Externando seu carinho pelo Secovi-SP e suas causas, e enaltecendo a preocupação do PQE – Programa Qualificação Essencial do Sindicato -, em abordar sempre temas de extrema relevância ao dia-a-dia do setor. Foi desta forma que James Alberto Siano, juiz substituto de 2º grau da 19ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e pós-graduado em Direito do Consumidor Europeu, pela Universidade de Coimbra (Portugal), além de outros diversos atributos, iniciou sua palestra “Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis”, na manhã de 3/7, na sede do Secovi-SP, dentro da série Encontros Secovi/PQE. “Atitudes assim é que incentivam nós, especialistas, a realizar um trabalho profícuo, onde a troca de experiências entre os envolvidos é uma constante”, completou Siano.
O debate proposto pautou pela questão do direito de propriedade, ainda segundo o jurista. Para ele, antes de tudo, o compromisso de venda e compra é um contrato a ser identificado dentro de nossos direitos. “Quando falamos em direitos e obrigações patrimoniais, falamos em dinheiro”, disse.
Fontes de obrigações – para o especialista, estas são oriundas das próprias leis, “a partir de atos lícitos ou ilícitos, direitos e deveres, boas e más condutas”, asseverou. “Então, um contrato também é um negócio jurídico lícito, e que envolve duas vontades convergentes”, esclareceu. Siano definiu ao público que o mesmo contrato está arquitetado em regras – envolvendo direitos e obrigações – e sujeito às partes e à regulação de interesses comuns.
Fonte de divergências – Embora a doutrina muitas vezes reconheça no contrato uma forma de apaziguar um acordo, particularmente, James Siano diverge da teoria, pois, ainda de acordo com ele, invariavelmente, se o documento deixar de ser perfeitamente tecnicamente elaborado, torna-se grande fonte de divergências. “Costumo dizer que o contrato é uma espécie de ‘casamento’, pois compreende um período de lua de mel, mas depois vem encrencra”, descontraiu. Para o especialista, todos nós, indistintamente, devemos examinar um contrato com “olhos de leigo”, pois assim corre-se menor risco de polêmicas e pontos nebulosos entre as partes. “Um contrato deve ser o mais simples, objetivo e prático possível”, reafirmou.
O discurso de Siano também revelou que existem outras formas de celebrar um contrato que vão além da escrita. “A manifestação gesticular, por exemplo, muito usual em um leilão (artigo 447 do novo Código Civil), é uma expressão de vontade, portanto, uma espécie de contrato”, resumiu. Na mesma linha, o especialista visitou algumas práticas ilícitas, hoje totalmente afastadas por meio do artigo 51 da mesma legislação. “Creio que a maioria lembra, se é que não recebeu, um cartão de crédito via Correios, sem ao menos ter feito qualquer solicitação”.
Da mesma forma que se contrata, se distrata – o termo resilição bilateral é usado para denotar a possibilidade da extinção consensual de um instrumento de contrato. Normalmente, existe cláusula no documento original para garantir a viabilidade do procedimento, independentemente das penalidades previstas quando este é viabilizado de fato. Ainda, a palestra, destinada aos empresários do setor, advogados, bacharéis do direito e demais interessados nas questões atuais, práticas e controvertidas que envolvem a comercialização de imóveis, além de apresentar a base teórica aliada à prática de empresas imobiliárias e dos tribunais, ainda abordou questões cruciais para o mercado, como a formação e necessidades de registro no contrato e a garantia à adjudicação compulsória, dentre outros pontos.
James Siano ainda revelou que seu grande objetivo nos próximos dois anos, é fazer com que o Tribunal cumpra, efetivamente, sua finalidade. “E, nesse contexto, a contribuição dos integrantes do Secovi-SP será visceral para que alcancemos sucesso, citando outras parcerias já realizadas com orgãos privados e entidades representativas do setor produtivo paulista.
A iniciativa contou pontos para o PQE no segmento de Compra e Venda, e foi transmitida ao vivo e on demand pela internet, ação que atendeu com êxito ao público do interior do Estado.