administração condominial nos Estados Unidos e no Brasil no Enacon 2017
O painel internacional do Enacon 2017, no dia 5/10, explorou o modelo norte-americano de administração condominial e as principais diferenças das práticas nos Estados Unidos e no Brasil. O palestrante foi o especialista em administração condominial Fernando Bastos, gerente de um condomínio residencial ultra luxo no Havaí, onde mora há mais de 20 anos.
A diferença já começa pela maneira como o empreendimento é encarado. “O americano enxerga o condomínio onde ele é proprietário de uma unidade como uma corporação bilionária”, afirmou Bastos. “Nem cogitam colocar a dona Nenê, aquela senhorinha aposentada com boa vontade, como síndica para cuidar desse patrimônio altamente valorizado”, disparou.
Na administração de condomínios nos Estados Unidos não existem as tradicionais figuras do síndico e do zelador. Lá, equivalem a síndico três categorias profissionais do que seria um síndico profissional no Brasil: general manager (gerente geral), resident manager (gerente residente, que mora no condomínio) ou site manager (gerente local).
O gerente ou gestor condominial é um funcionário contratado, geralmente para dedicação integral, pelo condomínio, responsável pela eficiência e conforto dessa “corporação”. Segundo Bastos, a função é bem remunerada nos Estados Unidos e os profissionais, altamente qualificados. O salário anual varia de US$ 40 mil (gestor de condomínio de padrão médio) a US$ 240 mil (gestor de condomínio ultra luxo). Juntos, gerente e administradora fazem a gestão profissional do empreendimento. Já para a função do zelador, existe o building manager (engenheiro predial), que estaria mais para um manutencista que coloca a mão na massa.
O conselho fiscal equivale à mesa diretora, composta por presidente, vice-presidente, tesoureiro e secretário, eleita pelos proprietários para um mandato de dois a três anos. As reuniões têm pauta bem definida, são objetivas e sucintas, durando, em média, uma hora – o avesso da experiência brasileira, cujas reuniões são rotuladas de “chatas”, pouco objetivas e palco de discussões e brigas. A mesa diretora vai preparada para a reunião basicamente para ratificar decisões já conversadas anteriormente. Os condôminos não têm direito a voto, delegado à mesa, ficando restritos a espectadores.
Não há prestação de contas anual. “Há um contador independente que fiscaliza as contas, aprovadas mensalmente pela mesa diretora”, explicou Bastos, que também possui certificado ARM® (Accredited Residential Manager) do IREM® (Institute of Real Estate Management), entidade que o elegeu gerente do ano em 2016 e o contemplou com um prêmio de sustentabilidade por práticas de gestão verde.
O especialista comentou sobre uma tendência para edifícios comerciais nos EUA: o conceito de smart buiding (edifício inteligente). “Com o advento do IoT (internet of things, ou internet das coisas), há sensores em todos os lugares da edificação para monitoramento completo e online”, disse.
A coordenação do painel ficou a cargo de Fernanda Lisboa, presidente do Capítulo do IREM® – São Paulo nº 111.