“Um tema rico, em termos de informações e considerações, o Código Civil ainda guarda segredos que devem ser desvendados por síndicos e administradoras de condomínios.” Desta forma, o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico-adjunto da Abadi – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis , iniciou sua apresentação no painel profissional “Atual Código Civil: aspectos positivos e negativos na administração de condomínios”, durante o Enacon Secovi 2008, dia 28/11.
No painel, coordenado por Mariângela Iamondi Machado, diretora de Associações em Loteamentos Fechados da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, o advogado comentou alguns temas relevantes para o setor, como: inadimplência, participação de condôminos inadimplentes em assembléias, novação da dívida, procurações em assembléias gerais, destituição do síndico, responsabilidade civil do condomínio e comportamento anti-social.
Abriu a palestra abordou o impacto da multa de 2% e alternativas para ampliar a pena ao condômino devedor (cobrança de juros e seus limites, multa prevista no artigo 1.337 do Código Civil e sua aplicação). Borges traçou um panorama sobre as opiniões de várias correntes a respeito do limite de juros, bem como jurisprudências.
Comentou ainda que a Lei 4.591/64 não enfrentava a participação do inadimplente em assembléias, questão tratada no inciso III do artigo 1335 (norma restritiva do Direito e do direito de participar) do Código Civil. Lembrou que há também formas diversas de interpretação da lei, sobretudo no que tange ao direito de deliberar.
Nesse aspecto, dentre as possibilidades, há o instituto da novação da dívida, segundo a qual o condômino que celebra acordo com o condomínio passa a ter outra obrigação e, se estiver em dia com esta, recupera – teoricamente – seus direitos. “A discussão gira em torno da intenção da obrigação: extinguir para criar uma nova ou criar uma nova para extinguir a atual?”, questiona. E responde que, no Capítulo das Extinções, o Código Civil, estabelece que a novação tem de ser expressa, escrita – conforme os artigos 360 e 361.
Procurações em assembléias – O parágrafo 2º do artigo 654 torna facultativo o reconhecimento de firma em procuração. A assembléia tem o poder se exigi-lo, mas tal regra deve ser votada quanto da instalação do condomínio e devidamente registrada na Convenção. A utilização exagerada dessa prerrogativa pode ser impedida por meio da aplicação do artigo 187 (que trata de abuso de direito).
Quanto às formas atuais de destituição do síndico, citou a interpretação do disposto no artigo 1.349 do Código Civil – com aprovação de maioria simples em assembléia – e a aplicação dos artigos 1º a 27º da Lei 4.591/64. A destituição pode ser motivada (quorum menor, com apresentação de elementos concretos e baseada artigo 1.349) ou imotivada (quando não há provas de que o síndico está administrando de forma incorreta – baseada na Lei 4.591, é necessária aprovação de 2/3 dos condôminos para destituir).
Responsabilidade civil do condomínio – De acordo com Borges, no Código Civil anterior, tal responsabilidade era entendida como subjetiva, ou seja, há necessidade de apresentar culpa daquele que cometeu o ato.
O Código atual prestigia a responsabilidade objetiva, ou seja, não é preciso prova. O principal temor é com relação à possível mudança de ótica, já que a condição objetiva só se aplica em casos concretos, por meio do artigo 927 civil objetiva presente no §1º do art. 1.341 e inciso V do art. 1.348 do Código Civil.