O crescimento do mercado imobiliário na cidade de São Paulo levou à diminuição expressiva do número de terrenos capacitados para receber novos empreendimentos. Nesse cenário de escassez, áreas contaminadas e passíveis de remediação tornam-se opção não só aos empresários, mas também ao conjunto da sociedade, ansiosa pela recuperação da metrópole.
De acordo com relatório de 2010 da Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo), há 3.675 áreas comprovadamente contaminadas no Estado. Destas, 1.420 estão em processo de monitoramento para reabilitação. Os postos de gasolina foram responsáveis pela contaminação de 79% desses terrenos, seguidos pelas indústrias (13%) e pelo comércio (4%). Áreas reabilitadas para uso correspondem a 4% do total; 20% estão em reabilitação; 46% em processo de investigação do contaminante; e 30% em fase de confirmação de contaminação. Combustíveis, metais e solventes de origem industrial são os principais contaminantes da água subterrânea profunda.
Passo a passo – Elton Gloede, gerente do departamento de áreas contaminadas da Cetesb, explicou o processo de remediação de áreas. Primeiro, o empresário tem de providenciar e apresentar à Companhia um plano de intervenção ou projeto executivo de reutilização, no qual conste local da área contaminada, avaliação de risco, necessidade ou não de remediação com cronograma de descontaminação e de obras, e o que se pretende com o projeto. Esse cronograma deve conter o prazo de cumprimento da meta de remediação, que deve ser anterior ao de liberação do “habite-se”.
A Cetesb permite que a remediação do terreno seja simultânea à construção do empreendimento. Para tanto, solicita parecer técnico, com investigação detalhada e avaliação completa de riscos. “Se o projeto for feito corretamente e obedecer todas as fases, a aprovação do plano acontece em duas ou três semanas. Quando ele chega incompleto, inicia-se o vai-e-volta, gerando atrasos e burocracias”, explicou Gloede.
Riscos – Terrenos ocupados nas décadas de 1970 e 1980 não passaram por procedimentos de descontaminação e agora alguns apresentam problemas, colocando em riscos as cidades. Há exemplos como o do shopping Center Norte, construído em um local onde funcionou um aterro sanitário, e o do Condomínio Barão de Mauá, com 11 blocos, que está sofrendo uma ação judicial – esta reivindica a demolição de toda a área.
Atualmente, há amplo arcabouço legal sobre o assunto, com Leis Federais, Resoluções Conama, Normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), leis e decretos estaduais e municipais. A Caixa Econômica Federal também elaborou um guia de avaliação ambiental de gerenciamento de riscos.
Custos – Rivaldo Mello, gerente financeiro da AESAS (Associação Brasileira das Empresas de Consultoria e Engenharia Ambiental), disse que apesar de não haver dados estatísticos precisos acerca dos custos do processo de revitalização de terrenos, informações da Abetre (Associação Brasileira de Empresas de Tratamento de Resíduos) sugerem a necessidade de investir R$ 375 milhões ao ano para corrigir esse passivo ambiental.
Mello recomenda que, em qualquer situação, os empresários sigam todas as etapas de gerenciamento de áreas contaminadas. “Custa muito caro queimar etapas.” Para o futuro, ele afirmou que será necessário melhorar os cadastros públicos, a fim de aumentar a credibilidade da operação, estabelecer prazos para os órgãos públicos cumprirem as atribuições, qualificar as empresas e os profissionais e promover entendimento entre as partes interessadas. “É justamente isso que estamos fazendo aqui na Convenção”, concluiu.
Destinado a leigos, por apresentar textos claros sobre o assunto, sem tecnicismos, há o Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis, de 2003, disponível para download em http://www.gerenciamento.ufba.br/Downloads/GUIA_CETESB.pdf