Secovi-SP divulga nota técnica sobre o instrumento urbanístico, que demonstra sua importância para financiar o desenvolvimento urbano, garantindo que o dinheiro arrecadado seja aplicado em obras que beneficiem a população da área abrangida pela Operação Urbana
Recursos obtidos no leilão serão utilizados, prioritariamente, para investimentos em habitação popular, infraestrutura e equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis
A partir da aprovação do Prospecto pela Câmara de Valores Mobiliários (CVM), a Prefeitura de São Paulo promoverá um leilão de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), no próximo dia 19 de agosto, no Mercado de Balcão Organizado da B3.
O que são CEPACs
Ao conectar o interesse do setor privado em obter mais potencial construtivo com a necessidade da cidade e do poder público em financiar o desenvolvimento urbano, os CEPACs são títulos mobiliários emitidos por municípios, e vendidos em bolsa de valores, que visam viabilizar obras e melhorias urbanas dentro de áreas específicas, conhecidas como Operações Urbanas Consorciadas (OUCs).
Por meio deles, o poder público capta recursos para investir em melhorias urbanas, financiando obras de infraestrutura, habitação popular, regularização fundiária e equipamentos como escolas, hospitais, centros culturais, áreas de lazer, entre outros.
Para os adquirentes, os CEPACs oferecem a possibilidade de obter o direito de construir acima do coeficiente básico de um terreno. O objetivo é permitir que empreendedores realizem projetos com aumento de potencial construtivo, desde que vinculado o CEPAC a um determinado terreno no perímetro da operação.
Faria Lima
Com a promulgação da Lei Municipal nº 18.175, de 25 de julho de 2024, que criou e definiu o perímetro expandido da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), com a inclusão do Complexo Paraisópolis, foi autorizado um acréscimo de 250 mil m² de potencial adicional de construção, tornando viável a realização de uma nova oferta de CEPACs. Uma boa notícia para a cidade, dado o anterior esgotamento dos estoques disponíveis para construção adicional dentro do perímetro da Operação Urbana.
Esse é o 1° leilão da 6ª distribuição de CEPACs dessa Operação. Até hoje já foram arrecadados aproximadamente R$ 5,2 bilhões pela OUCFL, já tendo sido investidos em torno de R$ 3 bilhões no seu perímetro.
Com os recursos captados, a Prefeitura implantou o Conjunto Habitacional Real Parque (Etapas 1 e 2) e Coliseu; executou obras nos túneis Max Feffer e Jornalista Fernando Vieira de Mello; reconverteu e revitalizou o Largo da Batata (Fases 1 e 2, incluindo o Terminal da Rua Capri); implantou ciclovias na Faria Lima e a ciclopassarela Jornalista Erika Sallum; prolongou a Avenida Faria Lima até a Avenida Hélio Pelegrino, Rua Olimpíadas e Rua Elvira Ferraz; e desenvolveu ações em transporte coletivo.
No leilão de 19 de agosto, serão ofertados 164.509 mil títulos mobiliários ao preço unitário mínimo de R$ 17.601,00. Os recursos serão utilizados, prioritariamente, para investimentos em habitação popular, infraestrutura e construção de equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis. Acesse a íntegra do edital.
Todo investimento no perímetro da OUCFL é priorizado e acompanhado por um Conselho Gestor paritário entre o poder público e a sociedade civil.
Em 11 de março de 2025, o Conselho deu aval para novas obras do Programa de Intervenções, conforme a Lei nº 18.175/2024. Entre elas, a regularização fundiária nas favelas Paraisópolis, Porto Seguro e Jardim Colombo, projetos e obras de infraestrutura nessas comunidades e implantação de equipamentos culturais e esportivos.
Como funciona
Em geral, o CEPAC tem uma característica: ser utilizado por seu detentor para desenvolver empreendimentos imobiliários, com área construída adicional a um determinado terreno.
O imóvel (terreno), desde que com o CEPAC vinculado, tem assegurado direitos urbanísticos suplementares. Caso não haja estoque de área construída adicional (m2), onde o imóvel se encontra, o CEPAC não poderá ser utilizado para este fim.
Este é um aspecto importante a considerar, visto que o estoque de área construída disponibilizada pela lei é limitado e dividido por setores e subsetores da Operação. A lei estabelece que a simples posse do CEPAC não garante sua utilização como forma de aquisição de área construída adicional, posto que condicionada à disponibilidade de metros quadrados para ser utilizados em um determinado terreno.
A Prefeitura de São Paulo editará regramentos para a vinculação de CEPACs a terrenos. Todas as informações estão disponíveis no Prospecto e Suplemento da CVM.
Premissa maior
O CEPAC é um instrumento urbanístico que vem demonstrando sua importância e significado para financiar o desenvolvimento urbano, garantindo que o dinheiro arrecadado seja aplicado em obras que beneficiem a população da área abrangida pela Operação Urbana.