Garantia locatícia é coisa séria

Uma das vantagens da existência de diversas garantias locatícias é a quantidade de cartas na manga que o corretor de imóveis pode ter na viabilização de negócios. Na falta de fiador, pode-se recorrer ao seguro fiança locatícia. Se, no processo de aprovação da apólice, o inquilino for recusado, pode-se lançar mão do título de capitalização, cujo custo varia entre seis e oito aluguéis. Caso o locatário não tenha recursos para esse montante, a caução pode ser uma alternativa. Na eventualidade de nenhuma dessas alternativas ser razoável, há a possibilidade de se fechar o contrato sem nenhuma garantia – opção arriscada, é verdade, mas, ainda assim, possível.

Diante desse cipoal de possibilidades, o papel do intermediador é analisar o caso concreto e propor as soluções mais adequadas a cada operação, considerando o perfil do inquilino e do imóvel. “O que o corretor precisa entender claramente é que a escolha da garantia é sustentada por um tripé, que envolve segurança, burocracia e custo”, explica Ricardo Paixão Barbosa, vice-presidente da Rede Imobiliária Secovi.

Quando se fala da segurança da garantia, o corretor deve atentar à sua efetividade na recuperação do crédito. Se o aspecto for burocracia, a observação deve se concentrar na questão da agilidade, tanto na contratação como no acionamento da garantia, quando necessário. As nuances de cada tipo são itens a serem esclarecidos ao locador.

Na caução, se em dinheiro, o locador pode exigir até três aluguéis depositados antecipadamente. Também é possível dar em garantia bens imóveis, como fazendas, residências e salas comerciais. As dificuldades estão no valor da garantia e para executá-la. Às vezes, o locatário dá um carro que não vale sua dívida, ou, ainda, justamente por ser bem móvel, corre-se o risco de não conseguir localizá-lo.

Há, também, os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios. Funciona como um depósito em caução, e o inquilino, no fim do contrato, resgata o valor pago. O impasse nessa modalidade pode estar na liquidação do título. Exemplo: se o despejo foi feito de forma ilegítima e um tribunal reverte a situação, como o reaver o saldo depositado na eventualidade de o locador já ter gastado o dinheiro do título?

A fiança, garantia utilizada em cerca de 45% dos contratos de locação, segundo pesquisa do Secovi-SP, carece de ser analisada pelo corretor e seu cliente com minúcia. Em casos de ações com esse tipo de garantia que vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las restritivamente, visando a eximir o fiador – o que evidencia a importância de a formalidade estar perfeitamente atendida no contrato.

Episódios de moratória são ponto de atenção. Se se opta por dar mais prazo ao inquilino e, mesmo assim, ele não quitar o débito, entende-se que é injusto cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador. Nesse caso, o fiador pode ser exonerado.

Quando se considera o seguro fiança, há, para o locador, a vantagem do adiantamento do recebimento da indenização. Isso porque a seguradora paga para o locador o valor devido e depois vai atrás do devedor. O custo dessa operação costuma ser de 1,5 aluguel, e o inquilino não recebe de volta o valor desembolsado.

“Há uma relação de escolha e renúncia entre os três pilares das garantias (efetividade, burocracia e custo) na contratação do aluguel. Quando se opta pela segurança do seguro, por exemplo, há, por outro lado, um custo alto com que o locatário terá de arcar”, diz Paixão.

Como o momento atual do Brasil não inspira muitos desembolsos – e, devido à ampla oferta de imóveis, o inquilino ganha poder de negociação –, algumas imobiliárias traçam estratégias de precificação do aluguel juntamente com seus clientes. “Algumas empresas acabam incentivando que os locadores paguem o seguro, embutindo o valor da parcela do seguro no aluguel”, afirma o vice-presidente da Rede Imobiliária Secovi.

Outro ponto positivo na contratação do seguro é a agilidade que esse processo tem ganhado. Já existem sistemas que se integram aos da imobiliária e ele mesmo faz todas as consultas para ter a aprovação cadastral. Isso desburocratiza e facilita muito para ambas as partes. “Hoje, 70% das propostas de seguro que recebemos são aprovadas automaticamente. Dos 30% que vão para análise, apenas 7% ou 8% são reprovadas”, assinala Luiz Henrique, superintendente de Riscos Financeiros e Capitalização da Porto Seguro.

Cuidado – Para Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, quando se fala em garantia locatícia, a legislação busca sempre o equilíbrio e a boa-fé nos contratos. Esse alerta é especialmente importante em tempos em que modalidades pouco usuais de garantia – como a caução via cartão de crédito – começam a despontar. “Não adianta inventar coisas muito mirabolantes se, depois, não valer de nada”, diz o advogado, ressaltando a importância de que novas iniciativas oxigenem o ambiente, sem, no entanto, solapar o espírito da lei.

Bushatsky também lembra da responsabilidade do corretor, tanto na etapa de fechamento de negócio quanto na gestão da locação. “Isso está explícito no artigo 723 do Código Civil”, assinala. Diz o artigo que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor tem de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

“Já quando o profissional deixa de ser o corretor para ser o administrador, faz parte do seu dia a dia acompanhar a locação. No caso do fiador, por exemplo, é sempre bom examinar se ele ainda está vivo e se continua com respaldo patrimonial. Se houve alguma perda nesse sentido, a lei permite que uma outra garantia seja exigida”, afirma.