alienação fiduciária
Uma das grandes aflições do setor imobiliário foi tema de painel da Comissão da Indústria Imobiliária (CII-CBIC) na 89ª edição do Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), em Brasília. O evento é uma realização do Sinduscon-DF com a promoção da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
O advogado Melhim Chalhub falou sobre ameaças sofridas pela alienação fiduciária em recentes decisões da Justiça. “O Judiciário vem proferindo decisões incompatíveis com a natureza jurídica desse instituto. A alienação é um contrato de garantia, é acessório a outro contrato de operação de crédito. Logo, ele serve a outro contrato, que é o principal”, explicou. “O juiz decreta a rescisão do contrato acessório de alienação e, em consequência, decreta a extinção do contrato de compra e venda e do contrato de financiamento. Basta o devedor requerer a extinção do contrato acessório de garantia para livrar-se do pagamento da dívida”, complementou. Chalhub disse ser inaceitável que essa interpretação seja tomada como razoável. “Não dá pra aceitar que o contrato acessório siga a sorte do principal.”
Chalhub listou, ainda, outras ameaças à alienação, como a flexibilização de resgate do bem alienado pelo devedor, minando a segurança do credor. Alguns remédios para esses problemas já estão previstos no Projeto de Lei de Conversão (PLC) nº12/2017, aprovado pela Câmara dos Deputados na quarta-feira, 24/5. Nele, por exemplo, estão regulados aspectos como o direito de preferência do devedor fiduciante. A íntegra do PLC está aqui.
Flávio Prando, presidente da CII e vice-presidente de Intermediação e Marketing do Secovi-SP, lembrou que os bancos baixaram os juros do financiamento bancário justamente em razão da retomada eficaz do imóvel. Se os tribunais começarem a solapar esse mecanismo, dando à alienação um tratamento de mera promessa de compra e venda, corre-se o risco de, mediante a insegurança de se ter uma garantia em operações de crédito, as instituições financeiras elevarem novamente os juros dos financiamentos em decorrência do maior risco – o que impactaria o mercado.
Os distratos foram pauta do advogado Olivar Vitale, em cujo panorama sobre o tema abordou o risco que as rescisões unilateriais por parte dos compradores trazem à totalidade dos adquirentes de unidades em um prédio. “A obrigação do comprador é basicamente apenas uma: pagar. Já as do incorporador são de risco de mercado, responsabilidade civil, cumprimento de prazos, de normas, qualidade do empreendimento, longevidade, entre tantas outras”, disse. “O incorporador não pode ser responsabilizado pela desistência de um comprador que, ao não ver suas expectativas de juros e valorização atendidas, desiste da compra.”
Os debatedores lembraram que, nos anos 90, o distrato só era possível se o desistente da compra comprovasse, de fato, incapacidade financeira, ao passo que, hoje, basta entrar com uma ação para abdicar do contrato e receber até 90% do que já foi pago – e à vista!
Flávio Prando, da CII e do Secovi-SP, defendeu que, em caso de rompimento unilateral de compra e venda, seja aplicada a Lei da Incorporação, a qual prevê que os contratos têm caráter irretratável e irrevogável.