Aabertura de capital ? quer seja oriunda do exterior ou do Brasil -proporciona um processo de nacionalização e interiorização das grandesempresas do setor. E os especialistas são categóricos em afirmar queesse mesmo capital ?alcança? melhor o mercado regional por meio deparcerias com as empresas locais. Mas como estas organizações devem secomportar para conviver e se desenvolver de forma saudável com esses?gigantes? que ora aportam nas cidades do interior?
?Fazendo o que, de uma forma ou de outra, sempre fizeram, ou seja,procurando bons terrenos e desenvolvendo bons projetos. Temos asegurança de que não faltará dinheiro para a produção em todos osníveis?, analisa Celso Petrucci, diretor-executivo do Secovi-SP.
Petrucci se alicerça em alentadores númerosrecentemente divulgados sobre a economia nacional, como a evolução daclasse média brasileira, que agora representa mais de 50% da população,segundo pesquisas da Fundação Getúlio Vargas. Na mesma direção, há aindaos números alcançados na área do crédito: criado em 1964, ofinanciamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança bateuseu recorde no final do primeiro semestre de 2008, superando a casa dosR$ 3,3 bilhões apenas no mês de junho.
Ainda de acordocom o especialista, os anos de 2006 e 2007 serão lembrados pela captaçãode algo em torno de R$ 20 bilhões na Bolsa de Valores, por parte dasgrandes empresas imobiliárias que abriram capital. Segundo o guia anualda IMF Editora, foram os empreendimentos imobiliários os que maiscresceram em número de empresas listadas na Bolsa de Valores nos últimos12 meses. Das 64 aberturas de capital (IPOs) realizadas no ano passado,13 foram de empresas do setor.
Ano daconsolidação ? Para o diretor do Sindicato e representante noConselho Curador do FGTS, embora a Bolsa tenha apresentado suas pioresquedas nos últimos meses, o gigantismo do mercado não deixa rastro dedevastação, mas sim um profícuo terreno para as empresas ?mais modestas?atuarem com tranqüilidade. ?O ano de 2008 representará a consolidação domercado, uma vez que a abertura de capital já propiciou a expansãoimobiliária em praticamente uma centena de cidades (com perfil de 100mil habitantes) em todo o País. Esse fenômeno também traz uma maiorprofissionalização do nosso mercado, inclusive do setor condominial?,analisa. ?Mas, se voltarmos à inflação todos os anos de estabilidadeirão por água abaixo?, sentencia Petrucci.
Se osgrandes centros do interior de São Paulo foram os que mais cresceram emtermos imobiliários no âmbito nacional ao longo dos últimos meses, issose dá em função não de um, mas de vários fatores. ?Um deles é a?elitização? dos planos diretores da capital, aliada ao alto custo doterreno?, revela Petrucci. ?Santos, Campinas e São José dos Campos, porexemplo, já formam uma das maiores ?manchas? urbanas do mundo?, diz.Apesar de muitas vezes sofrer conseqüências das barreiras legislativas,a expansão imobiliária avança e, mesmo com a demanda alta para o créditoem todos os níveis, nunca a inadimplência no setor esteve tão baixa ?algo em torno de apenas 2%. ?Um ótimo sinal?, garante o especialista.
Parcerias são essenciais ? O processo dedesenvolvimento no interior de São Paulo está desencadeado, segundoSergio Freire, da Brasilian Brokers. ?As grandes empresas jácapitalizadas atuam há bom tempo em todo o interior de São Paulo, e comvantagens e diferenciais para seus clientes, como tabelas definanciamento e preços bem mais atrativas, prazos mais confortáveis eestratégias de marketing adequadas, que inclusive não se diferenciam emquase nada daquelas praticadas no Rio e em São Paulo?, afirma.
Ainda segundo Freire, todos têm a ganhar com esse novocontexto. Primeiro, porque as grandes empresas estão se expandindo nessepromissor mercado, principalmente por meio das parcerias e associaçõesestabelecidas com empreendedoras locais. ?Isso tem de acontecer até pelanecessidade de assimilar e entender a cultura de cada região?, completa.?Aqueles que porventura não aderirem a tal processo dificilmenteusufruirão de tais benesses, e isso vale para os dois lados?, reflete.
Casa versus carro ? O processo de migração dasgrandes empresas imobiliárias para o interior de São Paulo nada mais édo que a conseqüência natural de uma forte demanda da própria populaçãolocal, que já identifica as mesmas necessidades e exigências do públicoda capital, segundo Elbio Fernandez Mera, vice-presidente deComercialização e Marketing do Secovi-SP.
Ainda deacordo com o dirigente, o setor imobiliário do interior paulista ? queabriga grandes pólos e metrópoles plenamente formadas e atuantes ? járepresenta algo em torno de 40% do mercado nacional, em termos deinvestimentos e comercialização de imóveis de toda a ordem. ?As grandesusam as mesmas táticas e estratégias de lançamento e comercialização,quer seja para a capital ou interior?, ressalta. O que realmente mudoufoi o perfil da população consumidora, principalmente a de faixa etáriabastante jovem, entre 22 e 25 anos, que já prioriza a compra da casaprópria ao invés da aquisição do automóvel, completa Mera.
?Para o jovem brasileiro, encontrar um lugar ao sol também significasucesso profissional e estabilidade pessoal, advinda de um teto digno econfortável?, analisa o vice-presidente do Secovi-SP. Números da CaixaEconômica Federal confirmam tal afirmação: os mutuários com até 30 anosde idade respondem por 32% dos contratos habitacionais na região sudestedo País.
Fatia promissora ? O vice-presidente doInterior do Secovi-SP, Milton Bigucci reconhece que ainda faltainiciativa do setor privado para o incremento de projetos no segmento demoradia popular e acredita que, por meio de parcerias de toda a ordem,os objetivos gerais ? tanto do governo quanto do setor privado ? sãogarantir e facilitar o acesso à habitação de baixa renda. ?Precisamos deidéias, e, muito mais do que isso: ação efetiva não só dos poderespúblicos, mas da sociedade organizada, para atender a uma demanda queenvolve 20 milhões de brasileiros?, alerta. De acordo com ovice-presidente do Interior, também é possível conquistar bons lucroscom essa promissora fatia de mercado.
Se o interior deSão Paulo é hoje uma das principais rotas de riqueza do mundo, isso nãose dá por acaso. Da agricultura aos serviços, passando por suasofisticada indústria e uma ampla rede de comércio, todos amparados porum notável suporte tecnológico, as cidades interioranas tem se reveladoum verdadeiro imã de negócios e oportunidades para investidores eprestadores de serviços de todos os ramos e de toda a parte do planeta.
A região do Grande ABC, por exemplo, atrai investidorese se destaca por sua condição de líder em expansão imobiliária. ?Asvendas de apartamentos novos na região cresceram cerca de 80% nos doisúltimos anos?, relata Bigucci, que também é presidente da Acigabc ?Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do GrandeABC, representante regional do Sindicato.
Atuaçãoregional ? Já o crescimento de quase 37% na arrecadação com o ITBI(Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em Campinas, que atingiucerca de R$ 20 milhões no primeiro semestre de 2008, se deve a doisfatores distintos, na avaliação da Secretaria Municipal de Finanças. Oaquecimento do mercado imobiliário, que nos últimos três anos dobrou aárea construída na cidade, e também as inovações nas práticas de comprae venda de imóveis, instituídas pelos grandes incorporadores.
O diretor da Incorporadora Rossi, Valdemar Gargantini,e seu parceiro na GNO Empreendimentos Imobiliários, Rogério Nassralla,ambos dirigentes no Secovi Campinas, defendem a estratégia de atuaçãoregional, que torna os lançamentos focados nas necessidades locais. ?Osdados do primeiro semestre superaram nossas metas?, argumentam.
Novos shoppings centers e centros comerciais deconveniência e serviços é o que se reserva para as vizinhas Hortolândia,Valinhos e Jundiaí, a partir de investimentos que superam R$ 500milhões. ?Os locais foram estrategicamente escolhidos e pensados?,revela o diretor da REP Centros Comerciais, Marcos Saad. Já a IguatemiEmpresa de Shoppings Centers (IESC), em parceria com o Grupo F. A.Oliva, planeja um dos maiores complexos imobiliários da região deJundiaí, instalado em uma área superior a 200 mil metros quadrados. ?Porsi só, tais fatos revelam a pujança do mercado jundiaiense, que noúltimo ano cresceu mais de 50%?, considera Bigucci.
Deresidenciais ecológicos, passando por condomínios fechados, ou prédioscom estruturas completas de lazer e serviços, os empreendimentosimobiliários em São José dos Campos movimentaram cerca de R$ 1,7 bilhãono final do primeiro semestre de 2008. ?E outras grandes cidades quecompõem o Vale do Paraíba estão no mesmo caminho?, completa Bigucci. Aregião inclusive já promoveu um Fórum Jurídico Imobiliário para discutiras diretrizes do setor, sem falar na Construvale (Feira da ConstruçãoCivil, Arquitetura e Negócios Imobiliários do Vale do Paraíba), que emsua 4ª edição já bate recordes de vendas.
Bairrosinteiros ? Investidores em busca de parcerias, querendo implantarbairros inteiros. A situação é detectada em Sorocaba, onde a estruturaurbana, posição geográfica e o advento de multinacionais fizeramproliferar os condomínios (verticais ou horizontais) com diversosserviços e tecnologias agregados. Um fator importante é que o PlanoDiretor da cidade permitiu um crescimento ordenado, ?inclusivepriorizando e preservando a mata atlântica?, observa Bigucci.
Grandes empreendimentos na Baixada Santista, por suavez, já movimentam milhões de reais, não só pela explosão do mercado,mas também em função da reurbanização que, paulatinamente, avança portodo o litoral sul. Desta forma, o crescimento no volume de obras fazcom que os preços do metro quadrado em áreas até então pouco valorizadascresçam acima da inflação, fazendo com que moradores com menor poderaquisitivo migrem para bairros mais distantes da orla.
Entre as cinco maiores do mercado paulistano, a Tecnisa tambémfirmou parcerias para o lançamento de projetos em terrenos que superamos 20 mil metros quadrados na Baixada Santista, por exemplo. ?Além deatuar de forma integrada (incorporação, construção e vendas), a empresaé focada no atendimento ao cliente local e na qualidade dos produtos?,informa a assessora de imprensa Cíntia Beck.
Expansãoem duas fases. É o que acontece em Bauru, de acordo com o economista eprofessor na cidade, Wagner Ismanhoto. Primeiro, as construtoras locaisse voltaram ao nicho da população de média e baixa renda, produzindoempreendimentos com financiamento e recursos próprios. ?Depois, asgrandes começaram a se instalar por aqui, devido à necessidade deinvestimentos em segmentos específicos da construção?, analisa.
Considerada a sétima melhor cidade brasileira emqualidade de vida segundo o índice que mede o desenvolvimento municipalda Firjan (Federação das Indústrias do Rio de Janeiro), São José do RioPreto é disputada por construtoras líderes do mercado paulista.
?Nossa velocidade de vendas tem aumentado aqui, e jáestamos investindo em novas idéias e novos produtos? revela Eleno Alves,diretor de marketing da Goldfarb, empresa que atua na cidade por meio deparcerias. Atualmente, a construtora tem lançamentos também em Campinas,Sorocaba, Jundiaí, São José dos Campos, Ribeirão Preto, Taubaté, SãoBernardo do Campo, Guarulhos, Santo André e outras cidades brasileiras.
Ribeirão Preto é outra metrópole da região que nosúltimos dois anos se tornou centro de atração de investimentos,principalmente imobiliários, cujos lançamentos têm valor geral de vendasde R$ 1,6 bilhão, número quase 72% superior ao do orçamento da cidade em2008. Segundo o Sinduscon, quatorze construtoras desembarcaram nosúltimos meses em Ribeirão.
Reportagem de MarcosFernando Queiroz e Maria do Carmo Gregório