Umrecente conceito de contrato de locação tem ganho cada vez mais espaçono mercado imobiliário brasileiro. Esta modalidade, conhecida comocontratos de locação atípicos denominados built to suit, tem movimentadoo empresariado brasileiro que pretende abrir novas instalações sem terde fazer uso de seu próprio capital. Entretanto, apesar de especialistasacreditarem que há vantagens econômicas em contratos desta natureza,ainda há muita insegurança jurídica. Isso porque, até o momento, nãoexiste posicionamento do Judiciário brasileiro no que se refere àrescisão desses contratos, que costumam ter prazos bem mais longos (de 8anos a 15 anos) e envolver quantias milionárias (valores que podemultrapassar R$ 200 milhões).
De acordo com o advogado emestre em direito comercial, Rodrigo Ruete Gasparetto, por enquanto, aJustiça tem entendido que caso o inquilino rescinda o contrato, ele ficaobrigado a pagar o total do valor que foi gasto pelo investidor (o donodo terreno e responsável pela construção da edificação), mas não existejurisprudência neste sentido que garanta ao investidor “uma certatranquilidade”. “Empreendedores imobiliários interessados em produziresses galpões ?por encomenda? constróem as edificações conforme ospadrões pré-estabelecidos pelo empresário, que apenas quer locar espaçosespecíficos para desenvolver suas atividades, não se tratando, portanto,de um contrato de locação comum”, explica o advogado.
Para Gasparetto, o fato de a modalidade ter crescido em todo o Paístraz à tona a necessidade de se estabelecer uma pacificação do tema paragarantir segurança jurídica a esses contratos. Ele comenta que, emrecentes decisões, o julgador “tem reconhecido tratar-se de um contratoatípico, e não uma mera locação, fazendo prevalecer o acordo firmadopelas partes no caso de renúncia da revisional da locação, evidenciandoque houve, por parte da usuária-locatária, uma encomenda específica deum empreendimento”.
O sócio do escritório Bicalho eMollica Advogados, Renato Mirisola Rodrigues, também acredita que arescisão do contrato é um problema e sustenta que nesses casos é precisoque se dê ao investidor ferramentas que garantam a ele o ressarcimentopor aquilo que gastou com o projeto, “já que todas as necessidadestécnicas da pessoa que alugou são atendidas e estabelecidas emcontrato”. Segundo o advogado, o empreendedor imobiliário, que pretendese arriscar com contratos de locação atípicos, deve optar por um seguroe fugir do Judiciário. “O ideal não é nomear um fórum de eleição nocontrato, mas uma câmara arbitral para resolver eventuais desavenças”,diz.
Valores
Uma outraeventual fonte de conflitos nesses modelos de contrato se refere aovalor do aluguel. O advogado Rodrigo Ruete Gasparetto diz que, aprincípio, a Justiça tem entendido que além de o built to suit nãoseguir um valor de mercado, o inquilino não pode pedir a revisão dessesvalores estabelecidos em contrato pelo fato de “as construções teremsido feitas sob encomenda”.
O contrato
Os contratos de locação atípicos, embora ainda nãotenham sido tipificados pelo legislador brasileiro, se baseiam emartigos do Código Civil, que, segundo advogados, expressamente autorizaa sua elaboração. Esta modalidade de locação, que prevêresponsabilidades diferenciadas do que o contrato de locação comum, temcomo riscos valores milionários em uma rescisão e prazo mínimo delocação bastante longos.
Apesar desses riscos,especialistas garantem que também há vantagens econômicas tanto para oempresário (que não gasta o capital com compra e construção de imóvel)quanto para o investidor (que ganha recebe uma alta quantia do inquilinoe ainda pode repassá-la ao banco que o adianta com o valor total docontrato) e, ao fim do prazo firmado com o inquilino, permanece comoproprietário daquele espaço e imóvel.