Aproximadamente 120 pessoas, entre síndicos e profissionais que atuam em administradoras de condomínios, estiveram na palestra ministrada pelo advogado Jaques Bushatsky, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP e coordenador do PQE (Programa Qualificação Essencial) do Sindicato, na noite do último dia 16/9, na sede da entidade.
Iniciativa da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, o evento abordou as recentes alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil às ações de cobrança de rateios de condomínio.
Legislação – Para contextualizar, Bushatsky mencionou o Decreto 5.481, de 1928, que possibilitou “a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares” e o artigo 9º vinculou o pagamento da quota ao valor do imóvel. Em seguida, ele lembrou do Decreto-Lei 5.234, de 1943, que passou a permitir a alienação de unidades privativas em prédios de concreto armado de três ou mais pavimentos e manteve o critério de rateio de despesas até o advento da Lei nº 4.591, de 16/12/1964.
“O artigo 12 da 4.591/64 dispôs sobre rateio por fração ideal e o Código Civil, de 2002, manteve o critério do rateio pela fração ideal. Porém, facultou à assembleia de condôminos a adoção de um critério diferente”, explicou o advogado, ressaltando o artigo 1.336, que aponta como um dos deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
“A lei manda o condômino pagar o condomínio. Não há ressalva a desemprego, idade, uso da unidade”, reforçou, informando que cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via judicial executiva, a cobrança judicial das contas atrasadas. Mas a “via executiva” foi afastada em 1973, quando o Código de Processo Civil previu, no artigo 275, o procedimento sumário e por 40 anos a legislação impediu essa via executiva.
Título executivo – O novo Código de Processo Civil incluiu entre os títulos executivos o crédito referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas em convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.
Ao entrar com a ação judicial, além do título executivo, o credor deve apresentar o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, detalhando o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros aplicada, os termos inicial e final de incidência do índice de correção monetária e da taxa de juros utilizados, a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso, e a especificação de desconto obrigatório realizado, quando for o caso.
Execução – “Também é importante indicar os bens suscetíveis de penhora”, lembrou o advogado, explicando que “nesta execução, após o condomínio apresentar o rateio e mostrar que o condômino não pagou, no primeiro despacho o juiz já intima o devedor sob pena de penhora. Isso traz muito mais agilidade ao processo.”
Segundo ele, com a possibilidade de execução, no primeiro despacho o juiz poderá intimar o devedor sob pena de penhora. “Isso trará muito mais agilidade ao processo”, afirmou, informando que quem deve entrar com a ação é o condomínio e não a administradora nem o síndico. “O artigo 6° diz o seguinte: Ninguém poderá pleitear em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”, citou Bushatsky, observando que o devedor pode ser o adquirente, o arrematante ou o alienante.
Valores – Bushatsky disse que a legislação prevê a aplicação de juros moratórios convencionais ou, não sendo previstos na convenção do condomínio, os de 1% ao mês. “Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”
Entretanto, o advogado teme que o novo CPC não entre em vigor em março de 2016. “Muitos juristas estão com receio de colocar em vigência o novo Código, porque exigirá muito trabalho do Judiciário. O novo Código foi feito para um país que tem muitos juízes e com tempo. O que não é o nosso caso”, comentou Bushatsky.
O evento foi coordenado por Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP, e contou com a presença de Francisco Maia Neto, vice-presidente Jurídico do Secovi-MG. Abaixo, confira a íntegra da apresentação de Jaques Bushatsky.