Roberto Campos Neto
Após longa crise que impactou fortemente a economia e o setor imobiliário, a venda de imóveis vinha desde 2019 em franca recuperação. Os pressupostos econômicos eram muito favoráveis, com ampla oferta de crédito, queda expressiva dos juros, início de reformas e ajustes nas contas públicas e recuperação de empregos. Somando-se a tais aspectos, havia – e continua havendo – forte demanda reprimida na aquisição de imóveis.
Com tais ventos favoráveis, a oferta de moradias na cidade de São Paulo em 2019 foi recorde, chegando 65.000 unidades verticais lançadas. Nas demais regiões do Estado e em outras áreas do País a recuperação era menos acelerada, mas também presente. No meio desse caminho veio o inesperado coronavírus, com seus terríveis impactos na saúde das pessoas e, por consequência, a quase paralisação da atividade econômica, desemprego, perda da confiança no futuro.
Como não poderia deixar de ser, as vendas de imóveis foram enormemente afetadas. Ainda que o interesse dos adquirentes seja grande, os negócios não são fechados pelo receio de uma crise mais alongada, ou de perda de renda, ou mesmo desemprego. Além disso, o fechamento dos estandes, por medidas sanitárias, obviamente contribuiu para a redução das vendas, pois a maioria dos adquirentes de imóveis na planta gostam de visitar o local, em especial o apartamento decorado.
Nesse cenário, há quem considere que o preço dos imóveis irá baixar, em decorrência da retração de vendas e da necessidade de as empresas de fazer caixa. Isso, entretanto, não deve acontecer. Há diversos fatores que indicam que os preços permanecerão estáveis por algum tempo, passando em seguida a sofrer elevação. Diferentemente do que ocorreu em outras crises, grande parte das incorporadoras está com nível de endividamento baixo, de forma que não têm necessidade de se desfazer de seus estoques a qualquer preço.
Mesmo tais estoques não são expressivos, pois o mercado vinha em um processo de recuperação, em que a forte demanda fez com que os estoques antigos e novos lançamentos fossem absorvidos. E esse estoque não será alimentado de forma relevante por unidades que retornem para as empresas, pois a pandemia não tem praticamente acarretado desistências nas aquisições feitas. Isso é extremamente importante, tanto para as empresas quanto para os compradores, inclusive porque, diferentemente do que houve no passado, não haverá oportunidade de nova compra por preços menores.
Do ponto de vista urbanístico, há severas restrições de zoneamento. A verticalização maior só pode ocorrer em poucas áreas, como nos chamados eixos de estruturação urbana (ZEU) – que ocupam menos de 5% da cidade –, assim mesmo com um alto custo de outorga onerosa, que é o valor a ser pago à prefeitura para se obter o aumento do potencial construtivo.
Na maior parte da cidade, os prédios estão restritos a oito andares, também pagando outorga onerosa, o que praticamente inviabiliza os lançamentos em tais regiões. Por consequência, os empreendedores acabam competindo pelos terrenos disponíveis em áreas muito restritas, o que eleva o preço de sua aquisição. Por fim, o custo de construção aumenta com o incremento das regras de segurança, exigências de normas de desempenho e demandas do próprio consumidor.
Como resultado, o preço dos imóveis dificilmente cairá. Ao contrário, há uma tendência de aumento paulatino, o que acompanha a resultante histórica de valorização do patrimônio imobiliário ao longo do tempo.
Em inédita iniciativa, Secovi-SP, Fiabci- -Brasil e BandNews TV promoveram o “Fórum BandNews: O Brasil da Retomada”. Apresentado em 27/7, com ancoragem de Marcello D’Angelo (Band) e Sonia Racy (Estadão), o programa debateu caminhos para que o País volte a crescer no período pós-pandemia.
Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP, considerou que, até recentemente, o Brasil ia bem, com um ritmo consistente de recuperação. “Então, veio a covid-19, e começamos a enfrentar uma crise sanitária, a qual se somaram as crises econômica e política.”
Para Jafet, a falta de solidariedade revelada em âmbito mundial foi decepcionante. E no Brasil, a crise política foi acentuada. “Precisamos de um clima de apaziguamento para resolver nossos problemas. Esta é a grande discussão que temos que fazer rapidamente, como País. Quem tem fome não pode esperar. E nós estamos famintos de crescimento, prosperidade e paz”, refletiu.
O presidente da Fiabci-Brasil, José Romeu Ferraz Neto, destacou a atuação exemplar da indústria imobiliária no combate à covid-19, com adoção de rígidos protocolos nos canteiros de obras (são 800 mil trabalhadores em âmbito estadual), escritórios e estandes de vendas, fundamentais para escoar a produção de unidades. “Estamos nos esforçando para manter emprego e renda. Assim, é inaceitável enfrentar agora aumento no preço de materiais de construção. Estamos chamando nossos fornecedores ao diálogo e à responsabilidade”, asseverou.
Em depoimento, o governador de São Paulo, João Doria, se mostrou otimista e destacou a relevância do Fórum na discussão da retomada, “no caminho da empregabilidade, da economia criativa, da economia das micros, pequenas, médias e grandes empresas, e qual o papel de São Paulo, que detém 35% da economia brasileira, nesse processo”.
O presidente da Câmara dos Deputados, Rodrigo Maia, afirmou que a indústria imobiliária tem papel decisivo no período pós- -pandemia, em função de sua capacidade de responder ao desemprego, estimulado pela redução da taxa de juros. “Aprovamos nova lei para distratos na legislação passada para apoiar o setor. Tenho certeza que vamos reativar nossa economia.”
Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central, comentou que a construção civil está muito presente na agenda da instituição. “O que os bancos têm hoje em carteira de crédito imobiliário é muito baixo comparado com o mundo desenvolvido e mesmo o mundo emergente. Então, fizemos um conjunto de regras para fomentar a atividade de construção civil e o financiamento imobiliário.”
O BC adotou várias medidas: 1) home equity para que as pessoas possam extrair valor do imóvel e obter crédito mais barato e facilitado; 2) financiamento em IPCA para reduzir o valor das parcelas e permitir que mais famílias adquiram a moradia; 3) redução da burocracia; 4) portabilidade (ampliando a saudável concorrência entre os bancos); 5) instrumentos de captação para gerar recursos ao mercado.
Richard Florida, urbanista nova-iorquino mundialmente reconhecido, avaliou as lições da pandemia no setor imobiliário, nas cidades, na vida das pessoas. “Fala-se muito em novo normal, mas creio que já estamos vivendo nele. A assinatura desta pandemia será o uso da tecnologia e o compromisso de tornar as cidades mais saudáveis, seguras e resilientes; com a saúde pública fazendo parte do planejamento das cidades. O conceito do ‘bairro de 15 minutos’, onde é possível morar, trabalhar, educar as crianças, com bom uso do espaço externo, será a tônica do período pós-pandemia. Ela vai passar. Importante é não esquecer o que nos ensinou”, conclui.
O 1º Fórum BandNews contou com a parceria de Atlas Schindler, Band, Bradesco, Comgás e Estadão.
29 de julho de 2020