As dúvidas às perguntas mais frequentes sobre associações de adquirentes de lotes em loteamentos foram esclarecidas por especialistas no assunto na manhã e tarde de sábado, dia 1º de dezembro, durante o Ciclo de Palestras da Feira Secovi Condomínios, realizada no Centro de Exposições Imigrantes, na Capital.
Coordenadas pela Diretoria de Associações em Loteamentos Fechados do Secovi-SP, conduzida por Mariangela Iamondi Machado, quatro palestras traçaram um panorama das associações na atualidade, com abordagens que permearam viabilidade de empreendimentos, constituição e implantação das associações de forma legal e eficiente, e cobrança de taxas de contribuição.
Na primeira palestra, “Respostas às Dúvidas mais frequentes”, além de Mariangela, os membros da diretoria Caio Cotait Maluf e Inácio Silveira do Amarilho, também esclareceram uma série de aspectos referentes à constituição das associações, as obrigações legais, elaboração de Estatuto Social e suas respectivas alterações, embasamento jurídico, documentação legal e complementar, elaboração de regulamento interno, direitos e obrigações e legalidade da cobrança da taxa associativa.
A constituição da associação pode ocorrer antes da comercialização, já no momento da concepção do projeto e ratificada posteriormente em escrituras e cessões de direitos; depois da comercialização, obedecendo a exigência de aprovação de dois terços dos adquirentes; e a qualquer tempo, com objetivos bem definidos e respectiva divulgação. “Ao se constituir uma associação, é necessário a elaboração de um Estatuto Social, que deve conter as regras básicas de funcionamento e suas características”, explicou Mariangela.
Caio Cotait destacou como fundamental que a ata de constituição seja registrada e, num segundo momento, também o Estatuto. O próximo passo é obter o CNPJ, pois, diferentemente do condomínio, a associação tem personalidade jurídica, e pode abrir conta bancária, adquirir bens e prestar contas à Receita Federal. Lembrou a importância de preparar um regulamento interno detalhando os aspectos estabelecidos no Estatuto – a fim de preservá-lo caso haja necessidade de mudança. Os direitos e deveres dos associados devem constar do Estatuto Social e complementados no Regulamento. “Todos esses documentos devem ser aprovados em assembléia”, afirmou.
“Loteamentos: do Parcelamento à Associação” foi o tema desenvolvido pelos peritos judiciais da Procuradoria de Assistência Judiciária do Estado de São Paulo, Paula Emilia Zanetti e Fabio Ferreira Cordeiro. Fabio fez um histórico da legislação sobre o assunto (Decreto 58/1937; Lei Federal 6.766/79, Lei Federal 9.785, e Lei Federal 10.932, dentre outras), afirmando que o parcelamento se divide em duas partes: desmembramento e loteamento (rural e urbano). Também fez um breve relato sobre o Projeto de Lei 20/07 (3.057/00), que altera a Lei de Parcelamento do Solo (6.766) e tramita em Comissão Especial da Câmara dos Deputados.
Paula fez uma explanação sobre a análise de viabilidade do empreendimento, lembrando que, quando se fala em viabilidade técnica, a documentação é o primeiro item a ser avaliado. Também não se pode deixar de lado informações sobre a situação da gleba e de seu entorno; infra-estrutura existente, acessos, topografia do terrenos, e todas aquelas que se puder levantar sobre o terreno. Além disso, requisitos ambientais e urbanísticos são questões a considerar.
A viabilidade econômica deve considerar vários itens para verificar se o investimento vale a pena, disse Paula. Quanto à viabilidade comercial, leva em conta a definição do preço e do VGV, forma de financiamento (ainda tímido para a produção e aquisição de lotes), propaganda – que é a alma do negócio, custa caro, mas é investimento importante – e o time de vendas, outro aspecto indispensável e que envolve uma equipe multidisciplinar. “Para o loteamento, é importante que a administradora, por exemplo, esteja envolvida desde o início do projeto”, afirmou.
O advogado Marcos Davi Monezzi falou sobre “A cobrança das taxas de contribuição e sua legalidade”. Assim como todos que o antecederam, deixou claro que condomínios e loteamentos são figuras distintas, que não guardam qualquer semelhança. Em sua palestra, traçou um panorama do que tem sido visto nas associações e nos tribunais. Abordou ainda a natureza de cada um desses institutos, as associações, os loteamentos e a cobrança – que, segundo ele, é a fonte primária de obtenção de recursos da associação, para atender aos objetivos sociais.