, no decorrer da obra, será efetuado débito no passivo e crédito na receita.”
Declarações – “Tudo o que foi comentado anteriormente é representado nas declarações que são feitas à Receita Federal. Por meio delas é que o Fisco analisa impostos devidos e recolhidos para validar as apurações tributárias”, afirmou o consultor, acrescentando que qualquer erro nessas declarações pode comprometer todas as informações apresentadas pelas empresas.
Atualmente, de acordo com Cossalter, existem no Brasil 88 declarações econômico-fiscais em vigor. No setor imobiliário, as principais são: Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF), com periodicidade mensal; Sped/Contribuições, mensal; Sped/Contribuições, periodicidade fiscal; Declaração de Operações Imobiliárias (Dimob), com periodicidade anual e sem caráter fiscal ou contábil, mas comercial; Declaração de Informações Econômico Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ), anual; Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf), anual; Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social (Gefip); mensal; e Relação Anual de Informações Sociais (Rais), anual.
Em um futuro próximo, conforme informou o consultor, algumas dessas declarações serão substituídas pelo Sped Social e o Sped Imposto de Renda.