O evento “20 Anos da Lei de Alienação Fiduciária – Passado, presente e futuro”, realizado pela Universidade Secovi em 8/12, na sede do Sindicato da Habitação, comemorou as duas décadas de vigência da legislação. A Lei 9.514/1997, um marco à época da sua promulgação, disciplinou a alienação fiduciária de bem imóvel e estabeleceu a transferência pelo devedor (fiduciante) da propriedade de seu bem ao credor (fiduciário – geralmente uma instituição financeira), mantendo, porém, a posse direta sobre o bem transferido. O credor, neste sistema, tem a propriedade fiduciária e a posse indireta do referido bem.
Marcelo Terra, presidente do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP, discursou na abertura sobre o tema “As origens da Lei de Alienação Fiduciária e a papel do Secovi-SP”. Na ocasião, Terra listou os principais regramentos em vigor na área antes de 1997, como Venda e Compra com Pacto Comissório (Código Civil de 1916); Hipoteca (Código Civil de 1916); Compromisso de Compra e Venda de Terrenos Loteados (Decreto-Lei 58/1937); Compromisso de Compra e Venda de Imóveis não Loteados (Lei Federal 649/1949); Compromisso de Compra e Venda de Unidades Autônomas, Leilão Extrajudicial na Obra a Preço de Custo (Lei Federal 4591/1964); entre outros, e ainda avaliou algumas vantagens competitivas da alienação em relação aos modelos anteriores. “Na hipoteca, o tomador do crédito é o proprietário. Já na alienação, ele é um fiador fiduciante. Na hipoteca, se a pessoa não pagar, ela perde a propriedade. Na alienação fiduciária, se o mesmo ocorrer, ela não se torna proprietária. Então, a diferença psicológica é muito interessante nestes dois casos.”
O juiz de Direito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Ralpho de Barros Monteiro Filho, foi o convidado que falou do tema “Questões registrarias atuais na Lei de Alienação Fiduciária”. Em sua apresentação, ele reforçou a necessidade da regularização do imóvel para evitar problemas futuros ao proprietário. “Todos esses atos, para que produzam os efeitos devidos perante aos terceiros, precisam estar devidamente apontados no Registro de Imóvel da circunscrição do imóvel onde a unidade está localizada, até por força do princípio da territorialidade. Sem estes atos registrados, a gente não consegue imaginar vida segura para a alienação fiduciária. Do começo ao fim, seja uma averbação final de uma consolidação de propriedade ou averbação de cancelamento da alienação fiduciária, tudo isso passa pelo sistema registrário brasileiro”, salientou o juiz.
O evento contou ainda com palestra de José Cetraro, consultor jurídico da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que apresentou o tema “A alienação fiduciária sob a ótica do agente financiador”, cujo destaque foi a importância da modalidade na realidade brasileira. “A alienação fiduciária representa hoje 96% dos contratos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que inclui o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Os outros 4% são referentes aos contratos de produção que, por uma questão operacional, são garantidos por hipoteca. Hoje, a alienação fiduciária é uma garantia de plantão em qualquer instituição financeira ou mesmo num negócio entre particulares”, destacou. As mudanças na regra, promovidas pela Lei 13.465/1917, também estiveram no foco da análise do especialista. “O que o setor financeiro almeja é o restabelecimento da segurança jurídica da qual a alienação fiduciária vinha desfrutando, pois me parece inevitável a retomada do mercado imobiliário”, finalizou Cetraro.