Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, a Lei Estadual 13.160/08, que, desde o dia 22 de julho, permite protestar boletos de condomínio e de aluguel, “pegou” e está surtindo ótimos resultados na luta contra a inadimplência. Prova disso, segundo Gebara, são os números do distribuidor do fórum central da cidade de São Paulo, que indicam queda de 25%, em três meses, das ações de cobrança de condomínios.
“E por que houve essa queda repentina? Certamente porque aqueles que tinham receio de que houvesse uma ação, procuraram a administradora ou o síndico e, antes que acontecesse o protesto, propuseram um acordo. Era exatamente esse efeito psicológico que esperávamos dessa lei. Fazer um acordo é melhor do que entrar com uma ação ordinária de cobrança, que graças à morosidade da Justiça pode demorar até oito anos. Conheço casos reais em que o valor do débito é maior do que o do imóvel para ser levado à praça”, afirma Gebara.
Segundo o vice-presidente do Secovi-SP, desde 2003 quando entrou em vigor o novo Código Civil, que fixou a multa dos condôminos que não pagam no vencimento em 2%, contra os 20% anteriores, a inadimplência vem se elevando. “Em alguns prédios chegou mesmo a 40% na data do vencimento. Esse número, claro, vai caindo até o final do mês, porque o condômino, temeroso de aparecer na relação de devedores, vai acertando suas contas, mas, obviamente, só depois de quitar os compromissos onde a multa é maior.”
Tal situação, avalia Gebara, gera problemas de fluxo de caixa e um desconforto entre os próprios condôminos. “O síndico arrecada para pagar a terceiros. Ele tem de pagar as contas com a Eletropaulo, com a Sabesp e toda uma gama de fornecedores, além dos salários e encargos. A inadimplência quebra o caixa do edifício e produz um clima de animosidade dentro do condomínio, colocando, de um lado, aqueles que pagam em dia e, de outro, aqueles que não o fazem, mas que continuam usufruindo dos serviços prestados pelos funcionários do edifício, da água e da energia. Por isso, a Lei 13.160/08, pelos seus fortes efeitos psicológicos, tem sido muito importante para o dia-a-dia condominial’, finaliza.
Manual de orientação – No entender do advogado Michel Rosenthal Wagner, integrante do Conselho Jurídico da vice-presidência de Administração Imobiliária e condomínios do Secovi-SP, “o ser humano, desde os primórdios de sua organização em sociedade, busca a convivência com seus iguais para obter segurança, sossego e saúde. Assim pode-se afirmar que a qualidade de vida, fator preponderante na vida de todos, está intimamente associada aos três ‘S’ mencionados. Para que o condomínio possa promover a qualidade de vida em suas dependências, em seus estatutos devem prevalecer em pé de igualdade tanto direitos como deveres para os condôminos e moradores”, raciocina.
“Quando o condômino não paga sua parte na contribuição mensal, todos os demais têm de arcar com os custos daquele que passa a ser devedor. Tal situação retira da comunidade a possibilidade de se viver com bem-estar e o nível de qualidade de vida fica prejudicado. Dessa forma, o protesto de taxas condominiais é mais uma ferramenta a ser utilizada contra a inadimplência, mas de maneira parcimoniosa, intentando primeiramente o diálogo com o devedor, pois o interesse do condomínio é receber o débito e resolver o conflito”, frisa Rosenthal Wagner.
Foi exatamente por pensar que a lei deve ser utilizada sem exageros, mas em sua plenitude, que o Secovi-SP, por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios e em parceria com o Instituto de Estudos de Protestos e Títulos do Brasil Seção São Paulo, preparou o Manual de Protesto de Encargos Condominiais. Lançado durante o Encontro de Administradoras de Condomínios (Enacon Secovi 2008), realizado dias 27 e 28/11, a publicação traz a íntegra da lei e, no estilo pergunta e reposta, os cuidados e precauções para utilizar a norma da melhor maneira possível.
Serviço: Como adquirir
O Manual de Protesto de Encargos Condominiais pode ser adquirido na Biblioteca do Secovi-SP, à rua Doutor Bacelar, 1.043, Vila Mariana, capital. Mais informações ligar para 5591.1237/1238.
Entrevista
Com a palavra a deputada Maria Lúcia Amary, autora do projeto que originou a Lei:
1) Quando surgiu a idéia para a apresentação deste projeto?
O projeto de lei 446 foi apresentado na Assembléia Legislativa no ano de 2004.Foram vários os fatores que me levaram a apresentação do projeto: – A entrada em vigor do novo Código Civil, que reduziu a multa por inadimplência de 20% para 2%, ofereceu um estímulo para os inadimplentes contumazes, que passaram a postergar o pagamento dos alugueres e principalmente, das taxas condominiais; – Essa instabilidade de pagamento de aluguéis e condomínio fez com que a oferta de imóveis para locação diminuísse. Em 2004, era comum os proprietários manterem seus imóveis fechados ao invés de locá-los para evitar os transtornos com o despejo do locatário inadimplente e a reforma do imóvel entregue extremamente danificado; – O Secovi apresentou uma pesquisa demonstrando que 60% dos imóveis colocados em locação são de propriedade de pessoas que possuem até dois imóveis, ou seja, são pessoas que adquiriram um segundo bem para complementar sua renda, e, com a inadimplência, não recebiam o aluguel e ainda tinham responsabilidade sobre a taxa condominial. Esse fato nos sensibilizou por acarretar um problema de natureza social; – Finalmente, a morosidade do Judiciário, que leva em média cinco a seis anos para julgar uma ação de cobrança, sem contar as despesas com custas processuais.
2) Qual foi a participação do Secovi-SP neste processo?
Foi um grande parceiro e apoiador, no sentido de subsidiar com informações do setor, necessárias para o aperfeiçoamento do projeto. O Secovi se preocupava com o assunto desde a publicação do novo Código Civil e foi por meio dessa entidade séria e competente, comprometida com o segmento que me interei do que ocorria no setor imobiliário e quais as formas que poderíamos encontrar para contribuir como parlamentar.
3) O que significa essa lei para a sociedade?
Acredito que resgata a cidadania das pessoas e cria mecanismo de punição ao inadimplente. Permite que o locador tenha uma forma rápida de cobrar o locatário inadimplente. A lei pune o mau pagador, assim entendido aquele que não respeita a convivência em comunidade, que se locupleta com o valor da multa para dar prioridade a gastos supérfluos ao invés de cumprir com seus compromissos.
Entendo também que a medida ajudará a desafogar o Poder Judiciário pois diminuíram as ações de cobrança de aluguel e condomínio que tramitam hoje no Estado de São Paulo e que são da ordem de 20% do total das ações propostas, segundo dados do setor.