Até pouco tempo atrás, comprar um imóvel e alugá-lo era um dospiores destinos que um investidor podia dar a seu dinheiro. Compouquíssimas exceções, o retorno mensal de uma casa ou um apartamentoalugado na última década ficou em torno de 0,6%, menos que a modestarentabilidade da caderneta de poupança. Os ganhos com o aluguel deescritórios foram um pouco maiores, mas nada de entusiasmar. Além disso,o valor dos imóveis pouco mudou, limitando o ganho patrimonial.Recentemente, esse cenário começou a mudar. O valor dos aluguéis ? emespecial os comerciais de alto padrão ? está subindo em muitas cidades,o que cria oportunidades de investimento. Em São Paulo, o aumento dopreço da locação de escritórios nos melhores endereços foi de 47% nosúltimos dois anos, segundo um levantamento da consultoria imobiliáriaCushman & Wakefield. No Rio de Janeiro, a alta foi ainda maior, de 70%.No mercado residencial paulistano, os aluguéis de apartamentos subiramde 20% a 40%, de acordo com uma pesquisa do Conselho Regional deCorretores de Imóveis de São Paulo. ?O setor vive sua melhor fase emmais de uma década?, diz Fabio Rossi, diretor do braço imobiliário dacasa de leilões Sotheby?s no Brasil. ?Ter um inquilino está voltando aser um bom negócio.?
O principal alvo de atenção deinvestidores tem sido o mercado de salas e escritórios de alto padrão,no qual os aluguéis são proporcionalmente mais elevados. Na média, oproprietário de um escritório em São Paulo ou no Rio obtém uma rendamensal de mais de 1% do valor do imóvel. O ganho anualizado ? de 13% ?pode parecer pouco, mas é superior ao de um fundo DI (que rende, emmédia, 9% ao ano) e está amarrado a contratos de vários anos. Alémdisso, o bom momento do mercado imobiliário abre espaço para que osproprietários ganhem também com a valorização dos bens. E a expectativapara o futuro é positiva. Segundo a consultoria imobiliária Jones LangLaSalle, os valores dos aluguéis comerciais de imóveis de alto padrão emSão Paulo e no Rio continuarão em alta nos próximos dois anos. Issoporque o crescimento econômico deve manter elevada a demanda porescritórios e as taxas de salas vagas estão nos níveis mais baixos dadécada ? 11% em São Paulo e 4% no Rio. ?Nem o aumento de 10% do númerode escritórios nessas cidades, previsto para ocorrer até 2011, devemudar esse cenário, pois o crescimento da demanda será maior?, dizLilian Feng, gerente de pesquisas da Jones Lang LaSalle. Asincorporadoras que atuam nesse segmento não acreditam na repetição dofenômeno de superoferta, que em 2002 derrubou o preço dos aluguéis. ?Hámuitas empresas chegando ao país e outras abrindo filiais. Quem buscanovas instalações está pensando no longo prazo e não fica à mercê dasoscilações do cenário internacional?, diz Dani Ajbeszyc, diretor derelações com investidores da Cyrela Commercial Properties.
É por isso que muitas consultorias apontam como alvo ideal parainvestidores os imóveis cujos andares têm mais de 500 metros quadrados eque contam com infra-estrutura de primeira linha, como ar-condicionadocentral e elevadores inteligentes. ?É para onde vão as empresas degrande porte, que buscam boa localização e estrutura para equipamentoseletrônicos e de informática, além de boa aparência e conveniências,como garagem ampla?, diz Milena Morales, responsável por pesquisas naAmérica do Sul e na América Central da consultoria Cushman. Em SãoPaulo, escritórios de alto padrão estão localizados, principalmente, naavenida Brigadeiro Faria Lima e em bairros próximos, como Itaim e VilaOlímpia, com algumas opções nas avenidas Luiz Carlos Berrini e Paulista.No Rio, os destaques são as salas localizadas em prédios na zona sul, naorla, no centro e na Barra da Tijuca. Mas vale a pena ficar de olhotambém nas oportunidades que começam a surgir em outras cidades. ?Aexpansão econômica tem levado investidores a estudar mercados como PortoAlegre, Curitiba, Recife e Manaus. Outro destaque é Natal, que pode serfavorecida pelo projeto de construção de um novo aeroporto na regiãometropolitana?, diz Milena Morales, da Cushman. Também há um estado dealerta nas imobiliárias de cidades como Santos e Guarujá, no litoral deSão Paulo, e Angra dos Reis, no Rio de Janeiro, onde a expectativa é quea exploração das novas reservas de petróleo descobertas pela Petrobrasatraia novas empresas.
Toda essa movimentação nomercado comercial brasileiro já despertou a atenção de investidoresestrangeiros, que não perderam o apetite mesmo com toda a aversão aorisco provocada pela crise do setor imobiliário americano. Em agosto, umfundo internacional da Brazilian Capital, empresa paulista de gestão deinvestimentos imobiliários, atingiu a marca de 800 milhões de reais. Nospróximos meses, o objetivo do fundo é comprar imóveis comerciaisalugados em São Paulo, Rio, Porto Alegre e Brasília. Do ponto de vistados investidores estrangeiros, os atrativos são a valorização dosimóveis e a perspectiva de um rendimento anual dos aluguéis da ordem de12%. ?O plano é vender os imóveis em alguns anos e entregar o ganho decapital aos cotistas?, diz Fábio Nogueira, presidente da BrazilianCapital.
As oportunidades existem também no segmentoresidencial, mas nesse caso os analistas se mostram mais cautelosos.Vários deles enxergam o risco de superoferta em algumas regiões. Oinvestidor esbarra também num problema antigo ? a falta de informaçõesdisponíveis sobre o mercado. Apesar desses problemas, há quem estejalucrando. Sabe-se, por meio de levantamentos feitos por corretoras, queo valor dos aluguéis vem subindo nas principais capitais do país,especialmente para os imóveis de até dois dormitórios. ?Os aluguéisficaram muito tempo sem correção. Mas a demanda começou a dar sinais deaquecimento há um ano, tendência que se consolidou nos últimos meses?,diz Roseli Gouveia Lopes Hernandes, gerente-geral de locação e vendas daLello, líder na administração de condomínios no estado de São Paulo. Deforma geral, a recomendação é aplicar em imóveis próximos a escolas,faculdades e metrô. ?A boa localização faz com que fiquem mais tempoalugados?, diz Maurício Eugenio, diretor da imobiliária Elite, uma dasmaiores do país.
Fonte: Revista Exame, 18/10/2008