O impacto do novo Código de Processo Civil (CPC) e as dúvidas mais frequentes em relação aos condomínios foi o tema abordado pelos advogados Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP e coordenador do Programa Qualificação Essencial (PQE) da entidade; e Sylvio Capanema de Souza, desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no Painel Jurídico do Enacon 2016, dia 6/10, na sede do Secovi-SP.
Bushatsky explicou como era o procedimento judicial de cobrança das cotas condominiais (sumário/sumaríssimo) e, como é agora, com o novo CPC. “As cotas eram cobradas por meio de procedimentos que tramitavam durante longo tempo na Justiça e extremamente desgastantes.
“Com o novo Código, os condomínios, em tese, irão reduzir o tempo de cobrança da cota condominial. Isso porque, ao entrar com um processo, não haverá mais a fase de análise da dívida. Ao contrário, já se partirá da certeza de que o débito é aquele mesmo e já será imediatamente executado, pois o débito acumulado terá característica de título extrajudicial, presumindo-se sua certeza, liquidez e exigibilidade”, afirmou.
Queda das ações condominiais – O advogado informou ainda que, nos últimos meses, houve uma queda acentuada no número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio na cidade de São Paulo. “O que está acontecendo é que agora a ação judicial será mais rápida. Então, o inadimplente corre para fazer acordo”, disse Bushatsky, acrescentando que “na lei do inquilinato ocorrem essas curvas descendentes na distribuição das ações locatícias.”
“Não tenho nenhuma dúvida quanto à aplicação do CPC aos condomínios. Todas as minhas dúvidas converteram-se em perplexidade”, brincou o desembargador Capanema de Souza, dizendo que não há como dar respostas definitivas a algumas questões.
“Toda vez que surge uma lei nova com a profundidade e densidade de um Código, a doutrina mergulha em um verdadeiro caos. Há várias correntes e não se chega a um consenso nem se pode chegar. Pois, o Direito é a arte da convivência dos opostos. A única ciência que você pode divergir do outro sem arranhar sua amizade e respeito. Porque, o Direito não é uma ciência exata. Portanto, sempre teremos várias correntes doutrinárias”, ponderou Capanema.
Na opinião do desembargador, uma das novidades mais aplaudidas do novo CPC foi que, pela primeira vez na história do Direito, as cotas condominiais foram incluídas no elenco dos títulos executivos extrajudiciais. “Isso abriu a trilha para que essas dívidas pudessem ser cobradas pela via das ação de execução”, destacou.
Ação de execução – Passada a euforia, disse Capanema, começaram os questionamentos. “A obrigação de o condômino contribuir é sucessiva. Ou seja, a cada mês, vence-se uma prestação. Se o condomínio deve três cotas condominiais, ingressamos com uma ação de execução e no curso do processo, que também é demorada como qualquer ação judicial, outras prestações vencem e será que podemos inclui-las na ação?, indagou, informando que logo se formaram duas correntes antagônicas com argumentos ponderáveis.
Capanema contou que esteve em um evento na escola da magistratura, no Rio de Janeiro, em que estavam estas duas correntes. Segundo ele, o professor Alexandre Câmara demostrou que é absolutamente impossível a inclusão das prestações vincendas. Porque, o que caracteriza o rito da execução é a liquidez e certeza das dívidas e jamais se conseguirá isso em relação as cotas que não foram submetidas ao crivo da apreciação do judiciário, além disso podem variar no curso da ação.
“Então perguntei a ele o que o condomínio deve fazer? Ao que ele respondeu: é fácil. Inclusive, o síndico tem duas opções: é só esperar vencer mais algumas prestações e entrar com outra ação de execução ou propor uma outra ação pelo rito ordinário”, contou Capanema, acrescentando que a outra corrente acredita na possibilidade de inclusão da vincendas com o argumento de que o novo CPC tem preocupação com a celeridade do processo e a efetividade do Direito, devendo aproveitar uma única ação para, ao final, cobrar todo o débito vencido no período. Então, não tenho uma resposta definitiva sobre isso”, disse.
Sobre a extinção do rito sumário, ele disse que já ouviu de tudo e indagou: “o que fazer com as ações que já estão tramitando pelo rito sumário? A doutrina majoritária, afirmou Capanema, diz que ações se converterão em rito ordinário, preservando-se os atos processuais praticados até março de 2016. O CPC aplica-se a partir de então.
O desembargador disse que o síndico deve ter cuidado com a redação da atas das assembleias e, se forem incluídas sanções, estas devem estar previstas na Convenção do condomínio, devendo estar presentes essa documentação na propositura da ação de execução.
Penhora online – Para Capanema, a principal vantagem para o condomínio é que a ação de execução começa com uma constrição, que é a penhora sobre o seu patrimônio do devedor, o que não ocorre com as ações de rito sumário ou ordinário. Jaques Bushatsky lembrou da possibilidade da penhora online, da conta corrente ou de outro bem, além do imóvel, unidade geradora da despesa.
Contudo, a penhora da conta corrente, segundo ele, não tem dado resultado no Rio de Janeiro. Pois, a primeira coisa que o devedor faz, é “raspar o que tem no banco”. Então, na verdade, o que ocorrerá é a penhora do imóvel, baseado no princípio de que a obrigação condominial é propter rem, tendo a própria unidade como garantia do pagamento. “Temos um instrumental muito mais efetivo para que os condomínios possam cobrar o condômino inadimplente. O CPC é uma grande conquista e esperamos que a jurisprudência se convença e adote uma posição de efetividade da cobrança”, afirmou o desembargador.
Mediação – Capanema informou ainda que o CPC criou a obrigação de uma audiência de mediação, com o objetivo de eliminar a judicialização do conflito. “Só depois de 60 dias, frustrando-se a mediação, é que começa a correr o processo. Basta uma das partes aceitar para que esta audiência obrigatoriamente se realize. Essa audiência só não ocorrerá se as ambas partes recusarem a mediação”, salientou, acrescentando que esse processo levará cerca de 120 dias. Essa demora acaba causando um prejuízo ao condomínio e privilegiando o devedor. Bushatsky acrescentou que em São Paulo é grave a falta d estrutura para a realização das audiências, como se vê em centenas de decisões publicadas no diário oficial.
“Vejam que situação anacrônica: o CPC, que busca a celeridade e persegue a efetividade do processo, está contribuindo com o retardamento da solução dos conflitos, premiando o inadimplente. Isso é um incentivo ao devedor”, afirmou, lembrando que, na Roma antiga, os devedores eram literalmente sacrificados.
O Painel Jurídico foi coordenado por Gustavo Guillaumon, diretor de Relações Institucionais da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade.
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