Nos últimos anos, o Secovi-SP, num ambiente de estabilidade macroeconômica, conseguiu traçar com certa precisão os cenários de comportamento futuro do mercado imobiliário na cidade de São Paulo.
A previsibilidade permitia aquilatar a demanda, a capacidade de pagamento dos potenciais adquirentes e a disponibilidade de financiamentos para satisfazê-la. De dois anos para cá, porém, é praticamente impossível saber o que o futuro nos reserva.
O País vive um dos mais conturbados cenários de sua história, com crises política, econômica, ética e de confiança, agravadas por um processo de impeachment, cuja solução – respeitadas as premissas constitucionais – é decisiva para superar o atual impasse econômico.
No balanço do setor imobiliário de 2014, quando o mercado sentia os efeitos da desaceleração econômica -, afirmamos que, se a situação melhorasse no primeiro semestre de 2015, teríamos um incremento de 10% na comercialização. Do contrário, haveria queda de 10% nas vendas.
Pois bem. A conjuntura só piorou. Hoje, o prognóstico é fechar o ano com redução de 20% nas vendas, em relação a 2014, e de 38% nos lançamentos de unidades residenciais na cidade de São Paulo.
No acumulado janeiro a outubro de 2015, comparado a igual período de 2014, lançamentos, comercialização e Valor Geral de Vendas (VGV) tiveram resultados negativos na Capital, Região Metropolitana e em várias cidades do País. Aqui em São Paulo, a venda de unidades residenciais caiu “somente” 3,4%, graças às promoções realizadas pelas empresas. Mas estas se refletiram no VGV, que foi 20% menor. Na mesma base de tempo, os financiamentos imobiliários caíram 32,6%, conforme dados da Abecip, associação que representa os agentes financeiros privados.
O que será do mercado imobiliário da Capital em 2016? Equacionar esse prognóstico vai além da solução das crises que abalam o País. Afora as restrições do novo Plano Diretor, a futura Lei de Zoneamento poderá agravar a situação do mercado. O substitutivo ao projeto de lei traz uma série de disposições que dificultam a produção imobiliária na cidade e aumentam os custos, tornando os preços incompatíveis com a renda dos futuros adquirentes.
O substitutivo traz vários componentes técnicos que podem imobilizar o mercado imobiliário paulistano. Dentre eles, a limitação do tamanho dos terrenos, das áreas consideradas não computáveis, e do gabarito de altura em mais de 90% da cidade; o estabelecimento de quotas ambientais complexas e irreais; e o custo inadequado da outorga onerosa, que no atual momento de retração econômica, tornou-se impraticável.
Paralisar a produção imobiliária na Capital significa obrigar que aquela demanda anual por 30 mil unidades habitacionais seja transferida para os municípios da Região Metropolitana. Mas como as pessoas que vão morar lá continuarão trabalhando aqui, a piora da mobilidade será inevitável.
Além disso, o município de São Paulo será privado de outros produtos imobiliários importantes para impulsionar e atender as atividades de comércio e serviços, e sofrerá perda brutal na arrecadação de recursos pela Prefeitura.
A quem interessa isso? À cidade? Certamente, não! O Secovi-SP continuará defendendo abertamente suas posições e dialogando com o poder público para poder atender aos interesses do mercado e as necessidades da população.
É importante lembrar que, como já fez em crises anteriores, o mercado não vai parar. Irá se reinventar. Vamos descobrir modelos diferenciados de operação, novos nichos e formas de trabalho que permitam conter demissões e manter nossa estrutura de produção. Enfim, vamos encontrar saídas para cumprir a função social de abastecer as cidades com habitação, comércio e lazer.
Não há como prever o futuro, mas podemos planejá-lo, lutar por ele. Isto é o que se espera dos brasileiros, e é assim que o mercado imobiliário deverá trabalhar em 2016.
*Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, e reitor da Universidade Secovi