Na segunda-feira, 25/11, primeiro dia do Seminário Jurídico – Atualidades do Direito Imobiliário, Olivar Vitale, advogado e presidente do Ibradim (Instituto Brasileiro do Direito Imobiliário), falou sobre as legislações municipais e o condomínio de lotes na prática. De acordo com ele, o assunto gera muitas discussões e controvérsias.
A figura jurídica do condomínio de lotes surgiu, formalmente, com a edição da Lei nº 13.465/2017, que regulariza amplamente os imóveis no território brasileiro. Desde então, o assunto passou a ser tratado pelos municípios, com legislações específicas. “Apesar de ser tratado em lei federal e autoaplicável, pode-se dispensar a lei municipal na instalação dos condomínios de lotes?”, questionou Vitale.
Para ele, quem tem de determinar a sua aplicação, positiva ou negativamente, é o município. E essa força, de acordo com Vitale, vem da decisão do STF-RE (Supremo Tribunal Federal – Recurso Extraordinário) 607.940-DF, de 2015, cujo relator foi o ministro Teori Zavascki, que trata das competências legislativas municipais e fortalece o Plano Diretor Estratégico (PDE).
Ressalte-se que condomínio de lotes não é o mesmo que a atividade de parcelamento do solo. A primeira modalidade tem áreas comuns e áreas privativas, e é um condomínio edilício, e a segunda, possui áreas privativas e áreas públicas, e é regida pela Lei nº 6.766/1979.
Vitale apresentou exemplos positivos de legislações municipais publicadas posteriormente à Lei Federal, de 2017, das cidades de Cotia, Andradina, Campinas, Presidente Venceslau e Lucélia, todas no Estado de São Paulo, e de Juiz de Fora, em Minas Gerais. Esses municípios elaboraram legislações de condomínios de lotes. O advogado também apresentou minuta de Lei Municipal elaborada por técnicos do Secovi-SP e da Aelo, que é entregue a representantes do poder público quando as entidades são procuradas.
Preservação – Os advogados Marcelo Manhães, Pedro Cortez e José Roberto Pirajá Novaes abordaram, logo em seguida, o tema “A atividade imobiliária e as amarras preservacionistas na cidade – Questões relevantes”. Manhães e Cortez, que são conselheiros do Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo), destacaram os conflitos entre leis municipais e leis preservacionistas. “São exemplos dos interesses públicos se sobrepondo aos interesses privados”, disse Cortez.
Marcelo Manhães enfatizou que há diversas definições para tombamento, mas que o instrumento limita o exercício do direito de propriedade. “Não faltam textos legais para traçar competências sobre a matéria. O que falta é uma política pública e prática de preservação. Há uma banalização do uso do instituto jurídico. É grave a situação do tombamento no Brasil. Ele basta para garantir a preservação?”, questionou.
Além de não ser suficiente para preservar patrimônios históricos e culturais, o tombamento tem sido usado como instrumento de política de uso e ocupação do solo, além de faltar critérios objetivos para se definir o bem a ser tombado. A Casa das Rosas, na Avenida Paulista, na Capital, foi destacada como solução sustentável de tombamento.
Pedro Cortez explicou a trajetória do processo de tombamento e afirmou ser necessário um acompanhamento diário da pauta de deliberações do Conpresp, para evitar surpresas e possibilitar ações preventivas. “Muitas vezes, tomamos conhecimento do processo de tombamento quando ele se tornou definitivo”, disse.
O advogado José Roberto Pirajá Novaes destacou o caráter multidisciplinar do Conpresp e a sua falta de atuação com base no Direito. “O grande ponto a se buscar junto ao Conselho é a segurança jurídica”, ressaltou.
Novaes apresentou vários casos de empreendimentos imobiliários surpreendidos por mudanças legais do Conpresp que interferiram no andamento do projeto construtivo.
O próximo encontro do Seminário Jurídico será no dia 9/12, quando Olivar Vitale coordenará os trabalhos. Na ocasião, será debatida “Acessibilidade: novas obrigações para construtoras e incorporadoras a partir de 26/1/2020”, pelo advogado Carlos Del Mar e o arquiteto Alexandre Daud. O evento será encerrado por Marcelo Terra, que vai explicar a “Lei da Liberdade Econômica – Ação Civil Pública – Abuso de Direito e Desvio de Finalidade”.
Haverá transmissão simultânea do Seminário Jurídico pela internet ponto a ponto. Inscreva-se.