Por se tratar de tema atual e de interesse para incorporadores e loteadores, os distratos foram debatidos em painel no primeiro dia da Convenção Secovi. O advogado e membro do Conselho Jurídico do sindicato, Marcelo Terra, lembrou da jurisprudência do direito de desistência, ainda que imotivada e das inúmeras determinações de devolução de valores pagos. “Como consequência disso tudo, temos a insegurança jurídica, com risco sistêmico ao incorporador, ao empreendimento e aos demais condôminos adimplentes”, disse o especialista.
A quebra da forma vinculativa do contrato irrevogável e irretratável gera reflexos negativos em todos os outros contratos, além do prejuízo ao caixa do empreendimento e da empresa incorporadora. “Demagogia e paternalismo aliados à enorme crise econômica dos últimos anos causaram prejuízos incalculáveis”, enfatizou Terra.
Para o advogado, essas causas negativas não surgem da lei, mas da interpretação que fazem dela. Ele citou recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que fala da retenção de 30% do valor pago como percentual equilibrado para as partes. “O Judiciário não pode criar cláusulas naquilo que foi livremente pactuado.”
Melhim Chalhub, advogado especializado em Direito Privado, lembrou que o setor imobiliário busca preservar a Lei nº 4.591/1964. O grupo consumerista, por sua vez, quer arrastar a questão do distrato para uma solução pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). “Foi criada uma tensão social no plano judiciário e nas proporções legislativas.”
Dentre as leis especiais, Chalhub ressaltou que a Lei de Incorporação é bastante ampla na regulação de matéria específica e o instrumento do Patrimônio de Afetação protege tanto o negócio quando o comprador. A Súmula 543, no entanto, vai contra a primazia conferida pela Lei aos interesses coletivos dos contratantes.
Na oportunidade, o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, falou da dedicação e do investimento de energia e tempo da equipe de profissionais do Sindicato na solução do problema. “Pode-se dizer que a solução deste impasse é o ponto alto da minha gestão. Queremos uma lei que desestimule o rompimento do contrato”, ressaltou.
No começo do mês de julho, o Projeto de Lei nº 68/2018 foi rejeitado na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado e, agora, vai para o plenário da Casa, restando-lhe três alternativas: ser aprovado e seguir para sanção do Presidente da República, ser recusado ou sofrer algumas emendas e ter de voltar para votação na Câmara dos Deputados. De acordo com Amary, o assunto voltará à pauta do Congresso após as eleições de outubro. “Se não conseguirmos regular a matéria, não terá sido por falta de esforço”, concluiu.
O advogado Olivar Vitale, membro do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP, disse que as discussões sobre a regulação dos distratos não se alicerçam na definição da possibilidade de desistência ou não do contrato de compra e venda de imóveis, cuja irretratabilidade é reconhecida pelo mercado.
Transações digitais – O advogado Renato Opice Blum falou do precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que defende a presunção de autenticidade e confiabilidade do contrato assinado digitalmente. Para ele, é irreversível a entrada dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis na era digital e citou a aprovação da Lei Brasileira de Proteção de Dados, de 25/5/2018, que trata da coleta, armazenamento e tratamento de dados que possam identificar as pessoas. “O consentimento causará forte impacto nos cartórios de registro de imóveis. E os documentos digitais têm eficácia e eficiência probatórios.”
André Adedo, diretor de BD da América Latina da DocuSign, falou que o futuro das empresas bem-sucedidas é ser 100% digitais. “A ineficiência vai parar no papel. As companhias estão em busca de produtividade, simplificação de ciclos de negócios e inovação digital em mercados regulados. Nesse sentido, vamos tornar os departamentos jurídicos em área de negócios.”
A Convenção Secovi tem o patrocínio da Atlas Schindler, Intelbras, Porto Seguro, Apemip, OLX e SegImob.
Acesse aqui as apresentações do evento.
Confira as fotos do painel em nosso flickr.