conomista-chefe do Secovi-SP, reuniu centenas de empresários e dirigentes de
entidades de classe de todo o Brasil. Foto: Fabrício de Almeida/CBIC
A Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC), presidida pelo economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, destacou a importância da informação para o sucesso dos negócios imobiliários. A discussão se deu na tarde do último dia do 90º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic).
Eduardo Pricladnitzki, sócio-fundador da incorporadora Wikihaus, falou sobre como o comportamento do consumidor, que vem mudando em uma velocidade muito grande e como é imperativo acompanhar esse movimento. “Para termos negócios sustentáveis, precisamos ter um modelo que privilegie de alguma forma a informação. Ela nunca esteve tão disponível, acessível e barata”, comentou. Segundo o empresário, é necessário focar nas pessoas, que estão por trás da tecnologia e do estudo comportamental. Para isso, a Wikihaus adotou o caminho da colaboração, trazendo o modelo da co-criação para a incorporação imobiliária.
O empreendedor apresentou o resultado desse processo: o case de um dos primeiros empreendimentos coliving do Brasil, em Porto Alegre. Após adquirir um terreno bem localizado, embora em uma região degradada, a empresa levou de dois a três anos para obter todas as aprovações e, nesse período, o mercado mudou. Em um setor com ciclos tão longos, “tempo significa maiores custos, dificuldades macroeconômicas e mudanças de comportamento cada vez mais rápidas”, lembrou Pricladnitzki.
Para enfrentar esse desafio, realizaram dois workshops colaborativos e chegaram no desenvolvimento final do produto. Ao colocá-lo no mercado, o coliving acabou viralizando pelo País a um custo de mídia muito baixo e teve um resultado de vendas maior do que o esperado – 15% a 20% acima do necessário para sua viabilidade. O desafio, que era subir o valor do metro quadrado sem aumentar o memorial descritivo e o custo da obra, foi resolvido apenas ouvindo os consumidores.
Fabio Tadeu Araújo, sócio diretor da Brain – Bureau de Inteligência Corporativa, foi responsável por apresentar outras maneiras de encontrá-los, a fim de aumentar as chances de sucesso. “Pouca informação com excesso de confiança aumenta o potencial de erro”, alertou. Valendo-se dos Indicadores Imobiliários Nacionais – levantados pela CBIC em correalização com o Senai Nacional –, o especialista mostrou algumas formas de se analisar a oferta, a demanda e outros dados secundários (como os demográficos), com o objetivo de encontrar lacunas de oferta.
Entraves aos negócios – Rodrigo Bicalho, sócio da Bicalho e Mollica Advogados e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, palestrou sobre a formatação jurídica dos novos negócios imobiliários (coliving, multipropriedade, coworking, moradia estudantil etc.) e apontou a importância de não ignorar os potenciais conflitos – entre novos comportamentos e produtos antigos, entre novos produtos e o Poder Público, entre o consumidor e o empreendedor, e até mesmo entre o consumidor e a comunidade.
“Vemos produtos bem concebidos [quanto aos projetos e ao marketing], mas sem o mesmo cuidado para com sua estrutura jurídica. É preciso combinar as garantias das regras condominiais que permitam o uso ao qual aquele produto foi destinado, mas com certa flexibilidade para que possamos, na medida do possível, adaptá-lo no futuro.” Bicalho disse ainda que é preciso garantir produtos diferenciados, mas com uso harmônico.
Nicolau Sarquis, sócio da Urca Empreendimentos Imobiliários e membro da vice-presidência de Habitação Econômica do Secovi-SP, abriu o segundo painel da tarde expondo os resultados de uma pesquisa sobre as dificuldades do licenciamento. Dentre elas: análise por etapas, com exigências específicas e diferentes a cada fase; confuso roteiro de tramitação; prazos não respeitados; legislação subjetiva; exigências absurdas e sobrepostas; e receio do Ministério Público por parte dos agentes, que respondem pessoalmente em caso de processo judicial.
Os prejuízos desse cenário aos negócios imobiliários são enormes. Pesquisa de 2014, da Booz & Company – contratada pela CBIC, com a correalização do Senai Nacional –, mostra que um empreendimento no Brasil leva um média 57 meses entre compra e entrega. Sarquis disse que esse período poderia chegar a 42 meses se diminuída a burocracia – que representa um prejuízo de R$ 19 bilhões para o País.
O advogado Marcos André Bruxel Saes, sócio da Saes Advogados, tratou dos processos de licenciamento ambiental – que, no Brasil, abarca em torno de 12 mil normas. No entanto, de acordo com o advogado, não há surpresas. “Os problemas se repetem e se sucedem.” Em razão disso, recomendou que as empresas antecipem as questões a fim de evitar problemas, comecem a estudar o assunto para enfrentá-lo e passem a cobrar resolução por parte das instituições.
Já Olivar Lorena Vitale, sócio da VBD Advogados, apresentou algumas considerações sobre um estudo, realizado no âmbito da CII, sobre as diferenças de critérios na cobrança de emolumentos no território nacional. “Diversos Estados estão operando de formas diferentes, não só em valores, mas também em serviços”, apontou o advogado.
Para melhorar o ambiente de negócios, segundo Vitale, seria necessário que os custos cartorários fossem os mesmos ou similares entre os Estados. Uma solução seria a criação de lei federal para se ter um controle maior sobre essa questão e, eventualmente, estabelecer um teto para cada um dos atos. Além disso, o fim da cobrança de atos em duplicidade e uma lei com o intuito de padronizar os emolumentos repassados são outras saídas existentes. “A expectativa é que, em todo o País, em algum momento, [o registro de imóveis] circule eletronicamente. Isto gerará uma celeridade muito grande”, ressaltou.
Os painéis da CII ficaram repletos de congressistas nos dois dias do evento. Mais de 200 pessoas lotaram o auditório, sendo necessária a abertura de transmissão simultânea.
Com informações da CBIC