O Secovi-SP firmou parceria com a editora Pini, que compreende,dentre outras iniciativas, a publicação mensal na revista ConstruçãoMercado de artigo sobre inteligência de mercado na atividadeimobiliária.
A cada edição da revista, uma região ou umbairro de São Paulo ou do interior do Estado será alvo de análiseimobiliária, a partir de dados e informações fornecidas pelo Secovi-SP,com base na ferramenta GeoSecovi.
Acompanhe abaixo aanálise do diretor do Sindicato, Eduardo Della Manna, publicada naedição de agosto da revista.
AOperação Urbana Faria Lima
Depois de 12 anos, aoperação mais bem-sucedida de São Paulo dá sinais de estagnação. Osmotivos: a nova tabela de conversão da Lei 13.769 e a alta exagerada nospreços dos terrenos
Da análise das OperaçõesUrbanas aprovadas por lei na cidade de São Paulo (Água Branca, Centro,Faria Lima, Águas Espraiadas e Rio Verde-Jacu), a que apresenta melhoresresultados, tanto financeiros quanto imobiliários, é a Faria Lima. Nosseus 12 anos de funcionamento, já foram comercializados em torno de 1,06milhão de metros quadrados – resultado da concessão de potencialadicional de construção -, e arrecadados aos cofres públicos cerca de R$360 milhões de um total de aproximadamente 232 propostas protocoladas eaproximadamente 150 propostas efetivamente aprovadas.
Fica claro, portanto, que, apesar de seus critérios diferenciados -cada operação urbana apresenta características distintas -, osempreendedores mostraram óbvio interesse por locais onde o retornoapresentava menores riscos, resultado evidente de anos de experiência emum mercado imobiliário historicamente caracterizado por altos índicesinflacionários, altos juros, baixo retorno financeiro e ciclo muitolongo do produto produzido, aliado, ainda, a uma grande disponibilidadede terrenos para se investir, se comparado a outras grandes cidades domundo.
Instituída pela Lei 11.732, de 14 de março de1995, e compreendendo uma área total de 450 ha, a Operação Urbana FariaLima teve como principal objetivo promover e consolidar uma via paralelaà Marginal do Rio Pinheiros, aliviando o já saturado sistema viário daregião sudoeste do município. Tratava-se, principalmente, doprolongamento da Av. Faria Lima, conectando seus extremos com a Av.Pedroso de Morais, ao norte, e, ao sul, com a Av. Hélio Pelegrino – cujotraçado, também estendido, ligou-se à Av. República do Líbano.
Seu perímetro distribui-se parcialmente pelos distritosde Itaim Bibi, Moema e Pinheiros. É uma região de urbanizaçãoconsolidada rodeada por bairros residenciais de padrão elevado (Jardins)e por bairros densamente ocupados (Itaim Bibi e Pinheiros). A área daoperação conta com equipamentos urbanos dotados de áreas verdes e delazer – ainda que privadas – dentre elas os clubes Pinheiros e Hebraica.Conta com grandes centros comerciais de alto padrão, tais como osshopping centers Iguatemi e Eldorado, ambos inseridos no perímetro daoperação urbana. Externamente ao seu perímetro, há o Jóquei Clube, aCidade Universitária e o Parque Alfredo Volpi, do outro lado do RioPinheiros e, em maior distância, o Parque do Ibirapuera. Aacessibilidade é facilitada pelas avenidas radiais ao Centro da cidade,como Rebouças, Cidade Jardim e Nove de Julho, pela Marginal do RioPinheiros – que possibilita acesso a todas as estradas do município -, epor diversas conexões interbairros, dentre elas as avenidas JuscelinoKubitschek, Hélio Pelegrino, Bandeirantes, Santo Amaro, Pedroso deMorais e Rua Teodoro Sampaio. A mobilidade e a circulação interna sãofacilitadas pela extensão das vias descritas acima e, principalmente,por meio da própria nova Av. Faria Lima, principal intervenção daoperação urbana. A oferta de transporte público viário ocorre nasprincipais avenidas supracitadas e o acesso por trem se dá pela linha Cda CPTM (Osasco-Jurubatuba), que dispõe de quatro estações (Pinheiros,Hebraica-Rebouças, Cidade Jardim e Vila Olímpia). Futuramente, serãodisponibilizadas, ainda, as estações Pinheiros e Faria Lima da linha 4do Metrô (em fase de implantação). Verifica-se, portanto, que se tratade um território bem equipado em infra-estrutura e com elevado padrão deurbanização.
Captação de recursos
Para otimizar a nova capacidade da infra-estrutura melhorada, aOperação Faria Lima incentivou o adensamento e explorou a venda depotencial construtivo adicional, como forma de captação dos recursosnecessários ao financiamento das obras da nova avenida. Em relação aoinvestimento privado, houve ampla adesão de novos empreendimentos,notadamente os residenciais de alto padrão e os não residenciais(escritórios padrão AAA).
A análise dos mapasproduzidos pelo GeoSecovi indica que, em relação aos empreendimentos nãoresidenciais, houve uma clara tendência de concentração de lançamentosno próprio eixo da Av. Faria Lima – entre as avenidas Rebouças e EusébioMatoso e o Clube Pinheiros -, e, principalmente, em seu novo trecho -entre as avenidas Cidade Jardim e Juscelino Kubitschek -, muito bemservido por equipamentos de uso diversificado (restaurantes, escolas,academias de ginástica, supermercados etc.). Outra localização muitoprocurada foi o trecho da Av. das Nações Unidas/Rua Hungria – entre asavenidas Eusébio Matoso e Cidade Jardim -, do lado oposto ao JóqueiClube. Isso, além de tornar evidente a demanda por novos espaçosempresariais significativamente diferentes – do ponto de vista doatendimento das novas necessidades -, daqueles produzidos até a décadade 1980, aponta, também, para a continuidade de uma tendência históricadas sedes das grandes corporações situarem-se em regiões contíguas aosbairros residenciais de alto padrão da cidade de São Paulo.
Em relação aos usos residenciais, percebe-se uma clara concentraçãode lançamentos, tanto na microrregião localizada na Vila Olímpia – econformada pela Rua Prof. Artur Ramos, Av. das Nações Unidas, Av. FariaLima e Av. Juscelino Kubitschek -, como, também, nas imediações da Av.Hélio Pelegrino – entre os bairros de Vila Nova Conceição e Moema, namicrorregião conformada pela Av. Santo Amaro, Rua Afonso Braz, Av.República do Líbano, Rua Tuim e Rua Graúna.
Issoevidencia, no primeiro caso, que a Vila Olímpia, como localizaçãoprivilegiada – devido aos usos diversificados já descritos -, tambémpolarizou, por sua vez, uma demanda por usos residenciais de alto padrãoque, pelo menos teoricamente, desejavam estar próximos das novas sedesde grandes empresas. Tudo isso aliado ao fato da proximidade de clubes ede shopping centers de luxo. No caso das imediações da Av. HélioPelegrino, a concentração de lançamentos apenas reforçou uma tendênciade ocupação já existente no entorno imediato (Vila Nova Conceição eMoema). Não podemos desprezar, no entanto, a forte atração exercida pelaproximidade a uma privilegiada amenidade urbana como o Parque doIbirapuera, um dos principais equipamentos públicos da cidade de SãoPaulo.
Do ponto de vista da legislação de uso eocupação do solo, devemos registrar o fato de que aproximadamente 56%dos lançamentos (residenciais e não residenciais) concentraram-se nasantigas Z2 (zona de uso predominantemente residencial, de baixadensidade demográfica) e aproximadamente 6% nas antigas Z1 (zona de usoestritamente residencial, de baixa densidade demográfica). A OperaçãoUrbana Faria Lima possibilitou uma necessária requalificação urbana emáreas que já não mais se mostravam aptas e que passavam por intensoprocesso de obsolescência funcional.
Novasdiretrizes
Em 2004, a Faria Lima passou por umarevisão (Lei 13.769/2004) que pretendeu estabelecer novos procedimentosde atuação e controle das transformações urbanas. Foram propostasdiretrizes de investimentos públicos direcionados à conclusão dosmelhoramentos viários já previstos anteriormente bem como na reconversãourbana do Largo da Batata – objeto de concurso público nacional deprojeto realizado em 2002. Também foram introduzidas novas diretrizes dereadequação dos estoques de potencial adicional de construção, a partirde critérios relacionados à capacidade de suporte da infra-estrutura, àcompatibilidade de tipologias e usos e à cobrança diferenciada dacontrapartida. De acordo com a Sempla (Secretaria Municipal dePlanejamento), essa seria uma maneira de incentivar ou restringirdeterminadas atividades em determinadas localizações. O Cepac acabousendo instituído como principal forma de pagamento de contrapartidas eseu valor mínimo fixado em R$ 1.100,00. Sua tabela de conversão emmetros quadrados por usos e setores foi estabelecida e readequada emrelação ao formato original estabelecido na Lei 11.732/95. O perímetroda operação urbana compartimentou-se em setores, sendo que o estoque depotencial adicional de construção ainda disponível foi subdivididonesses setores e sua conversão em metros quadrados estabelecida porsubsetores.
O gráfico mostra que o desempenho geral daOperação Urbana Faria Lima foi, ao longo dos anos, bastantesatisfatório, acompanhando, de resto, o desempenho mais geral daprodução imobiliária na cidade. Podemos observar alternâncias quecoincidem com os momentos de alta e de baixa do mercado como um todo. Éimportante observarmos que a queda do número de propostas aprovadas nosanos de 1998 e de 2001 reflete as crises internacionais que tiveramorigem na Rússia e na Argentina, respectivamente. O que se observa em2002, na verdade, não é a ocorrência de uma significativa melhoria dedesempenho, mas, apenas, uma retomada da produção imobiliáriaimediatamente anterior.
No entanto, os dados maisrecentes nos mostram uma tendência de estagnação dessa operação urbana.Um mercado provavelmente superofertado, um encarecimento generalizado nopreço de terrenos na região, aliados à devastadora ação produzida pelaalteração da tabela de conversão introduzida pela Lei 13.769/2004 – jácomentada -, praticamente inviabilizou a aprovação de novas propostas apartir de 2005.
Outras regiões da cidade e outrasoperações urbanas (Águas Espraiadas e Água Branca) apresentam-se, agora,como novas oportunidades de localização. É o que veremos nas próximasedições.