O mercado de condomínios está otimista com a Lei 13.160/08, que permite o protesto de boletos condominiais e de aluguel contra a inadimplência avolumada após a redução da multa de 20% para 2%. Essa foi a sensação extraída do evento “Protesto de Cotas Condominiais e Aluguéis – Uniformização de Procedimentos”, realizado, dia 22/8, pelo Secovi-SP, por meio de sua vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios, em parceria com a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). “Em 2004 era uma lei de vanguarda, hoje vem corrigir uma distorção de cidadania”, disparou a deputada e autora do Projeto de Lei 446/04, Maria Lúcia Amary (PSDB-SP), que teve incentivo e acompanhamento do Secovi-SP até passar por lei.
Presente ao evento, o deputado federal, Renato Amary, posicionou-se favorável aos efeitos da nova lei e sinalizou apresentar projeto de lei na esfera federal a fim de fazer valer os mesmos direitos, já praticados pelos estados do Paraná e Minas Gerais, no restante do País. “O que é bom para São Paulo, Paraná e Minas também é bom para o Brasil”, acentuou o parlamentar. Na mesma linha, o presidente do Secovi-RJ, Pedro Wähmann, presente à abertura do encontro, deixou a mensagem de que o deputado carioca, Luiz Paulo, deverá apresentar um projeto de lei estadual espelhado no da colega de partido, Maria Lúcia.
“A lei faz justiça aos adimplentes, equilibra o caixa do condomínio, evitando aumento dos devedores ou demissão de funcionários, desafoga o judiciário, e estimula investidor em locações pela garantia de recebimento mais rápido”, pontuou o vice-presidente anfitrião, Hubert Gebara, ao emendar que o protesto gera menor ônus ao devedor que quiser pagar e, depois de pago, é mais fácil para anular. Atualmente, há aproximadamente 17 milhões de processos no judiciário paulista, com tempo médio de resolução de 3 a 10 anos. “A conveniência é adotar procedimentos de cobrança nas assembléias condominiais e cobrar dos condomínios o cadastro atualizado de proprietários”, assinalou o presidente da AABIC, José Roberto Graiche.
Na linha da orientação para o correto procedimento em relação ao protesto, o integrante do Conselho Jurídico da mesma vice, o advogado Michel Rosenthal Wagner, falou sobre a necessidade de previsão de multa, no regimento interno do condomínio, pela não atualização de dados por parte dos condôminos. No caso de protesto, a cobrança deve seguir para o endereço do condômino credor e, para tanto, o condomínio tem de ter esses dados atualizados. “Para inclusão desse item no regimento, faz-se necessária aprovação de maioria absoluta dos convocados à assembléia para esse fim”, afirmou Wagner, ao explicar que após a intimação do protesto, a pessoa tem um prazo de três dias par pagar a dívida ou suspender o protesto judicialmente mediante ação cautelar, com depósito em juízo do valor devido.
Cautela é a palavra de ordem antes do protesto, cujo quorum decisivo depende da aprovação da maioria simples da assembléia. “A orientação é tentar negociação por, pelo menos, 60 dias antes de optar pelo protesto, que apareceu como uma nova arma do controle da inadimplência”, ressaltou o assessor jurídico do Secovi-SP, João Paulo Rossi Paschoal. Segundo o advogado não há necessidade de alteração da Convenção do Condomínio para estabelecer o critério de rateio de despesas. “O Código Civil diz que é o estabelecido na Convenção e, se omisso nela, o critério é a fração ideal, ou seja, a medida da sua participação no todo”, assinalou Paschoal, alertando aos síndicos para que não cedam ao assédio de oportunistas que dizem ser obrigatório a mudança da Convenção para tal procedimento.
Protestar apenas dados vencidos após a vigência da lei (22/7/08) é outra precaução recomendada pelo assessor jurídico do Sindicato, valendo-se da Constituição que proíbe retroagir efeitos de lei. Tal posicionamento teve manifestações contrárias, desde que se comprove, principalmente, a origem da cota, o débito e o devedor. Ainda mais cauteloso, o diretor jurídico da AABIC e integrante da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Rubens Carmo Elias, disse que “a administradora deve deixar claro nas assembléias que ela é mandatária do condomínio e não responsável pela ação de protesto”.
Documentação para protesto – A presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg), Patrícia André de Camargo Ferraz, ratifica que “toda cautela é sempre bem vinda”. Para ela, saber quais os instrumentos existentes e como utilizá-los é a melhor forma de uma administração. “Uma proteção para o síndico é manter as Atas registradas em títulos e documentos da região do imóvel e, no caso de protesto, não esquecer da averbação premonitória, que é o início da execução da sentença no registro de imóveis”, explicou Patrícia, ao antecipar que os cartórios aceitarão o mesmo protesto para os fiadores, bastando cópia autenticada do contrato de locação.
Uma série de dicas foram apresentadas, no evento, pelo presidente do Instituto de Estudos e Protesto de Títulos do Brasil, Seção São Paulo, José Carlos Alves. Ele grifou o cuidado com a revisão dos dados cadastrais antes da entrada de pedidos de protestos a fim de evitar o risco de protesto indevido. “É fundamental que o número do CPF e o endereço do devedor estejam certos, porque a intimação considera-se efetuada com a entrega no local indicado, mesmo que outra pessoa a receba”, observou Alves. “O protesto deve estar em nome de um ou mais proprietários que constam do registro do imóvel e se o devedor residir em comarca distinta, será intimado por edital”, continuou Alves, ao também responder que uso-frutuário é de direito legal, portanto pode ser protestado.
A argumentação dos expositores deixou os presentes mais seguros, uma vez que distanciou a possibilidade de entendimento de inconstitucionalidade da nova lei, pautada em critérios de Justiça àqueles que pagam em dia a cota de condomínio e, no reverso, facilita a quitação de débitos.
A Anoreg disponibilizou modelo de planilha para protesto em www.protesto.com.br. O mesmo site traz relação de tabelionatos de todo o Estado.
Recomendações dos especialistas: 1) Comunicar nos boletos: SUJEITO A PROTESTO CONFORME LEI 13.160/08;
2) Elaborar atas de forma clara, principalmente quanto ao valor da cota;
3) Comprovar efetivamente o devedor;
4) Convocar assembléia para padronizar as ações do condomínio quanto ao protesto, dando maiores garantias aos síndicos;
5) Enviar para protesto, inicialmente, apenas uma cota. O efeito será o mesmo;
6) Evitar o protesto das cotas cobradas judicialmente, principalmente para não causar atrasos nas ações. Caso faça essa opção, consultar o advogado responsável pela ação;
7) Os custos com o protesto serão de responsabilidade da unidade devedora. No entanto, caso o condomínio solicite a suspensão, deverá arcar com as despesas;
8) Cuidado com os depósitos não localizados, recomenda-se que tal prática seja inibida através dos regimentos internos, inclusive, a obrigatoriedade da atualização do cadastro;
9) Não há necessidade de alteração da Convenção.