Não, os custos de condomínio, no Brasil, não são mal calculados. Em geral, estão dentro da média e dos padrões internacionais. Mas, vez ou outra, há excessos, resultado de má administração, e as despesas disparam. O que fazer para solucionar o problema? A saída é bastante simples: contratar uma administradora competente que enxugue os custos.
Apesar de toda a complexidade, a variação dos custos nas taxas de condomínios tem se comportado, na média, de forma condizente com os índices de inflação, pelo menos na carteira de algumas administradoras. As tarifas públicas, que sobem acima da inflação, atrapalham mais do que ajudam. Nos últimos meses, porém, o valor dos aluguéis tem reagido, e essa relação tende a voltar ao normal.
O papel da boa administradora é gerir bem o condomínio. Ela é preposta do síndico, dos condôminos e da biodiversidade do setor. O que não se pode é medir custos de condomínio apenas com base em parâmetros tão simples quanto número de quartos das unidades autônomas ou número destas no conjunto residencial. Os itens que compõem o valor mensal da taxa não sobem ou descem conforme a lei da oferta e da procura.
Condomínios são produtos diferenciados e, até certo ponto, pouco conhecidos numa sociedade em rápido processo de mudança. Apenas na área metropolitana de São Paulo, já existem cerca de 27 mil unidades condominiais. Cinco milhões de pessoas residem nelas. O número de empregos diretos atinge cerca de 200 mil. Uma grande parte do universo de produtos e serviços oferecidos pelo comércio está voltada para esse público-alvo.
A mais recente tendência são os condomínios voltados para a terceira idade, mas logo surgirão outras, como para descasados, portadores de deficiências etc. Cada um desses casos vai exigir orçamentos próprios. Esses custos não serão resultado de um cálculo simplório. Também aqui, vamos ter de dispensar nossos queridos manuais.
A importância que assumem os condomínios, nas cidades brasileiras, gera parâmetros nem sempre confiáveis para aferição de seus custos. Há a tendência, a meu ver equivocada, de utilizar, num setor que funciona de outra forma, como o nosso, leis adequadas apenas ao mercado de locação, compra e venda. E aí aumentam os problemas.
O custo de um condomínio é o rateio das despesas do prédio. Resulta da média do pensamento de seus condôminos, num regime democrático. Resulta também da personalidade, das aspirações e do poder aquisitivo dos indivíduos que integram essa comunidade – e, ainda, da realidade e características de cada conjunto residencial.
A aferição desses custos apenas pela divisão dos condomínios em padrão tipo A, B ou C, como ainda acontece hoje, também não funciona. Mesmo levando-se em consideração esta divisão sumária, as variáveis são tantas, que o estudo dos custos médios dos condomínios exige muito mais do que “uma análise técnica”.
Piscina aquecida, freqüência com que as áreas comuns são lavadas, número de empregados e a complexidade do sistema de segurança podem modificar a taxa condominial. A idade dos prédios cria outro diferencial de custos. Uma vaga a mais ou a menos na garagem implica outro tipo de variável. “Quitinete com área de lazer é flat”. Essa frase é lapidar para configurar a sutileza dos custos.
Nos Estados Unidos e na Europa, a média do número de empregados em condomínios é menor da que se vê nas cidades brasileiras. Mas essa é outra história. O chamado Primeiro Mundo tem regras próprias resultantes de uma outra cultura e de outra situação econômica. A comparação aqui pode complicar mais ainda a análise.
Além disso, no Brasil, o que era supérfluo antes, é necessário agora. O ambiente conturbado das cidades encarece a vida nos condomínios. Home theater é supérfluo? Academia é supérfluo? E pista de Cooper? Há itens de qualidade de vida opostos ao que é supérfluo, legítimos quando os tempos permitem e obrigam.