Boa parte dos proprietários de terrenos da capital paulista entrou em euforia com a retomada do mercado imobiliário. Tal sensação teve uma motivação em especial: as 28 grandes empresas do setor que abriram capital em Bolsa de Valores (os chamados IPOs) correram a campo para comprar áreas e formar bancos de terrenos (landbanks) suficientes para dar conta dos compromissos assumidos com seus acionistas.
Essa movimentação, embora episódica, criou um estado de ânimo que não vai se sustentar. Aliás, já não se está sustentando, e por razões consistentes e irrefutáveis.
Primeiramente, é imperativo reconhecer que o que define o preço de um imóvel é o comprador. Assim é em qualquer mercado do mundo. Aquelas grandes empresas capitalizadas pela Bovespa já compraram o que tinham de comprar em São Paulo. Hoje, o ritmo é bem menor. Tanto que, agora, estão em outras cidades (inclusive, em outros Estados).
Portanto, o que existe disponível em termos de áreas será trabalhado em menor parte pelas grandes empresas do setor e em grande parte pelas pequenas e médias incorporadoras e construtoras – que são a maioria do mercado.
Tais empresas, embora se utilizem de tecnologia de ponta, trabalham no limite em termos de margem de lucro. Tudo isso para fazer o valor do imóvel ser compatível com a renda dos cidadãos.
Aliás, graças à volta dos financiamentos habitacionais, a grande tendência é produzir imóveis econômicos, direcionados às classes de média e baixa renda, onde se concentra o atual déficit habitacional. Ora, como atender a esse segmento se o preço do terreno deixar de manter a proporcionalidade necessária mediante os custos de materiais e mão-de-obra?
Terreno é um insumo do empreendimento como qualquer outro. É impossível aumentar o valor final da unidade. O mercado sabe disso. Tanto sabe que o volume de negócios com terrenos já está em linha decrescente, justamente em razão dos preços hoje pleiteados pelos proprietários.
Nenhuma empresa responsável vai comprar áreas com sobrepreço, artificialmente encarecidas. Isso significa ficar com um ‘mico’ na mão, pois, como já dito, a tendência (irreversível) é a de ofertar imóveis econômicos, onde esses preços de terrenos não cabem mais.
Os proprietários devem ter consciência e trazer os valores de volta à realidade. De forma equilibrada, têm todas as condições de fazer ótimos negócios e com justa remuneração pelo seu imóvel. Não precisamos comprar terrenos abaixo do preço real, mas também não podemos comprar com valores exacerbados – e isto vale para qualquer segmento: alta, média e baixa renda, comercial, industrial etc. Exorbitar significa correr o risco de ter o terreno encalhado.
Além disso, confiamos que a Prefeitura de São Paulo fará a revisão do Plano Diretor, ‘desengessando’ algumas regiões da cidade (hoje sem zoneamento) e revendo posições como os estoques não divulgados de outorga onerosa, fato que se constitui em risco adicional na compra de terrenos pelas empresas. Acreditamos, ainda, que o Executivo Municipal também cuidará de garantir que instrumentos como Operações Urbanas e outros sejam corretamente desenvolvidos.
Com isso, brevemente, a cidade contará com mais áreas para novos empreendimentos e, na linha da lei da oferta e da procura, os preços dos terrenos serão paulatinamente reduzidos e condizentes com a realidade.
Portanto, o momento de adequar o preço dos terrenos é este, atendendo-se, assim, às necessidades e expectativas dos proprietários, dos empresários e, principalmente, da coletividade. Afinal, os recursos no bolso de nossos adquirentes e a renda per capita continuam limitados.
* Diretor conselheiro do Secovi-SP, vice-presidente da Fiabci/Brasil