A deputada Maria Lucia Amary teve a iniciativa e a AssembléiaLegislativa paulista, após percucientes análises, aprovou o Projeto deLei 446/04, que viabiliza o protesto de documentos representativos dosrateios de despesas condominiais. O projeto foi promulgado peloGovernador José Serra e concretizado na Lei n. 13.160 de 21/07/08(publicada no Diário Oficial do Estado, do dia 22/07/08).
A notícia é boa para todos e merece divulgação, na caminhada emprol da atenção às obrigações, pilar mestre da economia. Pode aliás servista em consonância lógica com as recentes alterações da legislaçãoprocessual civil, fincadas na necessidade social de imposição documprimento das obrigações.
Lembre-se, o Código Civilde 2002 limitou a 2% sobre o débito a multa por inadimplemento daprincipal – quiçá – obrigação do condômino: contribuir para a manutençãodo condomínio (em outras palavras, pagar o que gasta). Para resolver ograve problema decorrente dessa limitação, o Congresso Nacional, atentoao clamor de significativa parcela da população urbana, aprovara aadequação da multa por inadimplemento de despesas de condomínio,fixando-a em patamar razoável: até 10% sobre o débito. Mas a solução(lógica e por todos esperada) foi vetada, e os condôminos foramduramente apenados, exceção feita aos maus pagadores, estesprestigiados.
É impensável razão para impor que osadimplentes arquem com o inadimplemento de terceiro. As decorrências daminguada multa são evidentes: 1) verificada a falta de pagamento, énecessário que os condomínios percorram o exaustivo trâmite das ações decobrança – não obstante a lei lhes conceda o procedimento sumário (quejá se denominou ?sumaríssimo? e que, é quanto se lê na lei, seresolveria em pouco mais de dois meses), não são raras as ações quelevam oito anos até o seu fim; 1.1) restam as saudades da possibilidadede execução, que já foi definida pela lei; 2) é punida toda a massacondominial, responsável última pela complementação dos fundosnecessários ao cumprimento das obrigações do condomínio (a alternativaobviamente imoral seria, por exemplo, o Condomínio não pagar os seusempregados…); 3) é desprestigiado o condômino que controla arduamenteseus gastos, honrando cada dever seu; 4) é desrespeitado o desejo daspessoas, pois jamais houve impedimento para que condôminos alterassem asconvenções e reduzissem as multas, hipótese nunca noticiada – oscondôminos preferem multas que sensibilizem.
Noprimeiro período romano, o devedor era escravizado ou morto, assim seresolviam essas questões. Hoje, a multa é o meio de coerção, poisassinala claramente a conseqüência do descumprimento da obrigação. Ora,é evidente que uma pena de 2% sobre, por exemplo, uma usual parcela deR$ 300,00 equivale ao custo de uma cerveja, pena insuficiente paraestimular o pagamento em dia. Logo, o minguado porcentual sequer podeser denominado pena, não intimida.
É nesse quadro quese insere a nova lei: o protesto hoje em dia tem boa força deintimidação (a par de sua função de assinalar a inadimplência e odescumprimento de obrigação); acarreta o registro em cadastros, com asnaturais – e legais – conseqüências; o apontamento poderá evitar aocondomínio (entenda-se, à maioria das pessoas) o exasperador e carocaminho judicial; o Judiciário poderá ser beneficiado ao não maisprecisar se debruçar sobre essas tão singelas ações de cobrança, queparecem só fazer lotar as pautas forenses; a sociedade verá que asobrigações devem ser cumpridas; a iniciativa poderá evitar a insolvênciados condomínios, a degradação dos prédios, o lamentável insuflar doslitígios entre vizinhos.
Quanto aos inadimplentes demá-fé, as alternativas do condomínio serão outras, sempre legais eatualmente bem regradas; quanto àqueles que pensarem em se valer deações judiciais para evitar o protesto, a lembrança é apenas uma: a parde precisarem demonstrar o eventual direito, arcarão eles (e não mais oscondomínios) com os ônus judiciais. Não será medida que a maioriapercorrerá, parece óbvio.
Cumpre uma última anotação:nenhum de nós está livre de sofrer percalços econômicos que levem aoinadimplemento de qualquer obrigação. E, experimentada essainfelicidade, após superá-la, o condômino que se viu inadimplenteconseguirá providenciar o cancelamento dos protestos e dos desabonoscadastrais, com incomparável e maior facilidade do que teria naalternativa judicial.
Para provar esta assertiva,basta comparar: em cartórios, uma vez pago o débito, cancela-se oprotesto mediante simples requerimento; em juízo, seria necessáriapetição formulada por advogado constituído, a respectiva apreciação pelojuiz, a espera do curso de prazos, para somente então chegar-se à baixanos distribuidores forenses.
Se não é possível esperar que 100% doscondôminos paguem em dia os rateios, pode-se acreditar que estaalternativa motivará a redução do inadimplemento nos condomínios,consistindo a nova lei, um tijolo importante na necessária construçãolegal que poderá admitir o protesto desses documentos representativos dedívida.