O mercado de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo viveu, mais uma vez, os efeitos da tradicional sazonalidade de início de ano. Em janeiro, as vendas totalizaram 1.397 unidades, representando crescimento da ordem de 7,05% sobre igual mês de 2007, quando foram comercializadas 1.305 unidades. Segundo o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, responsável pelo levantamento, a sazonalidade pode ser melhor entendida ao se verificar que o desempenho de comercialização de janeiro medido pelo indicador Vendas Sobre Oferta (VSO) – 7,4% – foi idêntico ao registrado no primeiro mês de 2007, mas nitidamente inferior aos índices registrados em novembro e dezembro últimos: 15,9% e 23,1%, respectivamente.
Tal redução pode ser sentida também ao se verificar que o montante negociado em janeiro fixou-se em torno de R$ 486 milhões, quando a média mensal de 2007 foi da ordem de R$ 1,05 bilhão.
O mesmo recuo foi observado na colocação de novos produtos no mercado. Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), os lançamentos realizados no primeiro mês do ano totalizaram 715, referentes a oito empreendimentos na capital paulista. Ressalta-se que durante 2007 foram produzidos 406 empreendimentos, ou seja, lançou-se mais de um empreendimento por dia na cidade de São Paulo.
Perspectivas – Para o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, é surpreendente a boa participação do segmento de dois dormitórios no total de unidades lançadas em janeiro. “Esse nicho abocanhou a fatia de 58%, porcentual superior à participação obtida na média acompanhada durante o ano passado, de pouco mais de 32%”. Petrucci, entretanto, admite que “ainda é cedo para se falar em tendências”.
Também cauteloso, o vice-presidente de Tecnologia e Relações de Mercado, Alberto Du Plessis, recomenda aguardar os resultados dos próximos meses para se pensar em alguma perspectiva. “A reduzida movimentação ocasionada pelo período de férias de início de ano resultou em dados pontuais que devem ser vistos com cuidado. Se houve crescimento em lançamentos de dois dormitórios, na comercialização mais de 42% foram de imóveis de três dormitórios”, assinala.
Consolidação dos números de 2007 – Como a pesquisa mensal do mercado imobiliário é sempre fechada com dois meses de defasagem, ao finalizar o balanço anual de 2007, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, com o auxilio de séries históricas dos últimos anos, fechou os números em cima de estimativas. A análise dos números indicava estarmos diante de um ano atípico e formidável para o mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo.
Os excelentes resultados verificados no decorrer de 2007 autorizaram a simular resultados para os dois últimos meses. Essa simulação permitu visualizar os melhores índices de vendas e lançamentos em unidades, além do melhor desempenho de comercialização dos últimos tempos.
A realidade, porém, demonstrou que essas perspectivas estavam até subestimadas. Na consolidação dos números, constatou-se que foram lançadas 38.536 unidades residenciais na cidade de São Paulo em 2007. Isso representou um crescimento da ordem de 50% sobre o volume colocado em oferta em 2006. De acordo com a Embraesp, essa quantidade equivaleu a um faturamento previsto de R$ R$ 12,6 bilhões.
O acompanhamento desses lançamentos, realizado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, indicou que o total de moradias novas comercializadas durante 2007 foi de 36.615 unidades, um crescimento estimado de 29,27% sobre as unidades vendidas no exercício anterior. O indicador Vendas Sobre Oferta (VSO), expresso em porcentagem, também atingiu um resultado formidável. O VSO médio mensal de 2007 foi de 16,2%, superior aos 12,1% de 2006. Sempre é bom lembrar que a média histórica dos anos 90 foi de 8,4% e que a média da década de 80 se situou em 12%.
Recursos – Também é importante lembrar que o ano de 2007 representou um marco em termos de recursos para o setor habitacional. Os financiamentos habitacionais concedidos com recursos das cadernetas de poupança cresceram 96% no Brasil, com concessão de 196 mil contratos, equivalente R$ 18,3 bilhões. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS foi responsável por mais R$ 5,4 bilhões. Torna-se relevante comentar a capitalização das principais empresas da indústria imobiliária, com o processo de abertura de capital para o mercado acionário. Essas operações geraram captação de aproximadamente R$ 14 bilhões.
Essa disponibilidade de recursos e a estabilidade econômica contribuíram para os resultados obtidos pelo mercado na cidade de São Paulo. Mas não é só isso: as empresas capitalizadas incrementarão a produção e a comercialização de novos empreendimentos no âmbito nacional neste e nos próximos anos. Além disso, os recursos financeiros previstos para crédito habitacional estão estimados em quase R$ 30 bilhões para 2008. Os recursos das cadernetas de poupança representarão fatia de R$ 21 bilhões e o FGTS, os R$ 8,4 bilhões restantes.
Provavelmente, o mercado imobiliário evoluiu para um novo patamar de resultados e o ano de 2007 foi o início dessa nova era.